Исследование Домклик: какие виды перепланировок встречаются в российских квартирах

Любому человеку свойственно стремление к комфорту и в условиях современных городских квартир некоторые решаются на перепланировку, чтобы сделать своё жильё удобнее, просторнее и логичнее для ежедневных бытовых сценариев. Идеальная планировка для каждого своя: кому-то нужна более просторная кухня, а для кого-то это утилитарное помещение и приоритет отдаётся жилым пространствам. Если для одних кладовка и лоджия – просто лишние помещения, то для других – важная часть быта и место хранения сезонных вещей.

Однако не все изменения можно реализовать. Чтобы не ошибиться и воплотить в жизнь свой проект, можно ознакомиться с нашей инструкцией по согласованию перепланировки и списком разрешённых изменений.

Аналитики Домклик исследовали тысячи описаний реконструкции внутреннего пространства в российских квартирах на вторичном рынке, которые приобретались в ипотеку с начала 2025 года, и составили рейтинг наиболее частых изменений.

Основная масса перепланировок: работа с перегородками

Вполне ожидаемо самыми часто реализуемыми работами по перепланировкам квартир стали изменения существующих перегородок. Демонтаж этих конструкций встречается в 34,4% случаев, а возведение новых – в 20,7%. При этом большинство таких манипуляций вполне легальны при должном оформлении и условии, что не были затронуты несущие конструкции. Часто изменения связаны с дверными проёмами внутри квартиры – перенос или изменение встречается в 25,2% перепланировок, где на полную закладку приходится 6,3%. Последний случай актуален тогда, когда в жилую комнату по плану есть доступ из двух помещений: например, из кухни и из коридора, а её изоляция с одной из сторон поможет увеличить полезную площадь и предотвратить попадание нежелательных запахов и шумов с кухни.

Также среди часто встречающихся решений по перепланировке: демонтаж встроенного шкафа или кладовой (12,3% случаев), перенос кухни (14,4%), совмещение санузла (4,7%), объединение коридора с комнатой (4,6%).

Почти в 3,5% случаев речь идёт о переносе так называемых «мокрых точек». Такие операции запрещены, если они оказываются над жилой комнатой.

Замыкают рейтинг наиболее популярных типов перепланировок демонтаж подоконного блока (1,9%) и демонтаж оконно-дверного блока (2%).

Хотя последние два типа могут показаться похожими, на деле между ними большая разница. Подоконный блок – это часть стены под окном или балконной дверью. Его демонтаж проводится для объединения лоджии с комнатой или создания окон «в пол». Это может затрагивать несущие конструкции и требует строгого согласования либо вовсе запрещено. Оконно-дверной блок – это рамы окна и двери. Легализовать или восстановить такую перепланировку значительно проще.

Однако бывают и более редкие случаи: перенос стояков водоснабжения и канализации, вентиляционных коробов, создание кладовых и постирочных из жилых помещений, установка индивидуальных отопительных систем, замена газовых плит на электрические, устройство дополнительного санузла и т.п.

Отдельно стоит упомянуть вынос газового оборудования (плит, водонагревателей) на балконы или лоджии. Они встречаются в 1,4% перепланировок, хотя такие операции запрещены существующими нормами. Главные риски здесь – не только невозможность узаконивания, но и прямая опасность. Газовое оборудование нестабильно работает при отрицательных температурах, нуждается в вытяжной и приточной системах воздуха.

Большинство перепланировок – это одна операция (54,6%). Однако в ряде случаев в одной квартире проведено несколько этапов переобустройства. Две процедуры встречаются в 22,3% квартир, три – в 11,1%, а в 12% случаев проведено четыре и более действий.

Распределение запрещённых типов перепланировок

Хотя абсолютное большинство (93,7%) переустройств, выявленных за последний год, могут быть узаконены, 6,3% нельзя легализовать.

Существенная часть – это перенос на балкон или лоджию газового оборудования или радиаторов отопления. На них приходится 48,6% случаев от общего неподлежащих легализации реконструкций. Отдельно стоит отметить изменения, когда перепланировка допустима, но только при соблюдении ряда условий. Перенос кухни в жилую комнату возможен только на первом этаже либо если под ней будет нежилое помещение, а плита будет электрической.

Ещё одна категория без возможности легализации – изменение плана квартиры за счёт несущих конструкций – 12,3%. Кроме того, невозможность узаконить возникает при переносе мокрой точки в помещение, под которым жилые комнаты соседей снизу (8%), изменении входного дверного проёма (3,5%), увеличении площади квартиры за счёт мест общего пользования (3%) и демонтаже вентиляционного короба (0,8%).

Дисконт у квартир с разными типами перепланировок

Если в среднем по рынку сам факт переустройства даёт дисконт около 6% к стоимости квадратного метра, то детализация по конкретным видам работ показывает сильный разброс.

Сильнее всего на стоимости квартиры с перепланировкой сказываются изменения, которые невозможно узаконить. Например, перенос газового оборудования или радиаторов отопления на балкон может снизить цену квадратного метра на 30%. Скидка в 10-15% у квартир, в которых демонтировались или возводились перегородки, объединялись санузлы, менялись дверные проёмы внутри квартиры.

Незначительное влияние на стоимость оказывают небольшие операции по перепланировке – максимум 10% в случае поддающихся согласованию работ по остеклению балконов, объединению лоджии без затрагивания стен, перенос мокрых точек в рамках одного помещения.

Однако бывают случаи, когда перепланировка делает квартиру дороже. Это, как правило, полностью узаконенные работы, выполненные в рамках профессионального дизайн-проекта и превратившие типовую квартиру в более удобное и современное жильё.

Методология:

Для анализа использовались данные о квартирах в МКД на вторичном рынке недвижимости с перепланировкой, в которых с начала 2025 года была проведена оценка стоимости недвижимости и произведено описание работ по перепланировке. Анализ проводился по частотности упоминаний разных типов переустройства в текстовых описаниях. Данные актуальны на середину апреля 2026 года.