Межрегиональная ипотека: можно ли делить регионы на привлекательные и нет?

В России доля ипотечных кредитов на недвижимость вне региона регистрации клиента остается на высоком уровне. Почему так происходит и какое значение это имеет для развития страны – разбирались аналитики Домклик.

Меняя метры на километры

Вопреки устоявшемуся представлению о неразрывной связи жилищного вопроса с метражом квартиры, покупка недвижимости за пределами своего региона остается одной из главных стратегий, применяемых для улучшения жилищных условий. Выбирающих такой вариант интересуют не столько метры, сколько более перспективная (с точки зрения условий, заработка и т.д.) локация.

На протяжении уже нескольких лет примерно каждая пятая покупка недвижимости совершается вне региона регистрации покупателя. Чаще всего такие сделки совершаются при покупке первичной недвижимости, несколько реже — вторичной и еще реже – загородной (Таблица 1). Это объясняется тем, что переезжает наиболее экономически активная часть населения, готовая платить за дорогие лоты. И действительно, доход заемщиков, взявших в 2025-2026 гг. ипотеку вне региона своей регистрации был выше дохода «домоседов» на 24%, а сумма кредита – на 20%. Отметим, что это правило верно для клиентов как льготных, так и рыночных программ.

Куда и откуда едут или Индекс миграционных потоков

Баланс переездов в регион и выездов из него – важный показатель. В числе самых востребованных для переезда регионов ожидаемо оказываются крупные города, а также популярные направления для внутреннего туризма. И напротив, из регионов с суровым климатом или не самым привлекательным уровнем зарплат, люди уезжают (Таблица 2).

Однако правильно ли делать из этого однозначные выводы относительно степени привлекательности тех или иных регионов?

Уезжают одни — покупают другие

Индексы миграционных потоков, также как и популярные среди аналитиков метрики, фиксирующие доли «внешних» покупок недвижимости и покупок вне своего региона, могут служить индикаторами привлекательности регионов лишь с большими оговорками. С одной стороны, недвижимость столичных и курортных регионов ожидаемо привлекательна для приезжих. Это справедливо и для таких региональных центров притяжения как Тюменская и Новосибирские области. С другой стороны, можно заметить, что несколько регионов, вошедших в ТОП-20 по доле ипотек, взятых приезжими, вошли и в ТОП-20 по доле отъездов (Таблица 3).

Почему так происходит? Потому что спрос на жилье неоднороден. Никакого абстрактного «спроса вообще» не существует. Приезжают в регион и уезжают из него разные группы населения, с разными потребностями, разными планами и жизненными стратегиями. Несмотря на то, что в России есть области в положительным и отрицательным балансом миграции, делить ее регионы на привлекательные и непривлекательные глубоко ошибочно.

Мы видим, что недвижимость даже в регионах с большим оттоком населения привлекает покупателей из других регионов. Происходит перераспределение групп населения в соответствии с их потребностями. Такой транзит оптимизирует размещение трудовых ресурсов внутри страны, способствуя ее развитию.