Исследование Домклик: карта стоимости квартир на первичном и вторичном рынке Москвы

Аналитики Домклик проанализировали объявления о продаже первичной и вторичной недвижимости и определили стоимость стандартной квартиры (площадью 35 кв. м.) в различных районах Москвы. На основании рассчитанных данных составили тепловые карты стоимости новостроек и стоимости готового жилья.

Также эксперты изучили изменение количества объявлений в различных районах Москвы. И выяснили, что на первичном рынке наибольший приток предложения отмечается в районах, граничащих с новой кольцевой линией метрополитена — БКЛ (Большая кольцевая линия). На вторичном рынке, в большинстве районов отмечается снижение количества выставленных лотов. Больше всего предложений стало меньше в отдалённых районах, прилегающих к МКАД.

Первичная недвижимость

На начало года районы, где расположено самое доступное жильё (с самой низкой медианной стоимостью кв м):

Троицк: стоимость квартиры площадью 35 м² — 5,7 млн руб.
Бибирево: квартира площадью 35 м² — 7,4 млн руб.
Филимонковское поселение: стоимость квартиры площадью 35 м² — 7,6 млн руб.
Поселение Кокошкино: цена квартиры площадью 35 м² — 8,3 млн руб.
Рязановское поселение: цена квартиры площадью 35 м² — около 8,4 млн руб.
Десеновское поселение: цена квартиры площадью 35 м² — 8,4 млн руб.
Левобережный: цена квартиры площадью 35 м² — 8,5 млн руб.
Внуковское поселение: цена квартиры площадью 35 м² — 8,6 млн руб.
Поселение Московский: цена квартиры площадью 35 м² — 8,6 млн руб.
Марушкинское поселение: цена квартиры площадью 35 м² — 8,7 млн руб.

Сравнение с данными аналогичного исследования показало, что за прошедшие полгода список наиболее бюджетных районов по стоимости первичных квартир изменился незначительно. В нём по-прежнему отдалённые районы Новой Москвы, а также два района в пределах МКАД: Бибирево и Левобережный.

Как и в сентябре, наиболее дорогие районы Москвы: Якиманка (средняя цена квартиры площадью 35 м² — 70 млн руб.), Тверской (53 млн руб.) и Хамовники (40 млн руб.). В пятёрке лидеров по стоимости также: Арбат и Таганский район, но отрыв по стоимости от Хамовников менее значительный: стандартная однокомнатная квартира будет стоить около 33 млн руб.

Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка:

«За последние шесть месяцев объём предложения на московском рынке первичного жилья существенно увеличился: прирост составил порядка 15%. Наибольшее увеличение количества выставленных лотов отмечается преимущественно в районах, граничащих с Большой кольцевой линией метро (БКЛ). Что неудивительно: реализация столь масштабного проекта существенно изменила доступность множества районов и способствовала увеличению привлекательности строительства в этих локациях».

Наибольшее увеличение объёма предложения в районах: Сокол, Тимирязевский, Ярославский, Преображенское, Текстильщики, Коньково, Аэропорт, Москворечье-Сабурово. Здесь количество предложений на первичном рынке выросло в 2-7 раз.

Вторичная недвижимость

Рис.2 Карта стоимости стандартной квартиры на вторичном рынке недвижимости. Для каждого района была посчитана медианная стоимость м2, после чего полученное значение умножалось на площадь стандартной квартиры (35 м2). Данные основаны на анализе 28,4 тысяч объявлений на портале Домклик, актуальных на середину января 2024.

На вторичном рынке за последние полгода в списке бюджетных районов также не произошло значительных изменений. По-прежнему наиболее доступные варианты располагаются в основном в районах Троицкого административного округа (ТАО):

Роговское поселение (ТАО): средняя цена квартиры площадью 35 м² — 4,1 млн руб.
Кленовское поселение (ТАО): средняя цена квартиры площадью 35 м² — 4,2 млн руб.
Новофедоровское поселение (ТАО): средняя цена квартиры площадью 35 м² — 5,1 млн руб.
Поселение Киевский (ТАО): средняя цена квартиры площадью 35 м² — 5,2 млн руб.
Михайлово-Ярцевское поселение (ТАО): средняя цена квартиры площадью 35 м² — 5,4 млн руб.
Щаповское поселение (ТАО): средняя цена квартиры площадью 35 м² — 5,6 млн руб.
Первомайское поселение (ТАО): средняя цена квартиры площадью 35 м² — 5,6 млн руб.
Краснопахорское поселение (ТАО): средняя цена квартиры площадью 35 м² — 5,8 млн руб.
Вороновское поселение (ТАО): средняя цена квартиры площадью 35 м² — 5,9 млн руб.
Марушкинское поселение (Новомосковский административный округ, НАО): средняя цена квартиры площадью 35 м² — 6,8 млн руб.

Самая высокая стоимость за квадратный метр на вторичном рынке внутри Садового кольца. Из центральных районов к самым дорогим относятся: Хамовники (цена однокомнатной квартиры площадью 35 м2 — 35,7 млн руб.), Арбат (29,7 млн руб.), Замоскворечье (22,7 млн руб.), Пресненский (22,6 млн руб.), Дорогомилово (19,9 млн руб.).

Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка:

«Противоположная ситуация сложилась на московском рынке готового жилья: за последние полгода объём предложения сократился на 17%. Наибольший спад отмечается в отдалённых районах, расположенных преимущественно на востоке Москвы между Третьим Транспортным кольцом (ТТК) и МКАД. Мы полагаем, ключевая причина наибольшего снижения объёма предложения именно в этой локации кроется в особенностях жилого фонда: в этих районах, в основном, представлены дома, построенные в 60-е, 70-е годы. В текущих условиях возрастное жильё продать довольно сложно: покупатели, ориентированные на сегмент бюджетного жилья, скорее предпочтут вторичные квартиры в новостройках ближней Новой Москвы. Особенно если учесть, что цены там примерно такие же».

В районах, расположенных в ближней зоне Новой Москвы (Сосенское, Мосрентген, Московский) стоимость стандартной квартиры составляет около 9 млн руб. А стоимость вторичной квартиры в отдалённых районах ВАО (Косино-Ухтомский, Восточный, Новогиреево, Вешняки) также порядка 9 млн руб.