Цены на рынке жилой недвижимости по итогам года обогнали инфляцию – исследование Домклик и Центра Финансовой Аналитики

Рост цен на первичную недвижимость стабилизировался в ноябре-январе на уровне +1-1,5%. За месяц цена «квадрата» в новостройках выросла на 1,2% (до 184,8 тыс. руб.), в готовом жилье – на 1,1% (121,9 тыс. руб.). Годовой рост составил 8,1% и 8,7%, соответственно. Таким образом, цены в обоих сегментах растут быстрее официальной инфляции. Цены на вторичку в домах, построенных за последние десять лет, выросли за год на 12,9%.

Ускоренный рост цен на вторичное жилье связан со стремлением продавцов компенсировать отставание, вызванное действием безадресных льготных программ в 2020 – 2024 гг. Такую возможность открывает для них постепенное снижение рыночных ставок.

Первичный рынок на фоне вторичного

По данным Домклик, медианная стоимость квадратного метра в жилье, построенном не более, чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, составила в январе 174,3 тыс. руб. (+2,9 м/м, +12,9 г/г). Данный сегмент продолжает расти быстрее новостроек (+8,1% г/г). Разрыв цен между квадратным метром в новостройках и вторичкой последних десяти лет постройки составил 5,7% (против 7,2% в декабре).

Стоимость готовой недвижимости советской постройки, после снижения в начале 2025 года несколько снизилась и в январе составила 110,8 тыс. руб. за квадратный метр, однако за год она прибавила 13,4%.

Первичный рынок

Стоимость первичной недвижимости в январе 2025 года

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами Центра финансовой аналитики Сбера – ЦФА), в январе средняя стоимость м² на первичном рынке РФ выросла на 1,2%, составив 184,8 тыс. руб. Темп роста снизился впервые с сентября.

Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва (397,2 тыс. руб. за м²), Санкт-Петербург (258,2 тыс. руб.), Московская область (217,0 тыс. руб.), Республика Татарстан (195,8 тыс. руб.) и Ленинградская область (185,6 тыс. руб.). Во всех перечисленных регионах, кроме Татарстана, цены выросли, причем в Татарстане цены снижаются второй месяц подряд.

Наименьший уровень цен среди рассмотренных крупнейших регионов, шестой месяц подряд наблюдается в Пензенской области, Удмуртской Республике, Воронежской и Самарской областях, где, по данным о заключенных ипотечных сделках, в январе стоимость м² составила 105,1 тыс. руб., 126,7 тыс. руб., 127,7 тыс. руб. и 137,0 тыс. руб. соответственно. Во всех этих регионах цены растут четвертый месяц подряд.

Сравнение данных ЦФА и Домклик показало, что в январе различие между ценой м² в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ снизилось с 12,0% до 9,6%.

Напомним, что после снижения в июне 2024 года, этот показатель колеблется в целом в пределах 10-12%. Таким образом, наметившийся в ноябре его рост не сформировал тенденции и возвращается к норме, что характерно для ситуации, когда рост стоимости метра замедляется.

Как и месяцем ранее, самые высокие значения этого показателя отмечены в Москве (35,7%), Санкт-Петербурге (29,1%), к которым в январе присоединилась Калининградская область (18,1%).

В Ленинградской области шестой месяц подряд цены предложения оказываются ниже цен сделок (в январе -0,9%). Лишь на 0,4% цена сделок превысила цены предложения в Ростовской области (в декабре этот показатель был отрицательным -1,4%).

Как за месяц изменилась стоимость первичной недвижимости

Согласно данным ЦФА (на основе ипотечных сделок Сбера), в январе стоимость м² по стране выросла на 1,2% до 182,6 тыс. руб. Цены растут девятый месяц подряд, но впервые с сентября темп их роста замедлился.

Рост цен происходит за счет столичных рынков. Среди 20 крупнейших регионах только в семи рост цен в январе превысил средний уровень (в декабре таких регионов было шесть).

Среди крупнейших регионов наибольший рост за месяц четвертый месяц подряд фиксируется в Московской области (4,3%). В Самарской области и Санкт-Петербурге цены выросли на 3,1% и 2,0%. На 2,0% выросли цена и в Свердловской области.

Самые высокие годовые темпы роста отмечены в Удмуртской Республике (14,6%), Нижегородской и Московской областях (14,2% и 13,5% соответственно).

В Удмуртской Республике цены растут 18 месяцев подряд.

Снижение цен по сравнению с октябрем отмечено в двух из крупнейших регионов: Республике Татарстан и Краснодарском крае (на 0,3% и 0,1% соответственно) За год во всех крупнейших регионах цены выросли, самый слабый рост зафиксирован в Краснодарском крае (0,4%).

Что будет происходить с ценами на первичном рынке?

Доля ежемесячных продаж от всего объема стройки снизилась до уровней октября-ноября (2,1%) и, вероятно, продолжит снижение.

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) несколько снизился – за счет снижения цены предложения. В ноябре-декабря рост цен сделок происходил на фоне повышения спроса, которое было вызвано обсуждением планов по переформатированию семейной ипотеки. Как мы отмечали в обзоре по итогам декабря, в среднесрочной перспективе пока не видно, чтобы у застройщиков появилась возможность переложить рост своих издержек в цену, поскольку по итогам декабря в новостройках страны остаются нераспроданными 80 млн м² жилья. В январе этот показатель снизился до 79 млн. м., но и этот объем слишком велик. Драйвером роста цен остаются столичные агломерации.

В Москве разрыв между ценами предложения и сделки продолжает расти, существенно опережая среднероссийский показатель, и уже достиг уровней «золотого» для продавцов периода действия программы безадресной льготной ипотеки.

В Петербурге разрыв между ценами предложения и сделки также продолжает увеличиваться за счет опережающего роста цен предложения – при том, что цены реальных сделок растут быстрее, чем в среднем по стране. Напомним, что спрос на первичное жилье в Северной столице последние месяцы достаточно высок: распроданность держится на уровне 38-40%.

Вторичный рынок

Стоимость вторичной недвижимости в январе 2025 года

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами ЦФА), в январе средняя стоимость м² на рынке вторичного жилья составила 121,9 тыс. руб.

Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир – в Москве и Санкт-Петербурге: согласно статистике выдач ипотечных кредитов, цена за м² составляет 329,5 тыс. руб. и 220,6 тыс. руб., соответственно. Остальная часть пятёрки лидеров также не изменилась, в неё входят Московская область (155,9 тыс. руб.), Краснодарский край (148,5 тыс. руб.) и Ленинградская область (137,7 тыс. руб.). Во всех этих регионах цена выросла.

Среди крупнейших регионов наименьшие цены на готовые квартиры отмечены в Кемеровской, Саратовской и Челябинской областях (81,3 тыс. руб., 82,4 тыс. руб. и 84,3 тыс. руб. соответственно). При этом, как и в декабре, во всех трех регионах цены выросли.

Статистика объявлений на Домклик показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья РФ в январе снизилась до 135,2 тыс. руб., в связи с чем соотношение цены предложения к цене сделки упало до 10,9% — это самый низкий уровень с начала наблюдений в январе 2022 года.

Как за месяц изменилась стоимость готовой недвижимости

Данные ЦФА (в основе – ипотечные сделки Сбера) показали, что рост цен на готовое жилье за месяц вновь ускорился – до 1,1%. Рост цен продолжается с сентября 2024 г., а темпы роста увеличиваются с сентября 2025 г. За 12 месяцев цены выросли на 8,7%, быстрее роста цен на первичном рынке (8,1%).

В целом цены на готовое жилье продолжают сокращать отставание, вызванное большими объемами сделок по льготным программам в 2020 – 2024 гг. Прогноз остается прежним: в случае дальнейшего снижения рыночных ставок готовое жилье начнет создавать более серьезную конкуренцию новостройкам.

Во всех крупнейших регионах отмечается увеличение цен на готовое жилье. Наиболее сильный рост за месяц отмечен в Ленинградской, Челябинской и Самарской областях (по 1,9% и 1,8% соответственно).

За год цены сильнее всего выросли в Пермском крае (13,8%), Республике Татарстан (13,1%) и Санкт-Петербурге (11%). Наименьший рост отмечен в Кемеровской области (1,9%).

Что будет с ценами на вторичном рынке?

На вторичном рынке резко снизился (до 1,11) разрыв между ценой предложения и сделки, при том, что со второй половины 2023 года этот показатель стабильно находился в коридоре 1,15-1,2, а в 2022 году он доходил до 1,3. При этом упало и количество сделок.

Широта рынка

В результате продолжающегося роста цен по итогам января на первичном рынке фиксируется незначительное число регионов, в которых на протяжении последних трех и более месяцев подряд падают цены на жильё. На вторичном рынке снижения цен не произошло ни в одном из крупнейших регионов. Такая же ситуация наблюдалась в декабре.