Аналитики Домклик рассказали о тенденциях на рынке недвижимости в июле

Аналитиками Домклик были рассмотрены такие ключевые характеристики рынка, как спрос на ипотечное кредитование и стоимость квадратного метра (вторичный рынок). Также оценивалась востребованность льготной ипотеки и анализировалось поведение продавцов. В отчёте приведена статистика для ТОП-10 регионов РФ по количеству заключенных сделок.

Главное: на фоне смягчения политики Банка России (10 июня произошло очередное снижение ключевой ставки ЦБ с 11 до 9,5%, 22 июля — с 9,5 до 8%) процесс восстановления ипотечного рынка продолжается: во всех рассмотренных городах наблюдается прирост по ипотечным сделкам на 49-74%. Наиболее значительный прирост ипотечных сделок зафиксирован в Ростовской области (+74%), Краснодарском крае (+72%) и Челябинской области (+68%).

Мария Ромчанова, руководитель аналитического центра сервиса Домклик:

«Сегодня мы наблюдаем активную фазу восстановления ипотечного рынка: по итогам июля в крупнейших регионах наблюдается прирост спроса на 50% и более. В значительной степени оживлению ипотечного кредитования способствовали льготные программы особенно в Санкт-Петербурге (51,3% от всех сделок) и в Москве (44,6% от всех сделок). Однако в настоящее время фиксируется отставание от показателей июля прошлого года: по количеству сделок — на 41,5%, по объёму — на 32,3%».

Процент сделок по льготным программам для ТОП-10 регионов. Красной линией обозначена суммарная доля ипотечных сделок, оформленных в рамках льготных программ, голубой столбец — доля сделок по программе господдержки, зелёный столбец — доля сделок по семейной ипотеке, фиолетовый столбец — доля сделок по IT-ипотеке.

Главное: регионами, в которых по итогам июля программа господдержки оказалась наиболее востребована, стали крупнейшие города страны: Москва (30,7%) и Санкт-Петербург (34,7%). По всей России доля ипотечных сделок по программе составила 16,7%. Возможными причинами такого дисбаланса могут являться недостаточная информированность населения в небольших регионах, а также снижение активности застройщиков и, как следствие, дефицит предложения на первичном рынке.

Значение доли сделок по семейной ипотеке распределено по стране более равномерно. Можем видеть, что в Москве и Санкт-Петербурге она составляет примерно 11,5%, в менее крупных городах доля сделок также на уровне 6-16%. 

Среднее значение по России — 8,8%.

IT-ипотека также в большей степени востребована в Москве (2,4%), Санкт-Петербурге (1,5%) и Московской области (1,4%), в то время как средняя доля сделок по РФ составила 0,7%. Наиболее вероятная причина такого распределения — высокий зарплатный порог для получения ипотеки по программе в небольших городах (100 тысяч рублей).

Стоимость кв. м вторичного жилья по сделкам и по объявлениям по сравнению с июнем 2022. Изменение стоимости квадратного метра по отношению к стоимости в июне 2022 обозначено цифрами над столбцами (положительное изменение отмечено зелёным, отрицательное — красным). Голубой столбец — средняя стоимость кв. м по ипотечным сделкам, зелёный столбец — средняя стоимость кв. м по соответствующим объявлениям на момент начала сделки.

Главное: согласно данным о заключённых ипотечных сделках, во всех рассмотренных регионах, кроме Санкт-Петербурга, цены на вторичное жилье за прошедший месяц возросли. Значительнее всего цены выросли в Республике Татарстан (рост цены по сделкам за 1 кв. м — 9,8%), в Челябинской области (+8,9%) и в Тюменской области (+6,1%). В Москве и Санкт-Петербурге относительное изменение менее значительно: рост составил 0,3% и -0,4% соответственно. Таким образом, после определённой стабилизации цен в мае и июне, в июле наметился незначительный рост.

Для большей информативности ниже представлен аналогичный график со сравнением цен по отношению к январю 2022 года.

Стоимость кв. м вторичного жилья по сделкам и по объявлениям по сравнению с январём 2022. Изменение стоимости квадратного метра по отношению к стоимости в январе 2022 обозначено цифрами над столбцами (положительное изменение отмечено зелёным, отрицательное — красным). Голубой столбец — средняя стоимость кв. м по ипотечным сделкам, зелёный столбец — средняя стоимость кв. м по соответствующим объявлениям на момент начала сделки.

Соотношение стоимости кв. м по сделкам к стоимости кв. м по реализованным объявлениям, вторичный рынок:Разница в стоимости квадратного метра по ипотечным сделкам и по соответствующим объявлениям рассчитывалась как:1 — стоимость кв. м по сделкам / стоимость кв. м по реализованным объявлениям. Полученное значение усреднялось по всем проданным вторичным квартирам в соответствующем регионе. Параметр отражает, насколько продавцы в среднем снижают стоимость при заключении сделки или насколько они готовы идти на уступки. Чем больше значение данного параметра, тем больше выигрыш покупателя.

Разница в стоимости кв. м по сделкам и стоимости кв. м по реализованным объявлениям. Зелёная строка обозначает разницу в стоимости кв. м по сделкам и по объявлениям в январе 2022 года, синяя строка — тот же показатель в июне 2022 года, фиолетовая строка — тот же показатель в июле 2022 года.

Главное: проанализировав соотношение стоимости одного квадратного метра по сделкам к стоимости квадратного метра по реализованным объявлениям за два последних месяца, аналитики Домклик выделили две стратегии поведения продавцов.

Первая стратегия — на фоне возвращения ключевой ставки до уровня начала года и оживления спроса продавцы чувствуют себя более уверенно и менее активно идут на уступки покупателям. По данным за июль, в Тюменской области покупатель в процессе торгов, в среднем, снижал цену на 1,9% (в прошлом месяце покупателю удавалось выиграть 2,9%), в Красноярском крае — на 0,6% (в прошлом месяце — на 1%), в Республике Башкортостан — на 1,6% (в прошлом месяце — на 2,1%), в Челябинской области — на 0,4% (в июне — на 0,5%).

Вторая стратегия — продавцы опасаются дальнейшего снижения покупательской активности, считая, что нынешнее оживление рынка в значительной степени является следствием отложенного спроса, поэтому активнее идут на уступки покупателям. Так, в Ростовской области покупатель, в среднем, может выиграть 2,7% (в июне — только 1,4%), в Москве — 1,9% (в июне — 1,7%), в Московской области — 1% (в июне — 0,8%), в Республике Татарстан — 2,4% (в июне — 2,3%).

В Краснодарском крае, Санкт-Петербурге и Свердловской области поведение продавцов значительно не изменилось за последний месяц: по-прежнему наценка в объявлении в среднем составляет 2,3%, 1,7% и 1,2% соответственно.