Домклик и СберИндекс изучили динамику цен на рынке недвижимости в октябре 2025 года

Домклик и СберИндекс в совместном исследовании отметили основные тенденции на рынке недвижимости в октябре 2025 года.

Высокий спрос на жильё ускорил рост цен

Рост цен на первичном и вторичном рынках несколько ускорился: за 12 месяцев новостройки и готовое жильё прибавили 5,2% и 7,6%. Этот процесс связан с активизацией спроса: количество сделок на первичном и вторичном рынках растёт пять месяцев подряд: с июня по октябрь. При этом если на первичном рынке цены ниже инфляции, то на вторичном они уже превысили её уровень, компенсируя отставание, начавшееся ранее с запуском льготных программ. Разрыв в стоимости квадратного метра между новостройками и готовым жильём последних 10 лет постройки составил 8,2%. При этом цены на такое жильё выросли за год на 8,7%.

Первичный рынок на фоне вторичного

По данным Домклик, медианная стоимость квадратного метра в жилье, построенном не более чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, составила в октябре 163,4 тыс. руб., но в целом этот сегмент растёт быстрее новостроек (+8,7% г/г против +5,2% г/г). Разрыв цен между квадратным метром в новостройках и вторичкой последних 10 лет постройки составил 8,2%.

Стоимость готовой недвижимости до 1991 года постройки выросла до 106,1 тыс. руб. за квадратный метр.

Первичный рынок

Стоимость первичной недвижимости в октябре 2025 года

Согласно данным о заключённых ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами центра финансовой аналитики Сбера — ЦФА), в октябре средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке РФ выросла на 0,6%, составив 177,9 тыс. руб. При этом сам темп роста увеличивается второй месяц подряд.

Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва (373,3 тыс. руб. за квадратный метр), Санкт-Петербург (245,4 тыс. руб.), Московская область (195,7 тыс. руб.), Республика Татарстан (195,2 тыс. руб.) и Ленинградская область (182,7 тыс. руб.). В Санкт-Петербурге четвёртый месяц подряд цены снижаются, однако этот процесс замедляется.

Наименьший уровень цен среди рассмотренных крупнейших регионов четвёртый месяц подряд наблюдается в Пензенской области, Удмуртской Республике, Воронежской и Самарской областях, где, по данным о заключённых ипотечных сделках, в октябре стоимость квадратного метра составила 102,4 тыс. руб., 123,3 тыс. руб., 123,7 тыс. руб. и 127,5 тыс. руб. соответственно. При этом во всех этих регионах цены выросли.

Сравнение данных ЦФА и Домклик показало, что в октябре различие между ценой квадратного метра в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ выросло до 13,0% после 12,4% в сентябре.

Напомним, что после снижения в июне 2024 года этот показатель колеблется в целом в пределах 10–12%. Сейчас, возможно, есть тенденция к его повышению (в июле-августе уже намечалась подобная тенденция).

Самые высокие значения этого показателя отмечены в Москве (29,0%), Санкт-Петербурге (21,4%) и Нижегородской области (19,3%).

В трёх регионах цены сделок оказались выше цен объявлений. В их числе третий месяц подряд Ленинградская и Ростовская области (цена объявлений к сделкам: –6,8%, –0,3% соответственно) и второй месяц подряд — Пензенская область (–2,8%).

Как за месяц изменилась стоимость первичной недвижимости

Согласно данным ЦФА (на основе ипотечных сделок Сбера), в октябре стоимость квадратного метра по стране выросла на 0,6%, до 177,9 тыс. руб. Цены растут шестой месяц подряд.

Среди крупнейших регионов наибольший рост за месяц вновь зафиксирован в Московской области (1,7%), Красноярском крае (1,5%) и Москве (1,2%). Самые высокие годовые темпы роста отмечены в Удмуртской Республике (18,4%), Ленинградской и Нижегородской областях (15,1% и 12,2% соответственно).

При этом в Удмуртской Республике цены растут 15 месяцев подряд.

Снижение цен по сравнению с сентябрём отмечено в трёх из крупнейших регионов: Санкт-Петербурге (–0,6%), Свердловской области (–0,4%) и Краснодарском крае (–0,3%).

Что будет происходить с ценами на первичном рынке?

Рост цен на первичное жильё по-прежнему не догоняет инфляцию — в октябре рост год к году составил 5,2%.

При этом доля ежемесячных продаж от всего объёма стройки впервые более чем за год превысила «заколдованный» рубеж 2%, составив 2,1%.

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) несколько вырос, но продолжает находиться ниже значений 2022–2023 гг. Это показывает неготовность цен к быстрому росту, иными словами, застройщики всё ещё не могут переложить рост своих издержек в цену.  Драйверами роста цен остаются Московский регион и Ленинградская область.

В Москве разрыв между ценами предложения и сделки продолжает расти — как и должно происходить в ожидании дальнейшего роста цен, который наблюдается в столице шестой месяц подряд.

В Санкт-Петербурге разрыв между ценами предложения и сделки вырос за счёт того, что выросло предложение на фоне продолжающегося снижения цен. По всей видимости, застройщики пытаются таким образом препятствовать снижению маржинальности, тем более что спрос в последние месяцы относительно высок: распроданность держится на уровне 39–40%.

Вторичный рынок

Стоимость вторичной недвижимости в октябре 2025 года

Согласно данным о заключённых ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами ЦФА), в октябре средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья составила 118,3 тыс. руб.

Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир — в Москве и Санкт-Петербурге: согласно статистике выдач, цена за квадратный метр составляет 320,0 тыс. руб. и 215,3 тыс. руб. соответственно. Остальная часть пятёрки лидеров также не изменилась, в неё входят Московская область (150,8 тыс. руб.), Краснодарский край (144,1 тыс. руб.) и Ленинградская область (131,9 тыс. руб.). Во всех этих регионах цена выросла.

Среди крупнейших регионов наименьшие цены на готовые квартиры отмечены в Саратовской, Челябинской и Кемеровской областях. При этом в Челябинской и Кемеровской областях цена снизилась после двух месяцев роста.

Статистика объявлений на Домклик показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья РФ в октябре выросла после снижения в сентябре до 135,0 тыс. руб., соотношение цены предложения к цене сделки несколько выросло, до 14,1% с 13,5%.

Как за месяц изменилась стоимость готовой недвижимости

Данные ЦФА (в основе — ипотечные сделки Сбера) показали, что рост цен на готовое жильё за месяц вновь ускорился — до 0,7% против 0,6% в сентябре. Рост цен продолжается с сентября 2024 года. За 12 месяцев цены выросли на 7,6%, быстрее роста цен на первичном рынке (5,2%).

В целом цены на готовое жильё продолжают сокращать отставание, вызванное большими объёмами сделок по льготным программам в 2020–2024 гг. В случае дальнейшего снижения рыночных ставок готовое жильё начнёт создавать более серьёзную конкуренцию новостройкам.

В большинстве крупнейших регионов отмечается увеличение цен на готовое жильё. Наиболее сильный рост отмечен в Санкт-Петербурге (1,5% м/м), Москве (1,4% м/м роста 10-й месяц подряд), Ленинградской и Новосибирской областях (по 1,3% м/м). При этом цены на новостройки в Санкт-Петербурге четвёртый месяц подряд снижаются.

Цены также снизились в Свердловской (–1,1%), Челябинской и Кемеровской (–0,2% и –0,1% соответственно) областях.

Что будет с ценами на вторичном рынке?

На вторичном рынке несколько вырос разрыв между ценой предложения и сделки, однако в целом пока продолжается тенденция к сокращению этого показателя, который со второй половины 2023 года ни разу не превысил значение 18%.

Широта рынка

В октябре как на первичном, так и на вторичном рынках вновь снизилось количество регионов, в которых на протяжении последних трёх и более месяцев подряд падают цены на жильё.