Михаил Матовников: доля квартир, которые не успевают продать к моменту сдачи дома в эксплуатацию, выросла с 16% до 28% за 5 лет

Главный вызов для строящегося жилья — не дефицит предложения, а его избыток. Такую оценку рынка дал старший управляющий директор, руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников на конференции Domclick Digital Day в Новосибирске.

Застройщики рассчитывают, что снижение ключевой ставки вновь разогреет спрос. Но Михаил Матовников предупреждает: этот сценарий несёт скрытые риски. Доступные кредиты запустят механизмы, которые будут тормозить продажи строящихся квартир. Поэтому вопреки ожиданиям возможного скорого скачка цен из-за сокращения запуска проектов, предпосылок для резкого подорожания в 2027 году может и не быть. Покупатели обратят внимание на огромный массив уже готового жилья, который скопился на балансах девелоперов. С 2021-го по 2025 год объём такого «навеса» увеличился с 6 до 10 млн кв. метров. При этом доля квартир, которые не успевают продать к моменту сдачи дома в эксплуатацию, выросла с 16% до 28%.

Картина по регионам разная. Если в Москве и Санкт-Петербурге доля такого жилья составляет 13% и 19% соответственно, то в Челябинской области — 48%, Приморском крае — 41%, Краснодарском крае, Воронежской и Калининградской областях — 38%.

При этом ипотечные программы субсидирования помогают спросу на готовые квартиры от застройщиков. Даже после ввода дома в эксплуатацию на него можно оформить льготный кредит, ведь продавцом всё ещё выступает застройщик. Именно поэтому в первом квартале 2026 года доля льготной ипотеки в договорах купли-продажи составила около 30% по числу выдач.

Михаил Матовников, старший управляющий директор, руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка:

«Застройщики надеются на снижение ключевой ставки, однако оно приведет к росту конкуренции со стороны готового жилья. Во-первых, спрос на первичку окажется под давлением из-за роста продаж готовых квартир от застройщиков, где сформирован «навес» предложения. Во-вторых, снижение ставки подтолкнёт продажи инвестиционных квартир, купленных в предыдущие несколько лет по низким субсидируемым ставкам. Такие квартиры в последние годы было сложно продать из-за высоких рыночных ставок на вторичку. Однако по мере снижения ключевой ставки ЦБ разрыв цен между первичкой и вторичкой может начать сокращаться».

Domclick Digital Day — это конференция для профессионалов рынка недвижимости от Домклик. Мероприятие проходит в разных городах страны и объединяет девелоперов, риелторов, представителей власти и банковского сектора для обсуждения ключевых трендов, технологий продаж и законодательных инициатив.