Итоги XXII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» – 29 марта 2024 года

В Москве 29 марта 2024 года состоялась XXII Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России». Организатор – агентство AK&M. Партнёры конференции – Группа компаний «А101» и Страховой дом ВСК.

Ведущие специалисты обсудили трансформацию льготной ипотеки, а также наиболее вероятные сценарии, предложили инструменты и пути развития, которые позволят сохранить стабильность на рынке.

Выдача ипотеки в I квартале 2024 года сократилась почти на 20%. Как отметил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг, спад произошёл за счёт рыночных программ, ставки по которым остаются высокими — на уровне 17%.

По словам М. Гольдберга, в ДОМ.РФ считают, что стройотрасль пройдет это падение без каких-то
негативных последствий. «Некоторые компании, не оценившие риски и имеющие трудности с
операционным управлением, могут уйти с рынка. Но в дальнейшем начнется восстановление, по
мере снижения ключевой ставки», — сказал он.

По оценке ДОМ.РФ, за 3 месяца 2024 года в рамках рыночных программ банки выдали 136 тыс. ипотечных кредитов (против 214 тыс. кредитов за аналогичный период в прошлом году).

При этом выдача по льготным программам предварительно выросла на 12%. Так, согласно данным Аналитического центра ДОМ.РФ, в I квартале банки выдали 147 тыс. ипотечных кредитов в рамках льготных программ (против 132 тыс. кредитов за этот же период в прошлом году).

Наиболее востребованной льготной программой остаётся «Семейная ипотека»: в I квартале 2024 по ней было выдано 75 тыс. кредитов – на 18% больше, чем за аналогичный период в прошлом году. Выдачи по «Льготной ипотеке» за сравниваемый период сократились на 5%.

Перспективы развития ипотечного рынка оценил заместитель управляющего директора ДОМ.РФ Олег Комлик.

О. Комлик подчеркнул, что благодаря внедрению электронной регистрации сделок процесс оформления ипотеки становится быстрее и легче. Банки плавно внедряют Госключ, биометрию и прочие новые цифровые сервисы.

«Доля цифровых сделок по ипотеке в Банке ДОМ.PФ в прошлом году составила 72% в общем объёме заключенных кредитных договоров – это почти в два раза больше, чем годом ранее. Почти половина сделок была оформлена с использованием цифрового профиля гражданина. Во всех каналах мы полностью перешли на QR, стали выпускать электронные закладные, в том числе и в мобильном приложении, провели первые ипотечные сделки с открытием счетов через биометрию и научились делать секьюритизацию «с колёс». В планах на этот год – использование возможностей искусственного интеллекта, более плотная работа с электронными закладными и цифровым профилем», – добавил О. Комлик.

Руководитель направления подразделения «Развитие жилищной сферы» АО «ДОМ.РФ» Владимир Батанов в своём выступлении отметил, что объем е-закладных в 2023 году вырос в ~2.3 раза. Доля е-закладных увеличилась до 19.6% по объему и до 23.1% по количеству ипотечных кредитов.

На 2024 год планируется, что количество электронных закладных с залогом прав по ДДУ составит 35% от числа кредитов на первичном рынке жилья. В 2023 году их было 8.3 тыс. (51.24 млрд руб.) – 1.2% от количества кредитов на первичном рынке жилья.

Как рассказал и.о. директора Департамента финансовой политики Минфина Алексей Яковлев ситуация, когда 90% рынка приходится на льготные ипотечные программы — это неправильно.

Перед Минфином России стоит задача сделать меры господдержки более адресными. Доля льготных ипотечных программ на рынке должны составлять до 25%.

«Меры поддержки, которые оказывает государство, должны быть направлены на людей, а не на строительный и банковский сектор. Нам не нужны спекуляции в этой отрасли, нужны люди, которые с помощью таких программ смогут улучшить свои жилищные условия. И прежде всего — это семьи. Год семьи — одна из центральных тем в послании Президента, по итогам которого были сформулированы основные задачи продления семейной ипотеки до 2030 года», — отметил А. Яковлев.

«Снижение доли льготных программ до 25% не должно произойти сиюминутно, мы видим горизонт — 2026-2027 годы. Если сейчас взять и отменить меры поддержки — плохо будет всем», — добавил А. Яковлев.

Напомним, Министерство финансов РФ разработало проект постановления Правительства, увеличивающий лимит кредитования по льготным ипотечным программам. Проект предусматривает увеличение общей суммы кредитов, по которым кредитные и иные организации получают возмещение недополученных доходов по льготным ипотечным программам. Предлагается поднять лимит по программе «Семейная ипотека» на 200 млрд руб. до 4.84 трлн руб., по программе «Льготная ипотека» – на 150 млрд руб. до 6.19 трлн руб.

Помимо этого, Минфин сообщал, что семейная ипотека будет продлена до 2030 года.

Как сообщала заместитель председателя Правительства РФ Татьяна Голикова, Правительство РФ готовится продлить программу «Семейная ипотека» на текущий год. С 2018 года более 918 тыс. семей улучшили свои жилищные условия, подчеркнула вице-премьер.

По данным «ДОМ.РФ», который является оператором программы, в 2023 году на долю семейной ипотеки пришлось более 47% по объему и сумме кредитов среди всех льготных федеральных программ.

Начальник Центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов рассказал о рисковых схемах застройщиков, которые связаны с ипотекой.

Одна из схем предполагает размещение на аккредитиве части средств покупателя до ввода дома в эксплуатацию. Средства на аккредитиве не застрахованы, поэтому покупатель может потерять деньги в случае дефолта банка. Второй риск – покупатель не выполнил обязательство по оплате ДДУ, пока средства находятся на аккредитиве, но при этом он гасит сам кредит и платит по нему проценты.

По другой схеме происходит продажа квартиры по заниженной цене связанному с застройщиком лицу и переуступка по рыночной стоимости. Деньги, которые платит конечный покупатель, не переводятся на эскроу-счет. При банкротстве застройщика покупатель не получит квартиру, ему вернется только часть средств с эскроу, а часть денег он потеряет.

Третья схема предполагает выдачу ипотеки частями при уплате цены ДДУ «в рассрочку». Здесь – риски банка-кредитора. Заемщик может быть не способен обслуживать кредит после роста платежей (сумма кредита увеличивается с каждым траншем). Кредит обеспечен не полностью до момента зачисления всей суммы по ДДУ на счет эскроу.

Ненадлежащие схемы формируют риски и издержки фактически для всех участников сделки, и у ЦБ есть ответные меры под каждую из ненадлежащих схем. В их числе: направление информационных писем в банки; ограничение срока размещения средств на аккредитиве, и другие.

По мнению Банка России в первой и третьей схемах также есть большая вероятность продажи жилья покупателю по завышенной цене из-за роста затрат на финансирование строительства недвижимости, и этот рост застройщик перекладывает именно на плечи покупателя.

Регулятор уже направил предложение Правительству РФ и Минстрою о внесении изменений в правила субсидирования ипотечных кредитов, а именно добавить требование покупки квартиры только у застройщика и требование полной оплаты цены ДДУ и её зачисления на счет эскроу.

Также в апреле этого года будет направлено предложение Правительству РФ о внесении изменений в 102-ФЗ и 214-ФЗ, чтобы зафиксировать обязательное зачисление ипотечного кредита на счет эскроу и возможность размещения средств на эскроу до регистрации ДДУ.

В ближайшее время будет подготовлено отдельное письмо о том, что приобретение прав по ДДУ в случае отсутствия средств на эскроу-счетах должно рассматриваться как необеспеченный кредит и требовать от банков большего резервирования. При расчете LTV и нормативов достаточности капитала должна использоваться рыночная стоимость, а не цена договора.

Одновременно в течение 2024 года Банк России планирует принять Стандарты ипотечного кредитования, в которых будет зафиксировано ограничение срока размещения средств на аккредитиве.

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов не согласился с мнением Банка России относительно «траншевой» ипотеки.

По его мнению, такой подход, который позволяет покупателю недвижимости платить заниженный процент по ипотечному кредиту до момента сдачи квартиры, – справедливый. Также эксперт обратил внимание, что сумма страховки денег на счетах эскроу на данный момент ограничена 10 млн руб., а квартиры, которые продаются, например, в Новой Москве уже превышают данную сумму.

Руководитель департамента продаж в партнёрских каналах, вице-президент ПАО «ВТБ» Евгений Дячкин в своем выступлении согласился, что необходима трансформация льготной ипотеки, инструмент должен быть адресным и направлен исключительно к тем категориям граждан, которые не располагают достаточными средствами на покупку жилья и нуждаются в нём. Среди целевых инструментов, которые уже решают подобную задачу эксперт выделил «семейную», дальневосточную и арктическую ипотеку и предложил рассмотреть новые кластерные программы поддержки населения, а именно граждан, относящиеся к определённым профессиям, например, врачам и учителям.

Е. Дячкин отметил, что отсутствие у заемщиков достаточной суммы для первоначального взноса – одна из главных причин, сдерживающая выдачу ипотеки в настоящий момент.

Поэтому очень актуальна инициатива, которая поможет увеличить на рынке количество заемщиков, располагающих необходимым первым взносом для получения кредита. Речь идёт о возможности открывать в банках специальные вклады, для того чтобы копить на первый взнос, – «жилищный» вклад. Такую меру поддержки могут оказать молодым заемщикам, при условии, что квартира, которую они собираются купить в ипотеку, является для них первым жильем. В настоящий момент такую возможность уже разрабатывают на законодательном уровне. Рассматривается, что государство сможет софинансировать средства, которые будут собраны на «жилищном» вкладе. При этом, если средства будут потрачены не на покупку жилья, то сумму, полученную от государства, придётся вернуть.

Генеральный директор ВЦИОМ Валерий Фёдоров очень позитивно отнёсся к данной инициативе и предложил включить информацию о «жилищном» вкладе в кредитную историю молодого человека.

При получении ипотечного кредита молодым заёмщиком процесс сопровождается определённой трудностью, так как у банка зачастую нет информации о положительной кредитной истории. Движение средств на «жилищном» вкладе может как раз предоставить банку косвенную информацию об обязательности и аккуратности выплат, финансовых возможностях будущего заёмщика.

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов также поддержал тему повышения доступности ипотеки для молодёжи и предложил рассмотреть внедрение ещё одной адресной программы – «молодёжной ипотеки».

Предполагается, что ипотека будет выдаваться супругам не старше 30 лет, которые заключили брак после 1 января 2020 года. Условия ипотечного кредита могут быть следующие: 15% – сумма первоначального взноса, до 3% – ставка кредита, максимальный срок кредита – 50 лет, максимальная сумма кредита – 15 млн руб. для Москвы и 12 млн руб. для Санкт-Петербурга. При этом государство могло бы предусмотреть ещё один стимул для покупки жилья молодыми супругами – это выдача сертификата в момент регистрации брака на первоначальный взнос, например, в размере 500 тыс. руб.

По мнению ГК «А101», предложение о «молодёжной ипотеке» очень органично может вписаться в Национальный проект «Молодёжь России».

Член совета директоров Страхового дома ВСК Роман Фролов в свою очередь рассказал о результатах, вызовах и возможностях на рынке ипотечного страхования.

Он затронул ряд важных аспектов, включая связанные с ипотечным бизнесом 2023 года, с которыми столкнулись игроки страхового рынка, поделился с участниками конференции информацией о прикладных решениях Страхового Дома ВСК и рассказал о стратегии, нацеленной на применении экосистемного подхода в развитии бизнеса в 2024 году.

В рамках рабочей дискуссии Р. Фролов дал развернутые ответы на вопросы о влиянии на рынок кэптивных игроков, высказал обеспокоенность рисками, которые несёт подобный вектор, а также рассказал об активном участии ВСК в цифровизации отрасли ипотечного страхования:

«Отраслевые тренды нельзя игнорировать, тотальная цифровизация и оптимизация процессов выключает из конкурентной борьбы игроков, не учитывающих эти тренды в своём продуктовом и технологическим развитии. Здесь хэдлайнером технологических инноваций по праву можно назвать Банк России. Ассоциация ФинТех (АФТ) – это площадка, на которой мы совместно с Банком России и другими ключевыми игроками финансового рынка активно прорабатываем и пилотируем инициативы цифровизации клиентского и партнерского пути в ипотечном кредитовании, в т.ч. цифровизации обмена данными между Банками и страховыми компаниями в рамках концепции открытых API, которую Банк России сейчас внедряет на российском финансовом рынке (АФТ выступает для рынка провайдером этой концепции). Сюда также можно отнести новые инструменты оплаты, которые призваны упростить клиентский путь: Система быстрых платежей, цифровой рубль – мы их активно внедряем и пилотируем. В Страховом Доме ВСК, как одной из системообразующих компаний, мы должны соответствовать всем требованиям, в том числе айти-систем, бэк-систем, операционных процессов, что как раз и позволяет Страховому Дому ВСК выдерживать конкуренцию в SLA клиентского и партнерского пути. ВСК сохраняет лидерскую позицию среди рыночных (некэптивных компаний)».

В ходе пленарной дискуссии генеральный директор ВЦИОМ Валерий Фёдоров представил данные двух социологических исследований, проведенных для ДОМ.РФ в июле и сентябре 2023 г.: квартирный опрос 5.7 тысяч респондентов (лиц, участвующих в принятии важных финансовых решений в домохозяйстве) в 150 населенных пунктах 50 регионов всех федеральных округов; всероссийский телефонный опрос 1.6 тысяч респондентов.

По данным ВЦИОМ и ДОМ.РФ, в России проживают 19.8 млн молодых семей (возраст хотя бы одного из супругов не превышает 35 полных лет). На текущий момент 73% (14.5 млн молодых семей) проживают в отдельной квартире, 23% (4.6 млн семей) – в индивидуальном доме. Жилье, в котором проживают молодые семьи, находится в собственности семьи или личной у 79% опрошенных (15.7 млн молодых семей), в аренде – у 17% (3.4 млн семей).

Значительная доля молодых семей (52%) имеют потребность в улучшении жилищных условий (10.3 млн семей), то есть это каждая вторая семья. При этом улучшить жилищные условия своей семьи планируют 55% (10.9 млн молодых семей), среди них 41% уже в течение ближайших пяти лет.

Среди молодых семей, планирующих улучшить жилищные условия в ближайшие 5 лет, и обладающих для этого необходимыми доходами, намерены купить квартиру 15%, а 9% – купить/построить дом.

При этом 83% молодых семей, планирующих улучшить жилищные условия в перспективе пяти лет, считают, что идеальная квартира должна быть 2-3 комнатной с площадью 55-80 кв. м.

Также руководитель отдела аналитики bnMAP.pro Ирина Киселева отметила снижение среднего метража квартиры за последние 4 года (с 2020 по 2023 гг.) и большой спрос на студии и однокомнатные квартиры, который, например, в Москве в совокупности занимал около 70% от общего спроса в 2023 году.

Такая тенденция явно не будет способствовать решению демографических задач, подчеркнула эксперт.

При этом в начале 2024 года bnMAP.pro зафиксировала снижение спроса на студии и однокомнатные квартиры в начале 2024 года. В этой связи были озвучены рекомендации в адрес застройщиков пересмотреть квартирографию будущих проектов с точки зрения увеличения площади малогабаритных квартир.

А руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко и вовсе предложил ограничить «семейную ипотеку» на маленькие квартиры.

По его мнению, в последнее время данная льготная программа перестала решать свою главную задачу. Максимальная сумма общего бюджета покупки по семейной ипотеке (например, в Москве эта сумма составляет 15 млн руб.: 12 млн руб. лимит по ипотеке и 20% первоначальный взнос) позволяет по текущим ценам приобрести квартиру метражом 35-40 кв.м. Сложно представить, что в этой квартире могут жить в более-менее комфортных условиях родители с 2-мя детьми, не говоря уже о бабушках и дедушках. В предложении прозвучало, чтобы семейная ипотека выдавалась только на квартиры от 50 кв.м.

Подготовку и проведение конференции освещали более 30 средств массовой информации, в том числе информационные партнёры проекта.

Сайт конференции – https://conf.akm.ru/ipoteka/2024/