Цены на новостройки готовятся к стагнации – исследование Домклик и Центра финансовой аналитики

В преддверии конференции Сбера «Время изменений: Формула баланса» эксперты Домклик и Центра финансовой аналитики проанализировали ситуацию на рынке жилой недвижимости и динамику цен на первичном и вторичном рынках жилья.

Рост цен на рынке жилой недвижимости замедлился

Рост цен на первичную недвижимость замедлился в апреле до 0,6%, на готовую – вырос до 0,8%, причем темп роста в сегменте новостроек снижается четвертый месяц подряд. Мы по-прежнему считаем, что наблюдавшийся в конце 2025 года период разогрева рынка завершен, и цены в ближайшие месяцы будут расти умеренными темпами или даже стагнировать. За месяц цена «квадрата» в новостройках увеличилась до 188,9 тыс. руб., в готовом жилье – до 124,6 тыс. руб. Годовой рост составил 9,8% и 9,2% соответственно. Цены в обоих сегментах продолжают расти быстрее официальной инфляции. При этом, на фоне снижения рыночных ставок, «свежая» вторичка успешно конкурирует с первичным жильем. Цена «квадрата» в домах, построенных за последние десять лет, всего на 1,8% дешевле, чем в новостройках.

Первичный рынок на фоне вторичного

По данным Домклик, медианная стоимость квадратного метра в жилье, построенном не более, чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, выросла до 185,5 тыс. руб. после снижения до 180,1 тыс. руб. в марте (+3,0 м/м). Годовой прирост составил впечатляющий 41%, однако это связано с низкой базой апреля 2025 года, когда старт программы выдачи семейной ипотеки на готовую недвижимость в домах недавней постройки привел к вымыванию самых бюджетных лотов в этой категории. С учетом этого фактора годовой темп роста этого сегмента можно оценить в 14-15%, что также существенно выше роста цен в новостройках. Разрыв цен между квадратным метром в первичной недвижимости и домах последних десяти лет постройки составил в апреле 1,8%.

Стоимость готовой недвижимости советской постройки в феврале составила 114,1 тыс. руб. за квадратный метр. За год она прибавила 15,3%. Напомним, этот сегмент стал бенефициаром периода высоких рыночных ставок, однако теперь интерес к нему снижается: если в 2024-25 гг. назад доля покупок этой категории жилья приближалась к 60%, то в апреле она составила всего лишь 52,4%.

Первичный рынок

Стоимость первичной недвижимости в апреле 2026 года

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами Центра финансовой аналитики Сбера – ЦФА), в апреле средняя стоимость м2 на первичном рынке РФ выросла на 0,6%, достигнув 188,9 тыс. руб. Темп роста снижается четвертый месяц подряд.

Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва (400,2 тыс. руб. за м2), Санкт-Петербург (268,4 тыс. руб.), Московская область (230,9 тыс. руб.), Республика Татарстан (196,7 тыс. руб.) и Ленинградская область (188,3 тыс. руб.). Во всех этих регионах цены выросли.

Наименьший уровень цен среди рассмотренных крупнейших регионов, как и в марте, отмечен в Пензенской области, Удмуртской Республике и Воронежской и Калининградской областях, где, по данным о заключенных ипотечных сделках, в марте стоимость м2 составила 107,3 тыс. руб., 127,7 тыс. руб., 131,0 тыс. руб. и 142,7 тыс. руб. соответственно. Первые три региона лидируют в рейтинге самого дешевого жилья восьмой месяц подряд. Во всех перечисленных регионах цены в апреле выросли.

Сравнение данных ЦФА и Домклик показало, что в марте разрыв между ценой м2 в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ вновь вырос — с 14,9% до 15,4%. Это самый высокий уровень с ноября 2023 года. Напомним, с июня 2024 года этот показатель колебался в пределах 9-12%. Его рост указывает на поиск покупателями более бюджетных вариантов.

Именно поэтому самые высокие значения этого показателя отмечены в регионах с завышенными ценами — Москве (35,9%), Краснодарском крае (24,9%) и Санкт-Петербурге (24,2%).

В трех регионах цены предложения оказались ниже цен сделок. Это Ростовская (-6,6%), Самарская (-3,3%) и Ленинградская (-2,5%) области. В Ростовской области такая ситуация наблюдается третий месяц подряд, в Ленинградской – девятый. Этот эффект возникает, когда в предложении находится много дешевых, но не пользующихся спросом лотов, что нередко случается при низком уровне продаж. И действительно, в Ленинградской и Ростовской областях уровень распроданности строящегося жилья составляет 23-24%, тогда как по стране в целом – 31%. При этом в Самарской области этот показатель находится на вполне комфортном для застройщиков уровне 34%. Напомним, что разрыв цен предложения и сделки не равнозначен размеру скидки (которая в реальности редко превышает 5%): просто покупатели выбирают самые бюджетные лоты, игнорируя дорогие.

Как за месяц изменилась стоимость первичной недвижимости

Согласно данным ЦФА (на основе ипотечных сделок Сбера), в апреле стоимость м2 по стране выросла на 0,6% до 188,9 тыс. руб. Цены растут двенадцать месяцев подряд, но уже четвертый месяц подряд их рост замедляется, что объясняется завершением периода ажиотажного спроса, который отмечался перед переформатированием программы семейной ипотеки.

Слабый рост цен объясняется проседанием столичного рынка. В апреле рост несколько ускорился в Москве (с 0,3% до 0,6%), однако снизился в Петербурге – с 0,7% до 0,4% и Московской области – с 1,9% до 1,1%.

При этом в целом в апреле снижение темпов роста носило фронтальный характер.

Среди крупнейших регионов наибольший рост за месяц зафиксирован в Пензенской области (1,3%), а также в Московской и Нижегородской областях и Приморском крае (по 1,1%).

Самые высокие годовые темпы роста вновь отмечены в Московской и Нижегородской областях (21,1% и 15,2%) и Москве (14,4%).

Снижение цен отмечено только в Тюменской области (-0,2%), где в марте цены также снижались. За год цены выросли во всех крупнейших регионах, самый слабый рост зафиксирован в Краснодарском крае (2,1%) и Тюменской и Пензенской областях (3,1% и 3,4%).

Что будет происходить с ценами на первичном рынке?

Доля ежемесячных продаж от всего объема стройки осталась на низком уровне — 1,4%. Снижение год к году составило 23,3% г/г. Это объясняется не только низкими темпами продаж, но и ростом числа запусков новых объектов, что увеличивает риски недостаточной распроданности в будущем.

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) вновь вырос — до 15,4%, что существенно выше средних значений 2025 года (12,4%). В среднесрочной перспективе пока не видно, чтобы у застройщиков появилась возможность переложить рост своих издержек в цену, поскольку по итогам апреля в новостройках страны остаются нераспроданными 82,9 млн м2 жилья против 82,1 млн м2 в марте и 80,6 млн м2 в феврале. Как мы и предсказывали в двух предыдущих обзорах, этот показатель вернулся к исторически рекордным уровням октября-декабря 2025 года.

При продолжении этой тенденции и в условиях растущей конкуренции со стороны вторичного жилья, застройщикам остается надеяться только на новый период ажиотажного спроса.

В Москве цена предложения продолжила расти опережающими темпами, что привело к росту разрыва этого показателя с ценами сделок до 35,9%.

В Петербурге разрыв между ценами предложения и сделки снижается третий месяц подряд и составил в апреле 24,2%. При этом спрос на первичное жилье в Северной столице последние месяцы достаточно высок: распроданность держится на уровне 38-40%. Однако рост цен там снижается второй месяц подряд (после пяти месяцев ускорения) и теперь не дотягивает до среднероссийского уровня (0,4% м/м против 0,6% м/м).

Вторичный рынок

Стоимость вторичной недвижимости в апреле 2026 года

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами ЦФА), в апреле средняя стоимость м2 на рынке вторичного жилья составила 124,6 тыс. руб.

Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир – в Москве и Санкт-Петербурге, где цена за м2 составляет 340,8 тыс. руб. и 224,2 тыс. руб. соответственно. Остальная часть пятёрки лидеров также не изменилась, в неё входят Московская область (161,1 тыс. руб.), Краснодарский край (148,0 тыс. руб.) и Ленинградская область (142,3 тыс. руб.). Во всех этих регионах, кроме Краснодарского края, цена выросла – причем вторичка Кубани падает в цене второй месяц подряд.

Среди крупнейших регионов наименьшие цены на готовые квартиры вновь отмечены в Кемеровской, Саратовской и Челябинской областях (81,8 тыс. руб., 84,2 тыс. руб. и 86,9 тыс. руб. соответственно). Во всех трех регионах цена выросла.

Статистика объявлений на Домклик показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья РФ в апреле выросла до 144,0 тыс. руб. (после 142,1 тыс. руб. в марте), соотношение цены предложения к цене сделки выросло до 15,6% после15,0% в марте), показывая уверенность продавцов на фоне снижения рыночных ставок, а также частичного распространения льготных ипотечных программ на вторичное жилье.

Как за месяц изменилась стоимость готовой недвижимости

Данные ЦФА (в основе – ипотечные сделки Сбера) показали, что рост цен на готовое жилье за месяц составил 0,8%. Рост цен продолжается с сентября 2024 г. За 12 месяцев цены выросли на 9,2%, меньше, чем на первичном рынке (9,8%).

Как мы предполагали в обзоре за март, период опережающего роста цен на вторичное жилье подходит к концу, но в целом позиции данного сегмента в конкуренции с новостройками укрепились.

В большинстве крупнейших регионов отмечается увеличение цен на готовое жилье. Наиболее сильный рост за месяц отмечен в Республике Дагестан, Москве и Республике Татарстан (2,4%, 1,7% и 1,6% соответственно). В нескольких регионах цены снизились: на 0,8% в Краснодарском крае и на 0,6% в Свердловской области.

За год цены сильнее всего выросли в Республике Татарстан (14,4%), Пермском крае (13,3%) и Челябинской области (12,7%). Наименьший рост отмечен в Краснодарском крае (1,5%) и Кемеровской области (2,4%).

Что будет с ценами на вторичном рынке?

Разрыв между ценой предложения и сделки на вторичном рынке остался на высоком уровне (15,6% против 14,9% в марте), компенсируя январское падение до 1,11%. Таким образом этот показатель вернулся в коридор 15-20%, где он находился со второй половины 2023 года. Причиной январского падения было сильное сокращение количества сделок, в дальнейшем этот показатель существенно вырос.

Широта рынка

По итогам апреля на вторичном рынке несколько выросло число регионов, в которых на протяжении последних трех и более месяцев подряд падают цены на жильё.