Крым обошёл Сочи в битве за курортную недвижимость

Россияне всё чаще отказываются от гостиниц в пользу апартаментов: каждый четвёртый турист во время отпуска снимает квартиры. В преддверии Международной выставки туризма и индустрии гостеприимства MITT эксперты Strategy Partners проанализировали рынок курортной недвижимости.

Как показало исследование, самый высокий интерес к набирающему популярность формату проявляют люди в возрасте с 25 лет до 41 года: 27% из них выбирают апартаменты. Чуть отстают представители поколения X 42–61 года с показателем 26%. Среди туристов 62–80 лет доля любителей апартаментов достигает 21%, а среди зумеров 18–24 лет — 20%. Эксперты связывают такие цифры с семейным отдыхом: именно люди среднего возраста чаще путешествуют с детьми и ценят преимущества квартир.

Экономия, свобода и пространство — главные причины выбора апартаментов. Семьи получают кухню и отдельные комнаты вместо одного номера. Молодые путешественники ценят возможность не подстраиваться под график ресепшена и завтраков. Онлайн-платформы позволяют напрямую договариваться с владельцами, что удешевляет и упрощает бронирование.

Смена парадигмы запустила строительный бум. Общий объём апартаментов бизнес- и премиум-класса в курортных зонах превысил 1 млн квадратных метров (по состоянию на 4-й квартал 2025 года). Лидером стал Крым: 437,4 тыс. кв. м, 86% из которых относятся к бизнес-классу и 14% — к премиальному сегменту. Сочи, который много лет держал первенство, сместился на вторую строчку: 345 тыс. кв. м (бизнес-класс занимает 75%, а премиум — 25%). Замыкает тройку побережье Краснодарского края с показателем 117,8 тыс. кв. м, 80% — бизнес-класс. В Карачаево-Черкесской Республике и Калининградской области представлено 49,1 тыс. и 32,3 тыс. кв. м апартаментов соответственно, причём оба региона предлагают только бизнес-класс. В Челябинской области экспонируется 2,4 тыс. кв. м премиального жилья.

Средняя площадь апартаментов варьируется незначительно: в бизнес-классе лоты занимают от 32 до 80 кв. м, в премиум-классе — от 43 до 73 кв. м. Существенных различий между сегментами по метражу пока не наблюдается, рынок предлагает относительно компактные варианты.

Стоимость квадратного метра разнится кардинально. На сочинском побережье, самой дорогой локации, метр бизнес-класса обойдётся в 770 тыс. рублей, премиум — в 1,88 млн. В Калининграде бизнес-класс стоит 755 тыс. за метр, что сопоставимо с сочинскими ценами. А вот на побережье Краснодарского края тот же класс недвижимости стоит заметно дешевле — 270 тыс. за кв. м. Эксперты поясняют, что такой разброс связан не только с локацией, но и с наполнением объектов, их качеством и инфраструктурой.

Покупатели голосуют рублём за формат «заходи и живи». Опрос Strategy Partners показал, что 60% потенциальных покупателей интересуются 1–2-комнатными апартаментами площадью 40–80 квадратов. Основной ценовой коридор — от 20 до 60 млн рублей за лот. 27% покупателей готовы оплатить объект сразу, 18% рассматривают ипотеку, а 53% предпочитают рассрочку.

Что касается отделки, 48% хотят получить апартаменты полностью готовыми к жизни — с мебелью и техникой. Ещё 31% готовы купить объект с чистовой отделкой без мебели, а 18% устраивает формат white-box с предчистовой отделкой.

Инфраструктура играет решающую роль. Для 74% покупателей критически важна безопасность территории, 66% отмечают значимость консьерж-сервиса. Среди других требований лидируют собственный пляж (его хотят 64% опрошенных), объекты общественного питания (63%) и спортивная инфраструктура (49%).

Более половины покупателей — 51% — смотрят на курортную недвижимость как на инвестицию и планируют сдавать апартаменты в аренду. Только 14% приобретают жильё исключительно для постоянного личного проживания. Остальные рассматривают смешанные варианты использования.

Рынок ждёт дальнейший рост, прогнозируют эксперты. К 2030 году турпоток в России увеличится в полтора раза, а качественных гостиниц категории 3–5 звёзд остро не хватает — им соответствует лишь 25–30% объектов размещения. Быстро нарастить предложение номерного фонда не получится, поэтому апартаменты становятся естественным решением проблемы. Для девелоперов сегмент тоже привлекателен: доходность проектов сопоставима с жилым строительством, а дополнительную прибыль приносит управление объектами после продажи.

Константин Марков, лидер Центра отраслевой экспертизы «Туризм» Сбербанка:

«За последние два-три года рынок курортных апартаментов показал взрывной рост. Его подогревает и растущий турпоток, и большой пул покупателей, которые видят в таком жилье не только место для отдыха, но и актив для сдачи в аренду. Сейчас, когда господдержка гостиничных проектов снижается, именно апартаменты берут на себя роль драйвера туристической инфраструктуры. Девелоперам стоит делать ставку на мало- и среднеэтажные комплексы с собственной инфраструктурой, полной отделкой, опцией меблировки и профессиональным управлением. Самый устойчивый спрос сегодня — в диапазоне 20–60 миллионов рублей за лот».

Strategy Partners (входит в экосистему Сбера) — ведущая российская консалтинговая компания, которая помогает командам разных отраслей быстро адаптироваться к изменениям и находить эффективные решения для достижения целей. На это работают сильнейшие консультанты, за плечами которых опыт в реальном секторе и сотни реализованных проектов. Аналитическое направление — Research Hub Strategy Partners — позволяет отслеживать тренды и действовать на опережение. Компания входит в топ-5 в сегменте стратегического консалтинга и в число ведущих игроков направления «Технический аудит и консалтинг» по версии RAEX.