Как менялся рынок недвижимости в сентябре 2022 г.: исследование Домклик

Домклик представил ключевые тенденции рынка недвижимости. Эксперты изучили данные Сбера и выяснили, как менялись спрос на ипотечное кредитование, структура выданных ипотечных кредитов, востребованность льготных программ. Также они оценили среднюю стоимость квадратного метра и скидку, которую в среднем получают покупатели при оформлении сделки.

Как меняется спрос на ипотеку

В сентябре 2022 года в Сбере продолжился тренд на увеличение количества выданных ипотечных кредитов. Всего по России люди взяли 84,3 тыс. ипотечных кредитов на сумму 26,4 млрд руб. Для сравнения: в августе клиенты банка получили 73,5 тыс. кредитов на общую сумму 23,1 млрд руб.

Однако темпы прироста по выделенным крупнейшим регионам значительно снизились. Если в августе прирост по количеству сделок в Москве составлял 30,1%, в Московской области — 47,3%, в Санкт-Петербурге — 43,1%, то по итогам сентября прирост составляет 9,6%, 11,4% и 7% соответственно. Аналогичная тенденция прослеживается и в других крупных регионах.

Динамика выдач ипотечных кредитов за 2022 год по крупнейшим регионам РФ: Москве, Московской области, Санкт-Петербургу.

Наравне с этим в третьем квартале в крупнейших регионах страны рынок недвижимости активно восстанавливался. По сравнению со вторым кварталом количество сделок увеличилось в 2,8 раза. Этому способствовало снижение ключевой ставки ЦБ, а также льготные программы и скидки от застройщиков. Тем не менее показатели третьего квартала пока ещё ниже объёмов начала года.

Мария Ромчанова, руководитель Аналитического центра сервиса Домклик:

«Мы полагаем, что, несмотря на большое количество новых предложений (прирост количества объявлений о продаже недвижимости по РФ за последний месяц составил 13%), в долгосрочной перспективе нас ждёт некоторое затишье на рынке ипотечного кредитования. Это связано с тем, что значительная часть жителей страны может перейти к сберегательной модели поведения».

Какую ипотеку берут россияне в 2022 году

Распределение ипотеки по типам кредитов для топ-10 регионов по количеству выдач: приобретение первичного и вторичного жилья (обозначены как «Первичное» и «Вторичное» соответственно), индивидуальное строительство. «Остальное» включает в себя нецелевые кредиты под залог недвижимости, рефинансирование, военную ипотеку. Данные отсортированы по доле сделок по покупке первичной недвижимости в общем объеме выдач.

По итогам сентября доля сделок на вторичном рынке по РФ составила 74%, а на первичном — 19,3%. Лидерами по количеству сделок на рынке новостроек стали Санкт-Петербург (38,2%), Москва (36,9%) и Краснодарский край (33,5%). По мнению аналитиков Домклик, причина повышенной популярности новых квартир в Москве и Санкт-Петербурге говорит о том, что люди лучше знают о существующих льготных программах, а также благодаря маркетинговым акциям и скидкам от застройщиков.

Регионами с наибольшей долей сделок на рынке индивидуального строительства по итогам сентября стали Республика Саха (Якутия) — 25,6%, Сахалинская область — 14,7%, Читинская область — 10,6%. В крупных регионах доля сделок в сегменте индивидуального строительства ниже. Так, наибольшие значения из списка топ-10 регионов по количеству выдач — в Республике Татарстан (6,7%), Московской области (5,8%) и Республике Башкортостан (4,3%).

Распределение ипотеки по типам кредитов (приобретение первичного и вторичного жилья, индивидуальное строительство, нецелевой кредит под залог недвижимости, рефинансирование, военная ипотека) для всей России за январь-сентябрь 2022 г.

Динамика распределения сделок по типам кредитов в течение года говорит о том, что вторичная недвижимость, несмотря на развитие льготных программ, востребована больше, чем новостройки. Минимальные значения доли сделок на вторичном рынке (56−59%) наблюдались во втором квартале на фоне рекордных значений ключевой ставки ЦБ. Однако после восстановления ставок, с июня 2022 года, распределение сделок по типам кредитов (первичный рынок — около 20%, вторичный рынок — около 72%, индивидуальное строительство — 3−4%) практически не менялось.

Какие льготные ипотечные программы самые популярные

Количество выданных кредитов по льготным программам за сентябрь 2022-го для топ-10 регионов по количеству выдач. Суммарная доля по всем программам относительно общего количества выдач за месяц показана красным, доля выдач по программе «Господдержка» показана зелёным, «Семейная ипотека» — голубым, IT-ипотека — фиолетовым. Данные отсортированы по суммарной доле сделок по указанным льготным программам.

На графике видно, что Москва с 40% — на самом верху, так как количество сделок в столице всё равно больше, чем в Санкт-Петербурге и Краснодарском крае.

Программа «Господдержка» — по-прежнему лидер по отношению к другим льготным программам. За последний месяц доля сделок по ней по отношению к общему количеству ипотечных сделок изменилась незначительно и остаётся достаточно высокой. По данным за сентябрь, процент сделок по России составляет 17,6% (в прошлом месяце — 17,3%). Лидеры по количеству сделок с «Господдержкой» — Санкт-Петербург (31%), Краснодарский край (29%) и Москва (28%).

Доля сделок по программе «Семейная ипотека» по отношению к общему количеству ипотечных сделок за месяц существенно не поменялась и составляет 7,5% (в прошлом месяце — 7,6%). В сентябре лидирующую позицию занимает Краснодарский край: доля сделок — 15% (в предыдущие месяцы лидировал Санкт-Петербург).

Популярность IT-ипотеки продолжает оставаться на сравнительно низком уровне: доля сделок по программе в общем количестве по стране составляет 0,4% (в прошлом месяце — 0,5%).

Динамика количества выдач по льготным программам по РФ за период январь-сентябрь 2022 г. Суммарная доля по всем программам относительно общего количества выдач за месяц показана красным, доля выдач по программе «Господдержка» показана зелёным, «Семейная ипотека» — голубым, IT-ипотека — фиолетовым, «Дальневосточная ипотека» — оранжевым.

Сокращение доли льготной ипотеки в общем объёме выдач в третьем квартале 2022 года является следствием восстановления рынка вторичной недвижимости. В феврале-марте на фоне резкого увеличения ключевой ставки ЦБ спрос на вторичную недвижимость упал, и доля выданных средств по льготным программам, включая «Семейную ипотеку», ожидаемо возросла.

К концу второго квартала спрос на вторичную недвижимость начал восстанавливаться. Как следствие, распределение сделок по льготным программам вернулось к равновесным показателям начала этого года: «Господдержка» — ~17−18%, «Семейная ипотека» — ~8%, «Дальневосточная ипотека» — ~2%.

Сколько стоит 1 кв. м на вторичном рынке в разных регионах

Вторичный рынок. Средняя стоимость кв. м по ипотечным сделкам Сбера (обозначена голубым столбцом) и по соответствующим объявлениям на момент начала сделки (обозначена зелёным). Изменение стоимости кв. м по отношению к стоимости в августе 2022-го обозначено цифрами над столбцами (снижение стоимости обозначено зелёным, повышение — красным).

Судя по заключённым сделкам, наибольший рост цен на жильё зафиксирован в Сахалинской области (+13,7%), Республике Хакасии (+12,2%) и Ивановской области (+8,4%). К регионам, где цены на недвижимость, наоборот, упали относятся Калининградская область (-10,5%), Ямало-Ненецкий АО (-7%), Смоленская область (-6,7%).

Если рассматривать регионы — лидеры по количеству выданных ипотечных кредитов, то значительнее всего цены выросли в Республике Татарстан (рост цены по сделкам за кв. м составил +6,4%), в Красноярском крае (+5,3%) и Республике Башкортостан (+3,6%). В Москве средняя цена стоимости кв. м также увеличилась — на 1,6%.

Вторичный рынок. Динамика средней стоимости кв. м по данным о заключённых ипотечных сделках в Сбере за январь-сентябрь 2022 г.

На примере крупнейших регионов видно, что для вторичного рынка жилья третий квартал стал временем активного восстановления после весенних событий. Начиная с июня и до конца лета цены вышли на новое плато и менялись незначительно. В сентябре на фоне начала делового сезона стоимость кв. м незначительно повысилась.

Мария Ромчанова, руководитель Аналитического центра сервиса Домклик:

«Что касается изменения стоимости квадратного метра после событий конца сентября, то в крупнейших регионах, таких как Москва, Московская область, Санкт-Петербург, за последнюю неделю месяца мы наблюдаем снижение стоимости квадратного метра на 3,4%, 5,8%, 4,9% соответственно. Однако полученные величины изменений находятся в пределах обычных колебаний цены в течение месяца».

Какую скидку в среднем получают покупатели в процессе сделки

Величина скидки рассчитывалась как разница между стоимостью недвижимости, на которую оформляется ипотека, и стоимостью, указанной в соответствующем объявлении. Полученное значение усреднялось по всем проданным вторичным квартирам в соответствующем регионе.

Параметр отражает, насколько продавцы в среднем снижают стоимость при заключении сделки или насколько они готовы идти на уступки. Чем больше значение данного параметра, тем больше скидка покупателя.

Разница в стоимости вторичной квартиры по сделкам и по соответствующему объявлению (величина торга) для топ-10 регионов по количеству ипотечных сделок. Приведены данные за январь 2022 года (обозначено зелёным), август (обозначено голубым) и актуальные на сентябрь (обозначено фиолетовым). Данные отсортированы по величине торга в сентябре 2022 г.

Среди регионов — лидеров по количеству ипотечных сделок наибольшие скидки предлагаются продавцами вторичной недвижимости из Республики Башкортостан (2,7%), Тюменской области (2,1%), Москвы (1,9%). В меньшей степени на уступки идут продавцы из Челябинской области (0,6%), Свердловской области (0,5%), Красноярского края (0,3%).

За последний месяц наибольшие изменения в поведении продавцов произошли в Краснодарском крае и Республике Татарстан. В первом случае размер скидки уменьшился с 2,2% до 1,3%, а во втором — с 2% до 1,2%, т. е. продавцы стали менее уступчивыми в процессе сделки. Аналитики Домклик объясняют это тем, что в начале делового сезона продавцы популярных и востребованных регионов ощутили волну спроса и почувствовали себя уверенно.