Домклик и СберИндекс изучили динамику цен на рынке недвижимости в декабре 2025 года

Домклик и СберИндекс в совместном исследовании отметили основные тенденции на рынке недвижимости в декабре 2025 года.

Цены на рынке жилой недвижимости по итогам года обогнали инфляцию

Рекордный разогрев спроса на фоне ожиданий новых изменений в программе семейной ипотеки привел к резкому росту цен в декабре, причем не только на первичном, но и на вторичном рынке, что объясняется зависимостью покупок жилья в новостройках от продаж имеющейся недвижимости. За месяц цены в обоих сегментах выросли на 1,5% и 1,0% соответственно, за год – на 7,3% и 8,2%. Цены на вторичку в домах, построенных за последние десять лет, выросли за год на 12,0%.

Ускоренный рост цен на вторичное жилье связан со стремлением продавцов компенсировать отставание, вызванное действием безадресных льготных программ в 2020 – 2024 гг.

Рост цен как на вторичном, так и на первичном рынке в конце года обогнал официальную инфляцию, которая составила 5,59%, однако оказался существенно меньше наблюдаемой, что играет свою роль в формировании стратегий покупателей и продавцов на рынке жилой недвижимости.

Первичный рынок на фоне вторичного

По данным Домклик, медианная стоимость квадратного метра в жилье, построенном не более, чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, составила в декабре 169,4 тыс. руб., причем данный сегмент растет быстрее новостроек (+12,0% г/г против +7,3% г/г). Разрыв цен между квадратным метром в новостройках и вторичкой последних десяти лет постройки составил 7,2% (против 7,1% в ноябре).

Стоимость готовой недвижимости, построенной до 1991 года, после снижения в начале 2025 года вернулась к росту и в декабре составила 111,1 тыс. руб. за квадратный метр, прибавив за год 15,5%.

Первичный рынок

Стоимость первичной недвижимости в декабре 2025 года

Согласно данным СберИндекса о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами Центра финансовой аналитики Сбера – ЦФА), в декабре средняя стоимость м² на первичном рынке РФ выросла на 1,5%, составив 182,6 тыс. руб. При этом сам темп роста увеличивается четвертый месяц подряд.

Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва (392,9 тыс. руб. за м²), Санкт-Петербург (253,1 тыс. руб.), Московская область (207,9 тыс. руб.), Республика Татарстан (196,4 тыс. руб.) и Ленинградская область (184,8 тыс. руб.). Во всех перечисленных регионах, кроме Татарстана, цены увеличились, причем заметно выше рынка.

Наименьший уровень цен среди рассмотренных крупнейших регионов, шестой месяц подряд наблюдается в Пензенской и Воронежской областях, Удмуртской Республике и Самарской области, где, по данным о заключенных ипотечных сделках, в декабре стоимость м² составила 104,4 тыс. руб., 125,9 тыс. руб., 126,1 тыс. руб. и 132,8 тыс. руб. соответственно. Во всех этих регионах цены растут третий месяц подряд.

Сравнение данных СберИндекса и Домклик показало, что в декабре различие между ценой м² в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ выросло на 0,2 пп — до 12,0%.

Напомним, что после снижения в июне 2024 года, этот показатель колеблется в целом в пределах 10-12%. Однако наметившийся в ноябре его рост может сформировать тенденцию, что было бы характерным для ситуации, когда увеличение продаж стимулирует продавцов повышать цену предложения опережающими темпами.

Как и месяцем ранее, самые высокие значения этого показателя отмечены в Москве (30,6%), Санкт-Петербурге (28,2%) и Краснодарском крае (20,5%).

В Ленинградской области, как и в ноябре, цены предложения оказались ниже цен сделок (-3,4%). Такая ситуация наблюдается там пятый месяц подряд. Аналогичная аномалия отмечена в декабре и в Ростовской области (-1,4%).

Как за месяц изменилась стоимость первичной недвижимости

Согласно данным ЦФА (на основе ипотечных сделок Сбера), в декабре стоимость м² по стране выросла на 1,5% до 182,6 тыс. руб. Цены растут восьмой месяц подряд и четвертый месяц – с ускорением темпов роста.

Отметим, что рост цен происходит за счет столичных и других крупных рынков. В итоге среди 20 крупнейших регионах только в шести рост цен в декабре превысил средний уровень, по итогам года – в семи.

Среди крупнейших регионов наибольший рост за месяц, как в ноябре и октябре, зафиксирован в Московской области (3,3%), Москве (3,1%), в тройку лидеров вошла также Самарская область (2,8%). Нижегородская область спустилась на четвертое место, но сохранила высокие темпы роста (2,0%). Самые высокие годовые темпы роста отмечены в Удмуртской Республике (15,5%), Москве и Нижегородской областях (12,8% и 11,9% соответственно). При этом в Удмуртской Республике цены растут 17 месяцев подряд.

Снижение цен по сравнению с октябрем отмечено в трех из крупнейших регионов: Краснодарском крае и Калининградской области (по -0,5%) и Республике Башкортостан (-0,2%). За год во всех крупнейших регионах цены выросли, самый слабый рост зафиксирован в Краснодарском крае (0,7%), Санкт-Петербурге (2,2%) и Тюменской области (3,1%).

Что будет происходить с ценами на первичном рынке?

Рост цен на первичное жилье в декабре рывком обогнал притормозившую инфляцию (+7,3% против 5,6%), при том что на протяжении всего года был ниже ее уровня.

Доля ежемесячных продаж от всего объема стройки, которая в октябре и ноябре превысила остававшийся более года «заколдованным» рубеж 2%, выросла до 2,6%, что, впрочем, существенно ниже рекордных уровней осени 2023 года.

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) практически не изменился, оставшись на уровнях ниже значений 2022 – 2023 гг. Рост цен сделок происходит на фоне повышения спроса, который был вызван обсуждением планов по переформатированию семейной ипотеки. В среднесрочной перспективе пока не видно, чтобы у застройщиков появилась возможность переложить рост своих издержек в цену, поскольку по итогам декабря в новостройках страны остаются нераспроданными 80 млн м² жилья. Драйвером роста цен остаются столичные агломерации.

В Москве разрыв между ценами предложения и сделки продолжает расти и существенно опережает среднероссийский показатель – как и должно происходить на ожидании дальнейшего роста цен, который наблюдается в столице восьмой месяц подряд.

В Петербурге разрыв между ценами предложения и сделки продолжает за счет опережающего роста цен предложения – при том, что рост цен реальных сделок ускорился. Напомним, что спрос на первичное жилье в Северной столице последние месяцы достаточно высок: распроданность держится на уровне 38-40%.

Вторичный рынок

Стоимость вторичной недвижимости в декабре 2025 года

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами ЦФА), в декабре средняя стоимость м² на рынке вторичного жилья составила 120,6 тыс. руб.

Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир – в Москве и Санкт-Петербурге: согласно статистике выдач ипотечных кредитов, цена за м² составляет 326,5 тыс. руб. и 217,6 тыс. руб. соответственно. Остальная часть пятёрки лидеров также не изменилась. В неё входят Московская область (154,1 тыс. руб.), Краснодарский край (146,6 тыс. руб.) и Ленинградская область (135,2 тыс. руб.). Во всех этих регионах цена выросла.

Среди крупнейших регионов наименьшие цены на готовые квартиры отмечены в Кемеровской, Саратовской и Челябинской областях (81,2 тыс. руб., 81,6 тыс. руб. и 82,7 тыс. руб. соответственно). При этом во всех трех регионах цены выросли.

Статистика объявлений на Домклик показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья РФ в декабре выросла до 140,5 тыс. руб., соотношение цены предложения к цене сделки увеличилось до 16,5% после роста на 14,7% в ноябре и 14,1% в октябре.

Как за месяц изменилась стоимость готовой недвижимости

Данные СберИндекса (в основе – ипотечные сделки Сбера) показали, что рост цен на готовое жилье за месяц вновь ускорился – до 1.0% против 0,9% в ноябре и 0,7% в октябре. Рост цен продолжается с сентября 2024 г. За 12 месяцев цены выросли на 8,2%, быстрее роста цен на первичном рынке (7,3%).

В целом цены на готовое жилье продолжают сокращать отставание, вызванное большими объемами сделок по льготным программам в 2020 – 2024 гг. В случае дальнейшего снижения рыночных ставок готовое жилье начнет создавать более серьезную конкуренцию новостройкам.

В большинстве крупнейших регионов отмечается увеличение цен на готовое жилье. Наиболее сильный рост за месяц отмечен в Краснодарском крае и Волгоградской области (по 1,7%), а также Ленинградской области (1,6%).

Ни в одном из крупных регионов цены не снизились.

За год цены сильнее всего выросли в Республике Татарстан (13,5%), Свердловской области (11,9%) и Пермском крае (11,7%). Наименьший рост отмечен в Кемеровской области (1,1%), Краснодарском крае (2,7%) и Красноярском крае (3,4%). Отметим, что новостройки Краснодарского края также попали в тройку антилидеров по росту цен за год.

Что будет с ценами на вторичном рынке?

На вторичном рынке вновь вырос разрыв между ценой предложения и сделки, однако в целом со второй половины 2023 года этот показатель достаточно стабилен и находится в коридоре 1,15-1,2, тогда как в 2022 году он доходил до 1,3.

Широта рынка

В результате продолжающегося роста цен по итогам декабря на первичном рынке фиксируется незначительное число регионов, в которых на протяжении последних трех и более месяцев подряд падают цены на жильё. На вторичном рынке снижения цен не произошло ни в одном регионе.