Рынок коммерческой недвижимости столкнулся с волной судебных споров: Remind и BGP Litigation рассказали, как перестроить архитектуру безопасности

1459 споров о коммерческой недвижимости рассмотрел ВС РФ в 2025 году, и 220 из них касались аренды. На совместном бизнес-семинаре «Коммерческая недвижимость: архитектура безопасности бизнеса» брокер Remind и BGP Litigation разобрали, чем обусловлены данные цифры и с какими сложностями сегодня сталкиваются собственники и арендаторы коммерческой недвижимости. Мероприятие собрало собственников и арендаторов коммерческой недвижимости, финансовых и коммерческих директоров, риск-менеджеров, юристов и управляющих объектами — всех, для кого вопросы сохранности имущественных активов стоят на повестке каждый день.

Программа мероприятия была выстроена вокруг трёх рисковых точек, которые способны в один день обнулить стоимость объекта недвижимости или обернуться многомиллионными убытками: расторжение договора аренды, пожар и личная ответственность руководителя за случившееся.

С приветственным словом выступили Владимир Ефремов, партнер BGP Litigation, и Армен Гюлумян, директор по маркетингу и коммуникациям Remind. Они обозначили общую проблематику пожарной безопасности и вопросы страхования, связанные с ней.

Анна Пашковская, юрист BGP Litigation, разобрала алгоритм одностороннего отказа от договора аренды и то, как суды оценивают «существенность» и «неоднократность» нарушений.

Один из ключевых выводов: основания одностороннего отказа от договора и связанные с ними вопросы, предусмотренные законом, необходимо прямо урегулировать и уточнить в договоре. Анна отметила, что отсутствие подробного регулирования ведет к возникновению конфликтных ситуаций, которые решаются судами посредством толкования имеющихся условий договора и применения положений ГК РФ. Статистика по рассмотрению арендных споров только подтверждает остроту темы.

Александр Ефимов, начальник отдела страхования коммерческой недвижимости Remind, рассказал, как изменился рынок страхования после 2022 года: появление госмонополии на перестрахование, серия крупных складских пожаров 2022–2024 гг. и новые подходы к оценке риска с 2026 года привели к ужесточению требований страховщиков и РНПК.

Александр рассказал, на что стоит обратить внимание на каждом этапе жизненного цикла объекта — от проектирования объекта до его эксплуатации – чтобы минимизировать вероятность и размер страховых случаев, а также избежать сложностей с получением страхового покрытия в нужном объеме. Отдельный блок был посвящён страхованию от атак БПЛА: спикер показал, по каким статьям УК РФ квалифицируются такие случаи и как это влияет на доступность и стоимость покрытия.

Дмитрий Забродин, адвокат BGP Litigation, представил юридическую сторону пожарной безопасности (ПБ) и обозначил главный вопрос: кто должен быть признан ответственным за нарушение правил ПБ — собственник или арендатор?

Дмитрий рассказал, на какие факторы суды обращают внимание в первую очередь при рассмотрении споров о пожаре: место возгорания, причинно-следственная связь между нарушением и пожаром, а также наличие договорного разграничения ответственности, которое допускается законом и судебной практикой и требует подробной регламентации зон ответственности. Решающую роль играют материалы проверок соблюдения правил ПБ, материалы расследования и пожарно-технические экспертизы, которые могут быть проведены как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Владимир Растошинский, главный специалист департамента финансовых и профессиональных рисков Remind, завершил программу разбором реального случая: после пожара на арендованном складе в отношении компании было возбуждено уголовное дело по статье об уничтожении имущества по неосторожности, а фокус расследования начал смещаться в сторону должностных лиц.

Дело закрыли без привлечения к ответственности, но кейс наглядно показал, зачем нужен полис страхования ответственности директоров (D&O) — даже рутинное операционное событие может перерасти в угрозу персональной ответственности руководителя.

Безопасность коммерческой недвижимости — это не разовая мера, а целостная архитектура: грамотный договор на старте, риск-ориентированное проектирование, дисциплина на стадии эксплуатации и страховое покрытие, которое закрывает не только имущественные, но и персональные риски руководителей.