Наибольшая доля квартир с перепланировкой продаётся в дореволюционных домах – исследование Домклик

Перепланировка даже в собственной квартире может превратиться в сложную и затяжную процедуру. Однако если изменения удалось воплотить, комфорт жилья часто возрастает. Хотя на кардинальные преобразования решаются немногие, на вторичном рынке встречаются варианты с уже изменённой планировкой.

Покупатели обычно относятся к ним с осторожностью: есть риск, что переустройство не узаконено, и тогда придётся заниматься этим самостоятельно, возвращать квартиру в исходное состояние или столкнуться с отказом в ипотеке.

Доля квартир с перепланировкой на вторичном рынке

На середину ноября доля лотов с перепланировкой на витрине Домклик по всей России составляет 0,8%. Среди крупнейших регионов России лидерами по доле готовых квартир с переустройством стали Красноярский край (1,6%), Самарская область и Пермский край – по 1,3%.

Следом за ними Санкт-Петербург с показателем 1,2%. В Москве же доля таких квартир существенно ниже – 0,7%, что не дотягивает даже до среднероссийского уровня. Меньше всего предложений с перепланировкой в Тюменской (0,1%) и Ростовской (0,4%) областях.

Распределение количества комнат в квартирах с перепланировкой

Квартиры с перепланировкой отличаются от обычных на вторичном рынке большим количеством многокомнатных вариантов. Если среди стандартных квартир доля однокомнатных и двухкомнатных практически равна (35,1% и 35,7% соответственно) и вместе составляет больше 2/3 рынка, то среди квартир с переустройством их суммарная доля чуть больше половины (17% и 37% соответственно). Особенно заметно падает удельный вес однокомнатных квартир и студий (-51,7%).

Доля крупногабаритных квартир среди лотов с перепланировкой существенно больше: трёхкомнатных на 51,2% (36,6% против 24,2%), в случае объектов с четырьмя и более комнатами разница достигает 85,9% (9,4% против 5%).

Распределение квартир с перепланировкой по годам постройки

Преимущественно перепланировки встречаются в дореволюционных домах (построенных до 1917 года). Хотя таких объявлений на рынке меньше всего (0,7%), именно в них чаще всего продаются квартиры с изменённой планировкой – 1,8%.

На втором месте – дома, построенные с 1946 по 1975 год включительно. Это период массового возведения жилья, включая «хрущёвки» – малогабаритные квартиры с не всегда удобными планировками. На объекты этой эпохи приходится 24,8% вторичного рынка.

Реже всего перепланировки встречаются в новостройках (с 2011 года). Несмотря на то, что они составляют 34,3% предложения, среди них только 0,5% лотов с конструкционными изменениями.

Примерно одинаковый процент квартир с перепланировкой (по 1%) – в домах, построенных с 1917 по 1945 гг. и с 1976 по 1991 гг. (панельное жильё улучшенной планировки).

Разница в площади стандартных лотов и квартир с перепланировкой

Перепланировка зачастую связана с увеличением жилой площади квартиры. Однако иногда «лишние» комнаты становятся условно нежилыми – превращаются в столовые, дополнительные санузлы или кладовые и т.п.

В среднем по России площадь объекта с переустройством больше почти на 14%: медианный показатель для стандартной квартиры – 49,6 кв. м, а с перепланировкой – 56,5 кв. м. Разница в жилой площади заметнее: +16,7% (35 кв. м против 30 кв. м).

Наибольший разрыв в этих показателях зафиксирован в Ставропольском крае, Ленинградской области и Краснодарском крае: там медианная жилая площадь квартиры больше на 43,4%, 35,9% и 32,8% соответственно. Всего в двух субъектах жилая площадь в квартирах с измененным планом оказалась меньше, чем в стандартных квартирах региона – в Тюменской области на 2,2%, в Республике Татарстан – на 7,2%. При этом в обоих регионах общая площадь объектов с перепланировкой выше стандартных лотов.

Москва и Санкт-Петербург в целом следуют общероссийскому тренду – на этих рынках жилая площадь квартир с изменением в плане больше на 10,6% и 25,9% соответственно.

Стоимость объектов с перепланировкой на рынке

Хотя в среднем по России объекты с переустройством стоят дороже (медианная цена лота выше на 5,8%), квадратный метр в таких квартирах дешевле на 6%. То есть сопоставимые по площади и количеству комнат лоты в случае наличия перепланировки будут дешевле.

Скидка обусловлена опасением продавцов не продать объект из-за скептического отношения возможных покупателей к изменению планировки. Из-за неправильно проведённой процедуры переустройства потенциально могут возникнуть затруднения с получением ипотеки, оформлением в собственность, или появится необходимость вернуть квартиру в первозданный вид.

Методология

Для расчёта доли квартир с перепланировкой использованы данные объявлений о продаже на витрине Домклик. Под объектами с перепланировкой понимались лоты, где в карточке указано на наличие изменений в изначальном плане. Для анализа площади и количества комнат среди лотов с переустройством были использованы данные об общей и жилой площади, количестве комнат у вторичных квартир на витрине Домклик. Для анализа распределения квартир с перепланировкой и без по времени постройки дома использовались объявления, где известен год сдачи дома в эксплуатацию. Лоты, где данный параметр неизвестен – не учитывались.