Как менялись цены на рынке жилой недвижимости в феврале — исследование Домклик и Центра финансовой аналитики

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (данные СберИндекса), в феврале средняя стоимость м² на первичном рынке РФ составила 169,3 тыс. руб.

Среди крупнейших регионов лидерами по стоимости строящегося жилья стали Москва (351,1 тыс. руб. за м²), Санкт-Петербург (242,8 тыс. руб.), Московская область (189,9 тыс. руб.), Республика Татарстан (185,1 тыс. руб.) и Ленинградская область (172,4 тыс. руб.).

Наименьший уровень цен среди рассмотренных крупнейших регионов отмечен в Волгоградской, Челябинской, Воронежской и Самарской областях: по данным о заключенных ипотечных сделках, в феврале стоимость м² составила 113,3 тыс. руб., 120,9 тыс. руб., 121,1 тыс. руб. и 128 тыс. руб. соответственно. Полученные результаты хорошо согласуются с отчетами за предыдущие месяцы.

Сравнение данных СберИндекса и Домклик показало, что в феврале различие между ценой м² в сделках и объявлениях на первичном рынке РФ составляет 14% (+2,2 п.п. к январю). Более высокие значения разрыва между ценой предложения и спроса отмечены в Нижегородской области (21%), Республике Башкортостан (19,3%) и в Москве (18,4%).

Наименьшая разница (в пределах 3%) зафиксирована в Воронежской и Ростовской областях.

Как за месяц изменилась стоимость первичной недвижимости

Согласно данным СберИндекса (на основе ипотечных сделок Сбера), в феврале стоимость м² по стране снизилась на 1% до 169,3 тыс. руб. Отметим, что в течение предыдущих месяцев (с октября по январь) фиксировался только рост (на 0,3-0,4% в месяц).

Снижение отмечается в большом количестве рассмотренных регионов, включая Москву и Санкт-Петербург. Наиболее заметный спад цен (выше общероссийского уровня) зафиксирован в Санкт-Петербурге (1,6%), Республике Татарстан (1,2%) и в Волгоградской области (1,1%).

К регионам, где тенденция роста цен на новостройки, напротив, сохраняется, относятся Челябинская и Свердловская области, Пермский край, Воронежская область, Республика Башкортостан, а также Омская, Ростовская и Самарская области. Причем в некоторых их них тренд весьма устойчив. Так, например, в Пермском крае увеличение стоимости м² отмечается на протяжении последних 11 месяцев, а в Ростовской области период непрерывного роста и вовсе составляет более полутора лет (20 месяцев).

Что будет происходить с ценами на первичном рынке?

Как мы и предсказывали в обзоре за январь, цены на первичное жильё начали снижение. Причиной этого стали низкие скорости ежемесячных продаж у застройщиков, которые семь месяцев подряд не могут превысить 2% от всего объёма стройки. На этом фоне застройщики не могут компенсировать ценами рост своих расходов.

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) незначительно растёт третий месяц подряд после длительного снижения, что отражает попытки продавцов если не поднять цены, то хотя бы удержать их.

В Москве разрыв между ценами предложения и сделки стагнирует после попытки вернуться к росту (в ноябре-декабре 2024 г.) Цены, которые также пытались расти, зафиксировались на уровне января.

В Петербурге вырос разрыв между ценами предложения и сделки, однако это объясняется не ростом цены предложение, а снижением цены сделок.

Стоимость вторичной недвижимости в феврале 2025 года. Статистика по крупнейшим регионам

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (данные СберИндекса), в феврале средняя стоимость м² на рынке вторичного жилья составила 113,1 тыс. руб.

Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир – в Москве и Санкт-Петербурге: согласно статистике выдач, цена за м² составляет 299,9 тыс. руб. и 202,2 тыс. руб. соответственно. В пятерку лидеров также входят Московская область (148,2 тыс. руб.), Краснодарский край (141,4 тыс. руб.) и Ленинградская область (128,3 тыс. руб.).

Среди крупнейших регионов наименьшие цены на готовые квартиры отмечены в Челябинской области, Пермском крае и Республике Башкортостан: по данным о заключенных ипотечных сделках, цена за м² не превышает 80 тыс. руб. Эти результаты также хорошо согласуются с данными за прошлые месяцы.

Статистика объявлений на Домклик показала, что усредненная стоимость предложения на рынке вторичного жилья РФ заметно выше – 128,9 тыс. рублей. Как и в случае первичного рынка, различие между ценой м² в сделках и объявлениях составляет ровно 14%. За прошедший месяц разница сократилась на 0,9 п.п. В январе также было отмечено сокращение разрыва (на 0,6 п.п.).

Как за месяц изменилась стоимость готовой недвижимости

Данные СберИндекса (в основе – ипотечные сделки Сбера) показали, что тенденция медленного роста цен на готовое жилье продолжается: в феврале стоимость м² выросла на 0,8% до 113,1 тыс. руб. Причем темпы роста не снижаются: в январе было отмечено увеличение на 0,6%.

В большинстве крупнейших регионов также отмечается увеличение цен на готовое жилье. Среди крупнейших регионов наиболее выраженный прирост отмечен в Санкт-Петербурге (+1,7%), Свердловской (+1,6%) и Омской (+1,3%) областях. Однако рост является относительно устойчивым лишь для Свердловской области: увеличение стоимости м² фиксируется на протяжении полугода.

Наиболее явный спад цены за м² из рассмотренных крупнейших регионов отмечен в Красноярском крае (-1,4%) и Новосибирской области (-0,8%). При этом для обоих субъектов тренд нельзя назвать устоявшимся: период снижения не превышает трех месяцев.

Что будет с ценами на вторичном рынке?

На вторичном рынке несмотря на незначительный рост цен сделок, разрыв между ценой предложения и сделки продолжил снижение, опустившись на минимальные с января 2022 года значения. Это создаёт предпосылки для снижения цен.

Драйверами роста цен на вторичном рынке стали регионы с исторически большим количеством сделок – столичные регионы, республики Татарстан и Башкортостан, Свердловская область и Краснодарский край. При этом остаётся высоким количество регионов, в которых на протяжении последних трёх и более месяцев подряд снижаются цены. Это свидетельствует о том, что отдельные рынки уже не могут поддерживать цены в условиях падающего спроса и, скорее всего, в ближайшей перспективе цены на вторичку пойдут вниз. Ситуация с первичкой изменилась за месяц незначительно.