Сбер: прирост предложения офисной недвижимости в Московском регионе составит порядка 3,3 млн м2 в ближайшие 5 лет

Сбер проанализировал рынок заявленных и реализуемых проектов офисной недвижимости в Московском регионе с планируемой датой ввода в 2023–2028 годах. По прогнозу Сбера, в ближайшие пять лет объём нового предложения составит более 3,3 млн м2. Данный прогноз говорит о высокой девелоперской активности, несмотря на новые вызовы в экономике.

Для сравнения: за прошлую пятилетку (2017–2022 годы) фактический объём ввода качественных офисных площадей в Москве составил порядка 2 млн м2. По итогам 2022 года рынок качественной офисной недвижимости в столице достиг 20 млн м2. В прошлом году введено в эксплуатацию 350 тыс. м2, из них 260 тыс. — объекты класса А и 90 тыс. — класса B. Такой показатель можно считать сбалансированным, учитывая неопределённость на рынке.

По мнению экспертов, предложение офисной недвижимости в столице в ближайшие несколько лет вырастет в силу ряда факторов. Один из них — выход на рынок офисного девелопмента застройщиков жилья. Этот тренд стимулирует программа по созданию мест приложения труда (МПТ). Застройщики жилья получают снижение платы за изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельных участков при условии создания таких мест. Строительство офисов позволяет девелоперам экономить на изменении ВРИ при реализации жилых проектов. По прогнозу Сбера, в период с 2023-го по 2028 год застройщики жилья введут в строй не менее 450 тыс. м2 административно-деловых объектов — 14% от общего объёма подобных объектов.

Доля проектов по созданию МПТ в общем объёме ввода в 2023–2028 годах

Следующий фактор — активный рост продаж офисов «в нарезку». Совокупный проектный объём таких объектов, реализуемых на продажу блоками и планируемых к вводу в ближайшие 5 лет, — 960 тыс. м2. Высокий интерес к этим объектам проявляют розничные инвесторы.

Реализация крупных BTS-проектов для федеральных компаний также стимулирует рост предложения. Совокупный объём ввода подобных проектов в 2023–2028 годы составит 700 тыс. м2. В первую очередь, речь идёт о завершении строительства штаб-квартир «Яндекса» (120 тыс. м2), РЖД (порядка 180 тыс. м2) и Национального космического центра (230 тыс. м2).

Стратегия реализации офисных проектов с датой ввода в 2023–2028 годах

Арсен Оганджанян, управляющий директор, начальник управления по работе с клиентами недвижимости Сбербанка:

«Указанные выше тренды свидетельствуют о том, что даже с учётом возможных переносов или заморозки части реализуемых проектов офисный рынок Московского региона в ближайшие годы пополнится значительным объёмом новых качественных помещений. На фоне ухода из России ряда международных компаний это будет сдерживать ставки аренды и оказывать влияние на вакансию. Офисный рынок будет находиться в цикле ″рынок арендатора″, а стабилизировать ситуацию позволит растущий спрос на новые офисы со стороны госсектора и рынка ИТ-компаний».