Алексей Лейпи: первичный рынок перегрет предложением, вторичный набирает обороты

На Финансовом конгрессе Банка России в Санкт-Петербурге директор департамента «Домклик» Алексей Лейпи выступил в рамках сессии «Состояние рынка жилья: вызовы и перспективы».

О затоваренности: рынки первичной и вторичной недвижимости различаются

Сейчас рынок переживает период трансформации, а именно адаптируется к сокращению льготных программ. На этом фоне на первичном рынке наблюдается рост предложения: скорость продаж пока ниже уровней предыдущих лет, объем непроданного жилья достиг 83,1 млн кв. м, а доля квартир, не реализованных к моменту ввода дома в эксплуатацию, на уровне 28%. При этом в большинстве крупнейших по объёму строительства регионах ситуация стабильная, исключением можно назвать Краснодарский и Приморский края – они в зоне внимания.

В свою очередь на рынке готовых квартир отмечается постепенное восстановление деловой активности. Текущие объёмы пока что ниже уровней 2021-2023 годов, однако динамика положительная.

Рост цен в будущем и объёмы строительства

Несмотря на снижение объёмов строительства в 2025 году, сейчас в России возводится около 120 млн кв. м жилья, что является рекордным показателем. Вместе с этим растёт и доля нераспроданного жилья, что может в будущем затруднить ввод новых проектов. Тем не менее, это не означает непременного роста цен в будущем ввиду сокращения новых проектов – на рынок влияют множество других факторов таких, как ключевая ставка, себестоимость строительства или платёжеспособный спрос. Поэтому при сбалансированном запуске новых жилищных проектов можно будет избежать резких скачков цен.

Разрыв цен между первичным и вторичным жильём

Разрыв в ценах между новостройками и «свежей» вторичкой (до 10 лет) практически исчез, причем современное вторичное жильё дорожает более высокими темпами (до 14–15% в год) за счет готовой инфраструктуры. Не ожидается значительного падения цен и на новостройки: рынок приходит в состояние баланса не за счет прямого снижения цен, а через конкуренцию, акций застройщиков, длительных циклов строительства и жесткой экономики проектов.

Проектное финансирование / взаимодействие с проблемными дольщиками

Введение механизма эскроу-счетов помогло решить проблему обманутых дольщиков и застраховать деньги покупателей от рисков банкротства. Стратегия Банка по управлению проблемными проектами проактивна: при первых признаках кризиса применяются реструктуризация, дофинансирование или продажа объекта более устойчивому девелоперу. Ключевая цель всех этих мер – гарантированно достроить жилье с минимальными потерями для всех заинтересованных сторон.

Переход на эскроу-счета в ИЖС

Банк выступает за распространение механизма эскроу-счетов на ипотеку для строительства индивидуальных домов (ИЖС), чтобы сделать этот сегмент рынка максимально безопасным и прозрачным. Для запуска инициативы необходимо доработать 186-ФЗ: разрешить электронные договоры подряда и законодательно закрепить четкие критерии готовности объекта для раскрытия счетов. Ожидается, что эти меры минимизируют системные риски и значительно повысят доверие участников рынка к проектному финансированию.

Об ипотечном страховании

При оформлении ипотеки заемщики часто выбирают страховой полис исключительно ради снижения ставки, не задумываясь о надежности самой страховой компании. Чтобы изменить этот подход, Сбер опубликовал на своем сайте рейтинг страховых компаний на основе данных об их выплатах по ипотечному страхованию жизни. Этот список наглядно показывает долю выплат от общего числа страховых случаев и позволяет заемщикам видеть, за что именно они платят — за «полис-пустышку» или за реальную финансовую защиту своей семьи.