Как меняются цены на новостройки и вторичное жильё — исследование Домклик и Центра финансовой аналитики

Согласно данным Центра финансовой аналитики (ЦФА) по статистике ипотечных сделок, в декабре средняя стоимость кв. м. на первичном рынке РФ составила 170,4 тыс. руб.

Среди крупнейших регионов РФ самые высокие цены на новостройки вновь зафиксированы в столичных регионах: в Москве и Санкт-Петербурге стоимость кв. м. составила 348,5 тыс. руб. и 247,8 тыс. руб. соответственно. В пятерку регионов, лидирующих по стоимости сделок, также вошли Московская область, Республика Татарстан и Ленинградская область. Отметим, что ранее вместо Ленинградской области в пятерку лидеров входил Краснодарский край.

Наименьшие цены среди рассмотренных крупнейших регионов зафиксированы в Волгоградской (113,4 тыс. руб.), Челябинской (116,7 тыс. руб.), Воронежской (119,6 тыс. руб.) и Самарской областях (126,1 тыс. руб.). Полученные данные хорошо согласуются с результатами предыдущих отчетов.

Сравнение данных Центра финансовой аналитики (ЦФА) и Домклик показало, что в декабре различие между ценой кв. м. в сделках и объявлениях на первичном рынке РФ составило 10,9%. Причем в ряде крупнейших субъектов разница гораздо более значительная. Так, в Республике Башкортостан разница между ценой предложения и спроса составила 23,8%, в Москве – 18,7%, Нижегородской области – 17,9%, в Краснодарском крае – 12%.

Наименьшая разница (в пределах 3%) отмечена в Воронежской, Самарской и Волгоградской областях.

Согласно данным ЦФА, средняя стоимость кв. м. (по сделкам) по стране увеличилась на 0,3% до 170,4 тыс. рублей.

Причем в большинстве крупнейших регионов прирост оказался более выраженным. В лидерах — Омская (+4,5%), Ленинградская (+3,6%), Самарская (+2,9%), Челябинская (+2,6%) области и Республика Татарстан (+2,1%). Отметим, что Омская и Ленинградская области находятся в лидерах по темпам роста стоимости новостроек на протяжении последних месяцев.

Темп роста стоимости ниже общероссийского отмечен в Красноярском крае (+0,3%) и в Волгоградской области (+0,2%). Санкт-Петербург – единственный регион из рассмотренных, где было отмечено снижение (-0,1%).

Эксперты отмечают, что тенденция роста цен на новостройки является устойчивой в большинстве крупнейших регионов. В 14 регионах из рассмотренных 18 тренд сохраняется на протяжении трех последних месяцев и более. При этом в шести субъектах увеличение цены в сделках фиксируется уже более полугода.

Наиболее продолжительный рост отмечен в Волгоградской (21 мес.), Ростовской (18 мес.), Самарской (17 мес.), Воронежской (15 мес.) областях, а также в Пермском крае (9 мес.).

Что будет происходить с ценами на первичном рынке?

Несмотря на то, что цены на первичное жильё выросли за год (с декабря по декабрь) на 9%, с августа по декабрь (когда наблюдалось снижение продаж первички) рост составил всего 0,4%.

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки незначительно увеличился после того, как два месяца подряд обновлял минимальный уровень за весь период наблюдения. При этом скорость продаж строящегося жилья пятый месяц подряд ниже 2%. Последний раз такой результат фиксировался в сентябре 2022 года. Такое сочетание этих факторов может свидетельствовать о скором снижении цен, как это и произошло после осени 2022 года.

В Москве после длительного периода сокращения разрыва между ценами предложения и сделки в ноябре-декабре произошел разворот тенденции, что в итоге привело к росту цен в последний месяц года.

В Петербурге по итогам ноября тоже начинал расти разрыв между ценами предложения и сделки,  однако в декабре этот показатель стал сокращаться и цена метра по фактическим сделкам, поднявшись в ноябре, потом снова снизилась.

Стоимость вторичной недвижимости в крупнейших регионах. Данные за декабрь 2024 года.

Согласно данным ЦФА по статистике ипотечных сделок, в декабре средняя стоимость кв. м. на рынке вторичного жилья составила 111,5 тыс. рублей.

Как и ранее, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир – в Москве и Санкт-Петербурге: согласно статистике выдач, стоимость кв. м. равна 297,4 тыс. рублей и 198,3 тыс. рублей. В пятерку лидеров по-прежнему входят Московская область (145,7 тыс. руб.), Краснодарский край (142,8 тыс. руб.) и Ленинградская область (126,7 тыс. руб.).

Наименьшие цены на готовые квартиры среди крупнейших регионов зафиксированы в Челябинской области, Пермском крае, Волгоградской области и Республике Башкортостан: по данным о заключенных ипотечных сделках, стоимость кв. м. составила до 80 тыс. руб. Эти результаты хорошо согласуются с рейтингами стоимости за прошлые месяцы.

Статистика объявлений на Домклик показала, что усредненная цена предложения на рынке вторичного жилья РФ заметно выше – 128,8 тыс. рублей. Различие между ценой кв. м. в сделках и объявлениях составляет 15,5%. Между тем за прошедший месяц разница сократилась на 1,2 п.п. По мнению экспертов Центра финансовой аналитики, сокращение разрыва между ценами предложения и реальных сделок может свидетельствовать о скором снижении цен.

В декабре наиболее высокая разница между ценой предложения и сделки на рынке готового жилья отмечена в Москве (20,7%), Республике Татарстан (19,1%), Волгоградской (17,6%) и Ростовской (17,1%) областях. В Пермском крае и Ленинградской области различия, напротив, минимальны (до 1,5%).

Как с ноября изменилась стоимость готовой недвижимости

Данные ЦФА (в основе – ипотечные сделки Сбера) показали, что в декабре тенденция медленного роста цен на готовое жилье сохранилась: по отношению к ноябрю стоимость кв. м. выросла на 0,4% до 111,5 тыс. руб.

В крупнейших регионах цены также меняются довольно слабо: во всех рассмотренных субъектах изменение не превышает 1%. Таким образом, можно говорить о стагнации цен на рынке вторичного жилья.

Наиболее выраженный прирост стоимости кв. м. отмечен в Ленинградской (+0,9%), Челябинской (+0,7%), Новосибирской (+0,6%) областях, а также в Республике Татарстан (0,6%). Притом тенденция роста является относительно устойчивой лишь для Челябинской и Новосибирской областей: увеличение стоимости м² фиксируется в течение последних четырех месяцев.

Между тем лидерами по снижению стоимости кв. м. из рассмотренных крупнейших регионов стали Красноярский край (-0,8%), Республика Башкортостан и Омская область (по 0,5%). Среди выделенных регионов тренд является относительно устойчивым лишь для Республики Башкортостан: снижение фиксируется на протяжении последних трех месяцев.

Что будет с ценами на вторичном рынке?

На вторичном рынке помесячная динамика цены предложения и цены сделки продолжают меняться нестабильно, образуя «косичку». Однако продолжающееся снижение спроса на рынке готового жилья, скорее всего, приведёт к снижению цен.

Разрыв между ценой предложения и сделки остается на минимальных с начала 2022 года уровнях, что также говорит в пользу этого предположения.

Широта рынка

Ещё одним признаком возможного скорого снижения цен на вторичном рынке служит рост доли регионов с падением цен на протяжении последних трёх и более месяцев подряд. При этом в октябре и ноябре этот показатель падал.

В то же время продолжает сокращаться количество регионов, в которых устойчиво снижаются цены на новостройки. Напомним, что на рынке первичного жилья в декабре увеличился (хоть и совсем незначительно) разрыв между ценой предложения и ценой сделки. Вероятно, в январе-феврале станет понятно, удастся ли застройщикам поддерживать цены на комфортном для себя уровне.