Аналитики Домклик выяснили, как за год менялись спрос и предложение на рынке вторичной недвижимости в Москве

На графике показана динамика изменения распределения квартир в объявлениях о продаже по «комнатности» за период с июля 2021 по июль 2022. Распределения строились на первое число каждого месяца. Цифрами обозначено среднее значение площади выставленных на продажу квартир (кв. м).

Из графика выше видно, что московский рынок предложения на вторичном рынке за последний год претерпел значительные изменения.

1. Существенно повысилась доля малогабаритного жилья.

Доля студий увеличилась с 2,2% до 8,3%, доля однокомнатных квартир — с 9,9% до 25,1%. В то же время доля многокомнатных квартир значительно снизилась. Так, доля трехкомнатных упала с 32,1% до 25,1%, а четырехкомнатных и более — с 18,5% до 9,1% и с 16,2% до 3,4% соответственно.

2. Средняя площадь квартир, выставленных на продажу, вне зависимости от «комнатности» — уменьшилась.

Значительнее всего снизились средние значения площади студий (на 42%, с 36 кв. м до 20,9 кв. м), а также трехкомнатных (на 27,1%, с 102,1 кв. м до 74.4 кв. м) и четырехкомнатных квартир (на 24,4%, с 157,2 кв. м до 118,9 кв. м). Изменения коснулись даже таких распространенных типов недвижимости как однокомнатные и двухкомнатные квартиры: по ним площадь снизилась на 4,3% (с 39 кв. м до 37,3 кв. м) и на 17,1% (с 63,3 кв. м до 52,5 кв. м) соответственно.

Мария Ромчанова, руководитель аналитического центра сервиса Домклик:

«За 2021-2022 год на московском рынке вторичной недвижимости произошли изменения, в частности, сократилось предложение о продаже квартир большой площадью с количеством комнат более трёх. И мы полагаем, что распределение по «комнатности» предложений и параметры выставленных квартир, например, их средняя площадь, в обозримом будущем значительно меняться не будут».

Как менялись предпочтения московских покупателей:

На графике показана динамика изменения распределения квартир, приобретенных в ипотеку, по «комнатности» за период с июля 2021 по июль 2022. Распределения строились на первое число каждого месяца. Цифрами обозначено среднее значение площади проданных квартир (кв. м.). Студии и квартиры с количеством комнат более четырех на графике не показаны, поскольку месячный процент продаж составляет менее 1%.

Распределение ипотечных сделок по «комнатности» и среднее значение площади квартир с июля 2021 по сегодняшний день изменилось незначительно: доля проданных однокомнатных квартир уменьшилась на 6%, что вывело двухкомнатные квартиры на первое место по количеству продаж. Кроме того, увеличилась доля проданных трехкомнатных квартир — с 18,2% до 22,7%. Однако поскольку наиболее значительные изменения произошли за последний месяц, есть основания полагать, что данное перераспределение носит скорее разовый характер.

На графике выше также продемонстрировано, что значения площади одно-, двух- и трехкомнатных проданных квартир также за последний год поменялись незначительно и составляют: однокомнатные — 37 ±0,6 кв. м, двухкомнатные — 53,2 ±1.6 кв. м, трехкомнатные — 71,8 ±2,6 кв. м.

Изменения спроса и предложения на рынке «вторички» в Москве — выводы:

1. Рынок предложений перестроился под потребности покупателя.

За прошедший год с рынка ушли продавцы многокомнатного и крупногабаритного жилья, которое в большинстве своем относится к классу элитной недвижимости. Спад предложения по продаже таких квартир в 3-4 кварталах 2021 объясняется ужесточением политики ЦБ.

В 1-2 кварталах 2022 года можем наблюдать отсутствие прироста по количеству предложений о продаже многокомнатных и крупногабаритных квартир, которое обусловлено общим снижением покупательской активности москвичей, а также стремлением продавцов сохранить свои активы.

На графике выше — сравнение распределений квартир, которые выставлены на продажу, и которые были приобретены в ипотеку в июле 2022 года.

2. Потребности покупателей значительно не изменились.

Москвичи по-прежнему в большинстве случаев отдают предпочтение однокомнатным (34% от всех предложений) и двухкомнатным квартирам (41%).

Изменение площади покупаемых квартир наблюдается лишь в июне-июле 2022 и составляет: однокомнатные — 36,9 кв. м (по сравнению с июлем 2021: -2,2%), двухкомнатные — 57.7 кв. м (+9%), трехкомнатные — 64,4 кв. м (-16.4%), четырехкомнатные — 131.4 кв. м (+19,8%).