Исследование Домклик: как устроен московский рынок продажи квартир по переуступке прав

Специалисты Аналитического центра Домклик Сбера изучили объявления о продаже первичной недвижимости по переуступке прав собственности в Москве и Московской области и рассказали об особенностях этого рынка. В ходе исследования эксперты определили ключевые характеристики продаваемых объектов и представили топ-10 жилых комплексов, лидирующих по объёму предложения. Затем для каждого ЖК была определена величина скидки, которую получает покупатель, выбирая такой тип сделки вместо приобретения у застройщика напрямую.

Что такое переуступка прав требования

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Помимо застройщика или девелопера жильё могут продавать частные инвесторы (физлица) и юрлица, а также паевые фонды. Покупка квартиры в ещё не построенном доме называется переуступкой прав требования.

Подробнее о покупке квартиры по переуступке — в журнале Домклик.

Методика

Были проанализированы объявления на портале Домклик о продаже первичной недвижимости по переуступке прав требования, актуальные на конец июля 2023 года. Эксперты оценили распространённость таких объявлений в Москве и Московской области и определили параметры предлагаемых квартир.

Кроме того, для Москвы и Московской были определены топ-10 ЖК, лидирующих по количеству предложений о продаже квартир по переуступке. Для этих объектов была определена доля переуступки в общем объёме предложения, а также разница в стоимости квадратного метра по договору переуступки прав и по начальному договору ДДУ.

Распространённость продажи квартиры по переуступке

Сегодня объявления о продаже по переуступке в среднем составляют 3–4% общего объёма предложения на первичном рынке. Однако в отдельные периоды этот показатель может достигать 20% — это говорит о том, что московские продавцы первичного жилья быстро реагируют на внешние изменения.

Особенности предложения

Анализ объявлений показал, что параметры квартир, которые продаются по переуступке, не отличаются от тех, что предлагают девелоперы. В обоих случаях больше всего объявлений (порядка 80%) относится к малогабаритному жилью.

Площади выставленных на продажу квартир также сопоставимы, особенно для малогабаритного жилья (менее двух комнат). Значимые различия проявляются лишь в сегменте крупногабаритных квартир (более четырёх комнат): медианная площадь многокомнатного жилья, выставленного на продажу по переуступке (105 м²), значительно превышает показатель первичного рынка (93 м²). Эксперты Домклик связывают столь существенные расхождения с деятельностью инвесторов и компаний-перекупщиков, которые на раннем этапе выкупают лоты с не самыми распространёнными характеристиками (большая площадь, наличие нескольких уровней) и, когда такие квартиры заканчиваются у девелопера, перепродают их по более высокой стоимости.

Стоимость квартиры в новостройке: у застройщика vs по переуступке

На московском рынке недвижимости по количеству объявлений о продаже по переуступке лидируют следующие жилые комплексы.

Таким образом, в ЖК Headliner и «Архитектор» разница в стоимости квадратного метра по договору переуступки и по начальному договору ДДУ превышает 15%. В ЖК «Сидней Сити», «Сити Бэй», «Шагал» и доме «Достижение» скидка составляет около 10%. А в ЖК «Скандинавия», «Южные Сады» и «Новое Внуково» она отсутствует.

На рынке Подмосковья ситуация схожая: скидка также варьируется от 0 до 20%. Наибольшая разница в стоимости квадратного метра фиксируется в ЖК «Римский», «Датский Квартал», «1-й Лермонтовский», «Равновесие»: размер скидки составляет 23%, 20%, 19% и 17%, соответственно.

В ЖК «Прибрежный парк», «Южная Битца», «Дом-Мегалит в Королёве», «Спутник» средний размер скидки находится в пределах 2–5%. В ЖК «Первый квартал» скидок нет.