Кратковременный рост спроса почти не повлиял на цены – исследование Домклик и Центра финансовой аналитики

Рост цен на рынке жилой недвижимости вновь замедлился

Темп роста цен на первичную недвижимость остался в июне на низком уровне (0,4%), тогда как на готовую цены второй месяц подряд растут на 1%. Наблюдавшийся в конце 2025 года период разогрева рынка завершен, и даже кратковременный рост спроса во второй половине июня не изменил ситуацию. За месяц цена «квадрата» в новостройках увеличилась до 190,2 тыс. руб., в готовом жилье – до 127,2 тыс. руб. Годовой рост составил 8,8% и 9,9% соответственно. «Свежая» вторичка продолжает успешно конкурировать с первичным жильем. Цена «квадрата» в домах, построенных за последние десять лет, лишь на 3,9 % ниже, чем в новостройках.

На динамику цен будут все сильнее влиять проблемы застройщиков: скорость продаж лишь незначительно выросла перед ожидавшимся вводом дифференцированных ставок по семейной ипотеке, объем непроданного жилья остался на рекордно высоком уровне, а на каждый метр стройки приходится уже почти 89 тыс. руб. кредитных средств.

Первичный рынок на фоне вторичного

По данным Домклик, медианная стоимость квадратного метра в жилье, построенном не более, чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, несколько снизилась и составила в июне 182,8 тыс. руб. С учетом низкой базы апреля-июня 2025 г., когда старт программы выдачи семейной ипотеки на готовую недвижимость в домах недавней постройки привел к вымыванию самых бюджетных лотов в этой категории, годовой темп роста этого сегмента можно оценить в 20%, что существенно выше роста цен в новостройках. Разрыв цен между квадратным метром в первичной недвижимости и домах последних десяти лет постройки составил в июне 3,9%.

Стоимость готовой недвижимости советской постройки в июне практически не изменилась и составила 115,2 тыс. руб. за квадратный метр против 115,3 в мае. За год она прибавила 12,1%. Интерес к этому сегменту несколько вырос, составив 53,9%. Напомним, в 2024-25 гг. доля покупок этой категории жилья приближалась к 60%.

Первичный рынок

Стоимость первичной недвижимости в июне 2026 года

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами Центра финансовой аналитики Сбера – ЦФА), в июне средняя стоимость м2 на первичном рынке РФ выросла на 0,4% (против 0,3% в мае), достигнув 190,2 тыс. руб. До этого темп роста снижался пять месяцев подряд.

Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва (408,4 тыс. руб. за м2), Санкт-Петербург (271,4 тыс. руб.), Московская область (228,8 тыс. руб.), Республика Татарстан (197,0 тыс. руб.) и Нижегородская область (186,0 тыс. руб.). При этом в последних трех регионах цены в июне снизились.

Наименьший уровень цен среди рассмотренных крупнейших регионов отмечен в Пензенской и Воронежской областях, а также в Удмуртской Республике, где, по данным о заключенных ипотечных сделках, в июне стоимость м2 составила 108,0 тыс. руб., 130,8 тыс. руб. и 131,4 тыс. руб. соответственно. Эти регионы лидируют в рейтинге самого дешевого жилья десятый месяц подряд. В Пензенской и Воронежской областях цены в июне снизились.

Сравнение данных ЦФА и Домклик показало, что в июне разрыв между ценой м2 в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ продолжил рост, достигнув 16,1%. С июня 2024 года по февраль 2026 года этот показатель колебался в пределах 9-12%. Его рост указывает на поиск покупателями более бюджетных вариантов.

Как и в мае, самые высокие значения этого показателя отмечены в регионах с завышенными ценами – Москве (36,5%), Санкт-Петербурге (22,9%), Краснодарском крае (19,8%) и Калининградской области (17,4%).

В трех регионах цены предложения оказались ниже цен сделок. Это Самарская (-3,3%) и Пензенская (-1,9%) и Ленинградская (-0,4%) области. Ленинградская область вернулась по этому показателю в зону отрицательных значений, где находилась с августа 2025 года. Превышение цены сделки над ценой предложения говорит о наличии дешевых, но не пользующихся спросом лотов, что обычно случается при низком уровне продаж. Действительно, в перечисленных регионах уровень распроданности строящегося жилья составил 25% против 31% по стране в целом. Напомним, что разрыв цен предложения и сделки не равнозначен размеру скидки (которая в реальности редко превышает 5%): просто покупатели выбирают самые бюджетные лоты, игнорируя дорогие.

Как за месяц изменилась стоимость первичной недвижимости

Согласно данным ЦФА (на основе ипотечных сделок Сбера), в июне стоимость м2 выросла на 0,4% до 189,5 тыс. руб. Цены растут четырнадцать месяцев подряд. Напомним, с начала года их рост неуклонно замедлялся, что объяснялось завершением периода ажиотажного спроса, который отмечался перед переформатированием программы семейной ипотеки. Небольшое ускорение роста в июне связано с мини-ажиотажем, который случился в конце месяца перед анонсированной на 1 июля (но так и не случившейся) дифференциацией ставок.

Среди крупнейших регионов наибольший рост за месяц зафиксирован в Удмуртской Республике (1,9%), Калининградской области и Москве (по 1,5%).

Самые высокие годовые темпы роста, как и в мае, отмечены в Московской области (20,0%), Москве (13,7%) и Самарской области (13,2%).

Снижение цен отмечено сразу в семи из крупнейших регионах, наиболее значительное — в Краснодарском крае (-1,5%), Ростовской и Московской областях (-0,9% и -0,5%), причем для Ростовской области это уже четвертое снижение подряд. За год цены выросли во всех крупнейших регионах, кроме Краснодарского края (-0,4%). Самый слабый рост отмечен в Тюменской области (2,3%) и Республике Башкортостан (3,3%).

Что будет происходить с ценами на первичном рынке?

Доля ежемесячных продаж от всего объема стройки незначительно выросла — до 1,6%. При этом комфортным для застройщиков темпом можно считать 2% и выше. Таким образом, короткий период ажиотажного спроса на новостройки во второй половине июня не улучшил ситуацию с продажами.

Объем непроданного жилья в текущем строительстве остался на рекордно высоких уровнях – 83 млн м2 против 83,1 млн м2 в мае.

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который, с одной стороны, показывает степень уверенности продавца, с другой – несогласие покупателя с его аппетитами) вновь вырос — до 16,1%, что существенно выше средних значений 2025 года (12,4%).

При этом уровень покрытия задолженности застройщиков счетами эскроу по итогам мая (данные за июнь еще не опубликованы) вновь упал до исторического минимума (70,0%), доля средств на эскроу в пересчете на метр строящегося жилья стагнирует с декабря 2025 года, а доля задолженности в пересчете на тот же показатель вновь побила рекорд, составив 89,1 тыс. руб.

В Москве рост цены предложения несколько замедлился, однако разрыв этого показателя с ценами сделок остался на высоком уровне — 36,5%. В такой ситуации темпы продаж будут снижаться пока продавцы не начнут менять ценовую политику.

В Петербурге разрыв между ценами предложения и сделки остался на уровне мая – 22,9%. До этого он снижался четыре месяца подряд. Возможно, именно поэтому спрос на первичное жилье в Северной столице последние месяцы держится на высоком уровне: в июне распароданность достигла 40% против 31% по стране в целом.

Вторичный рынок

Стоимость вторичной недвижимости в июне 2026 года

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами ЦФА), в июне средняя стоимость м2 на рынке вторичного жилья составила 127,2 тыс. руб.

Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир – в Москве и Санкт-Петербурге, где цена за м2 составляет 354,7 тыс. руб. и 229,4 тыс. руб. соответственно. Остальная часть пятёрки лидеров также не изменилась, в неё входят Московская область (166,5 тыс. руб.), Краснодарский край (145,7 тыс. руб.) и Ленинградская область (145,0 тыс. руб.). Во всех этих регионах, кроме Краснодарского края, цена выросла – причем вторичка Кубани падает в цене четвертый месяц подряд.

Среди крупнейших регионов наименьшие цены на готовые квартиры вновь отмечены в Кемеровской, Саратовской и Челябинской областях (81,6 тыс. руб., 85,7 тыс. руб. и 88,6 тыс. руб. соответственно). В Кемеровской области цены снизились, в двух других регионах выросли.

Статистика объявлений на Домклик показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья РФ в июне выросла до 142,2 тыс. руб., но не достигла уровня апреля (144,0 тыс. руб.), соотношение цены предложения к цене сделки упало до 11,8% (после 12,5% в мае и 15,6% в апреле).

Как за месяц изменилась стоимость готовой недвижимости

Данные ЦФА (в основе – ипотечные сделки Сбера) показали, что рост цен на готовое жилье в июне составил 1,0%. Рост цен продолжается с сентября 2024 г. За 12 месяцев цены выросли на 9,9%, больше чем на первичном рынке (8,8%).

Позиции сегмента готового жилья в конкуренции с новостройками продолжают укрепляться.

В большинстве крупнейших регионов отмечается увеличение цен на готовое жилье. Наиболее сильный рост за месяц отмечен в Республике Дагестан, Московской и Ленинградской областях (3,7%, 1,8% и 1,6% соответственно). В трех регионах цены снизились: на 0,5% в Краснодарском крае, на 0,2% в Кемеровской области и Ставропольском крае.

За год цены сильнее всего выросли в Республике Татарстан (14,6%), Москве (14,2%) и Челябинской области (12,9%). Снижение цен отмечено только в Краснодарском крае (-0,9%), наименьший рост — в Кемеровской области (2,2%) и Красноярском крае (4,7%).

Что будет с ценами на вторичном рынке?

Разрыв между ценой предложения и сделки на вторичном рынке снизился до 11,8%, и сохраняет тенденцию к снижению. Однако в целом вторичный рынок в последние месяцы чувствует себе довольно уверенно, и цены на готовое жилье, скорее всего, продолжат расти быстрее цен на новостройки.