Домклик и СберИндекс рассказали о динамике цен на рынке недвижимости в сентябре 2025 года

Домклик и СберИндекс в совместном исследовании отметили основные тенденции на рынке недвижимости в сентябре 2025 года. Рост цен на первичном рынке несколько ускорился, на вторичном замедлился, но в обоих случаях он не успевает за инфляцией: за 12 месяцев новостройки и готовое жилье прибавили всего 5,0% и 5,7%.

Рост цен на жильё ускорился из-за активизации спроса

Рост цен связан с активизацией спроса: количество сделок на первичном и вторичном рынках росло четыре месяца подряд – с июня по сентябрь. При этом цены на вторичном рынке жилье в целом растут несколько быстрее, компенсируя отставание, начавшееся ранее с запуском льготных программ. Разрыв между стоимостью м2 между новостройками и готовым жильём последних 10 лет постройки составил 5,6%. При этом цены на такое жильё выросли за год на 9,4%.

Первичный рынок на фоне вторичного

По данным Домклик, медианная стоимость квадратного метра в жильё, построенном не более, чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, несколько снизилась в сентябре – до 167,5 тыс. руб., но в целом этот сегмент растёт быстрее новостроек (+9,4% г/г против +4,4% г/г). Разрыв цен между квадратным метром в новостройках и вторичкой последних десяти лет постройки составил 5,6%.

Стоимость готовой недвижимости советской постройки также несколько снизилась – до 102,5 тыс. руб. за квадратный метр.

Первичный рынок

Стоимость первичной недвижимости в сентябре 2025 года

Согласно данным о заключённых ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами Центра финансовой аналитики Сбера – ЦФА), в сентябре средняя стоимость м2 на первичном рынке РФ выросла на 0,4%, составив 176,9 тыс. руб. Темп роста вырос после двух месяцев снижения.

Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва (368,9 тыс. руб. за м2), Санкт-Петербург (246,9 тыс. руб.), Республика Татарстан (195,0 тыс. руб.), Московская и Ленинградская области (192,4 тыс. руб. и 180,5 тыс. руб. соответственно). При этом в Санкт-Петербурге третий месяц подряд цены снижаются (в июне на 0,8%, в июле на 1,6%, в августе на 2,3%).

Наименьший уровень цен среди рассмотренных крупнейших регионов, четвертый месяц подряд наблюдается в Пензенской области, Удмуртской Республике, Воронежской и Самарской областях, где, по данным о заключенных ипотечных сделках, в сентябре стоимость м2 составила 101,5 тыс. руб., 121,8 тыс. руб., 123,5 тыс. руб. и 127,1 тыс. руб. соответственно. Из перечисленных регионов цена, как и в августе, снизилась только в Самарской области (-0,4% м/м).

Сравнение данных ЦФА и Домклик показало, что в июне различие между ценой м2 в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ снизилось до 12,4% после 14,3% в августе.

Напомним, что после снижения год назад, в июне 2024 года, этот параметр колеблется в целом в пределах 10-12%. После небольшого роста в июле-августе он вернулся в тот же коридор.

Самые высокие значения этого показателя отмечены Москве (28,6%), Курской и Калининградской областях (23,5% и 17,5%) и Санкт-Петербурге (16,9%).

В трех регионах цены сделок оказались выше цен объявлений. В их числе, как и в августе, Ленинградская и Ростовская области (цена объявлений к сделкам: -7,1%, -2,6% соответственно), к которым присоединилась Пензенская область (-2,3%).

Как за месяц изменилась стоимость первичной недвижимости

Согласно данным ЦФА (на основе ипотечных сделок Сбера), в сентябре стоимость м2 по стране выросла на 0,4% до 176,8 тыс. руб. Цены продолжают расти пятый месяц подряд.

Среди крупнейших регионов наибольший рост за месяц вновь зафиксирован в Ленинградской и Калининградской областях (2,5% и 1,9%) и Москве (1,3%). Самые высокие годовые темпы роста отмечены в Удмуртской Республике (19,5%), Ленинградской и Нижегородской областях (16,0% и 15,1% соответственно).

При этом в Удмуртской Республике цены растут 14 месяцев подряд.

Снижение цен по сравнению с августом отмечено в трех из крупнейших регионов: Санкт-Петербурге (-2,3%), Пермском крае (-0,5%) и Самарской области (-0,4%).

Что будет происходить с ценами на первичном рынке?

Рост цен на первичное жильё по-прежнему не догоняет инфляцию – в сентябре рост год к году составил 5,0%, что связано со скачком цены вниз в сентябре прошлого года.

Доля ежемесячных продаж выросла, однако она уже больше года не может превысить 2% от всего объёма стройки.

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки, который показывает степень уверенности продавца, вновь снизился и продолжает находиться ниже значений 2022 – 2023 гг. Это увеличивает вероятность разворота цен в сторону снижения в ближайшие месяцы или же их фиксации на текущем уровне. При этом драйверами роста цен остаются Москва, Московская и Ленинградская области.

В Москве разрыв между ценами предложения и сделки продолжает расти, как и должно происходить на ожидании дальнейшего роста цен, который наблюдается в столице пятый месяц подряд и продолжается с октября 2024 года (с перерывом на июль 2025 года).

В Санкт-Петербурге разрыв между ценами предложения и сделки вновь снизился (до 16,9% против 17,5% в августе), при этом вновь одновременно упали цены как предложения, так и сделок. Все происходит в соответствии с правилом: при достаточно продолжительном снижении цены предложения цена сделки обычно снижается.

Вторичный рынок

Стоимость вторичной недвижимости в сентябре 2025 года

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами ЦФА), в сентябре средняя стоимость м2 на рынке вторичного жилья составила 117,5 тыс. руб.

Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир – в Москве и Санкт-Петербурге: согласно статистике выдач, цена за м2 составляет 317,2 тыс. руб. и 215,0 тыс. руб. соответственно. Остальная часть пятёрки лидеров также не изменилась, в неё входят Московская область (150,1 тыс. руб.), Краснодарский край (143,9 тыс. руб.) и Ленинградская область (131,7 тыс. руб.). При этом в Краснодарском крае цена несколько выросла после двух месяцев снижения (+0,3% против -1,5% в августе и -1,0% в июле).

Среди крупнейших регионов наименьшие цены на готовые квартиры отмечены в Челябинской, Саратовской и Кемеровской областях (79,3 тыс. руб., 79,6 тыс. руб. и 81,1 тыс. руб. за м2 соответственно). При этом, как и в августе, во всех трех регионах цена «квадрата» выросла.

Статистика объявлений на Домклик показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья РФ в августе снизилась со 132,6 тыс. руб. до 131,9 тыс. руб., фактически вернувшись к значению августа (131,7 тыс. руб.), соответственно, соотношение цены предложения к цене сделки несколько снизилось с 13,5% до 12,3%.

Как за месяц изменилась стоимость готовой недвижимости

Данные ЦФА (в основе – ипотечные сделки Сбера) показали, что рост цен на готовое жильё ускорился до 0,6% к августу против 0,4% месяцем ранее. Рост цен продолжается с сентября 2024 г. За 12 месяцев цены выросли на 5,7%, быстрее роста цен на первичном рынке (5,0%), но ниже инфляции.

В целом цены на готовое жильё продолжают сокращать отставание, вызванное большими объемами сделок по льготным программам в 2020 – 2024 гг.

В большинстве крупнейших регионов отмечается увеличение цен на готовое жильё. Наиболее сильный рост отмечен в Свердловской области (1,4% м/м), Республике Татарстан и Ставропольском крае (по 1,3%). При этом в августе Татарстан также входил в тройку лидеров по данному показателю.

В Москве цены выросли на 1,0% (против 0,4% в августе), в Санкт-Петербурге снизились на 0,4% (а августе оставались без изменений). Для Москвы это уже девятый подряд месяц роста, тогда как в Санкт-Петербурге снижение оказалось фронтальным: и на первичном, и на вторичном рынках.

Цены также снизились в Красноярском крае (-0,3%). Для региона это уже второй подряд месяц снижения.

Что будет с ценами на вторичном рынке?

На вторичном рынке продолжилась тенденция к сокращению разрыва между ценой предложения и сделки, при этом со второй половины 2023 года этот показатель ни разу не превысил значение 18%. В среднесрочной перспективе это создаёт предпосылки для снижения цен.

Широта рынка

В сентябре как на первичном, так и на вторичном рынках рынке вновь снизилось количество регионов, в которых на протяжении последних трех и более месяцев подряд падают цены на жильё.