Рейтинг станций Большой кольцевой линии (БКЛ) по стоимости и объёму предложения на вторичном рынке — исследование Домклик

1 марта 2023 года была полностью запущена Большая кольцевая линия (БКЛ) Московского метрополитена. К полугодию с открытия Аналитический центр Домклик впервые изучил объявления о продаже вторичного жилья возле станций БКЛ. Согласно результатам исследования, собственники размещают наибольшее количество предложений в центральных и западных районах столицы, а самые выгодные лоты — в южных и восточных. Дополнительно эксперты оценили, как близость к метро влияет на стоимость квартиры.

Возле каких станций БКЛ продают наиболее выгодное жильё на вторичном рынке

Квадратный метр готового жилья меньше всего стоит возле станций БКЛ:

— Текстильщики (269,2 тыс. руб., стоимость квартиры площадью 35 кв. м. — 9,4 млн руб.);

— Варшавская (282,3 тыс. руб., стоимость квартиры — 9,9 млн руб.);

— Печатники (285,1 тыс. руб., стоимость квартиры — 10 млн руб.);

— Авиамоторная (289,9 тыс. руб., стоимость квартиры — 10,1 млн руб.);

— Лефортово (292,6 тыс. руб., стоимость квартиры — 10,2 млн руб.).

Эти станции отличаются следующими особенностями:

— расположение в южных и восточных районах столицы. Станции Текстильщики, Печатники и Лефортово находятся в Юго-Восточном административном округе, Варшавская – в Южном, а Авиамоторная — в Восточном.

— расположение в относительно недорогих районах. Например, стандартная квартира на вторичном рынке (35 кв. м.) в районе Текстильщики стоит 9,1 млн, Печатники — 9,3 млн, Москворечье-Сабурово — 10,2 млн, Нагорный — 11,1 млн, Соколиная гора — 10,3 млн. Лишь в Лефортово жилье стоит менее выгодно (12,9 млн).

— развитая транспортная инфраструктура, несмотря на невысокую стоимость квадратного метра: поблизости проходят крупные автодороги (Волгоградский проспект, Варшавское шоссе, Юго-Восточная хорда, шоссе Энтузиастов), железные дороги (Курское, Павелецкое и Казанское направления московской железной дороги). Доступны пересадки на другие ветки метро, а также МЦД-2 и МЦД-3. В то же время станции удалены от крупных вокзалов и аэропортов.

— близость парков и скверов — например, Лефортовского парка и парка Шкулёва.

Возле каких станций БКЛ продают наиболее дорогое жильё на вторичном рынке

Наименее выгодное жильё предлагается рядом со станциями:

— Деловой центр (820,5 тыс. руб. за кв. м., стоимость квартиры площадью 35 кв. м. — 28,7 млн руб.);

— Шелепиха (469,2 тыс. руб., стоимость квартиры — 16,4 млн руб.);

— ЦСКА (436,6 тыс. руб., стоимость квартиры — 15,3 млн руб.);

— Петровский парк (403,2 тыс. руб., стоимость квартиры — 14,1 млн руб.);

— Хорошёвская (401,9 тыс. руб., стоимость квартиры — 14,1 млн руб.).

Повышенная стоимость объясняется расположением квартир в районах с традиционно высокими ценами на готовое жильё (районы Пресненский, Хорошёвский и Аэропорт), которые находятся в Центральном округе или поблизости с Третьим транспортным кольцом.

Как и в случае выше, станции, возле которых размещены предложения повышенной стоимости, находятся рядом с крупными автодорогами (например, Третье транспортное кольцо и Ленинградский проспект), станциями других веток метро, МЦК и МЦД, а также зелёными зонами (парки Красная Пресня, Березовая Роща, Ходынское поле).

Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка:

«Безусловно, расстояние от метро — важнейший фактор, определяющий цену вторичной квартиры в Москве. Анализ выставленных объявлений показал, что стоимость квартир в пешей доступности от станций БКЛ, возле которых зафиксирован наибольший объём предложения, выше средней цены по району примерно на 10%. Однако значение ценового разрыва может варьироваться, что определяется расположением и классом жилья».

Тем не менее значение ценового разрыва может варьироваться, что, по нашему мнению, определяется расположением и классовостью домов. Так, например, в случае станции ʺДеловой центрʺ, большое количество жилья класса премиум в непосредственной близости к метро привело к тому, что средняя стоимость жилья возле метро значительно выше медианного значения по Пресненскому району: разрыв составляет более 30%.

Возле каких станций БКЛ продают больше всего жилья на вторичном рынке

Больше всего объявлений размещено возле станций:

— Деловой центр (14,2% от всех лотов, расположенных возле станций БКЛ и рассмотренных в исследовании);

— Аминьевская (12,2%);

— Шелепиха (8,1%);

— Кунцевская (5,8%);

— Марьина Роща (5,2%).

Примечательно, что в исследовании было рассмотрено 26 станций, но возле топ-5 станций, приведенных выше, размещена примерно половина всех объявлений.

Все эти станции имеют следующие характеристики:

— расположение в Центральном (станции Деловой центр и Шелепиха) или Западном административном округе находятся (станции Аминьевская и Кунцевская). Единственное исключение — Марьина Роща (Северо-Восточный округ).

— расположение в районах с повышенной стоимостью готового жилья. Так, стандартная квартира (35 кв. м.) на вторичном рынке в Пресненском районе стоит 21,8 млн руб., в Очаково-Матвеевском — 13,2 млн руб., в Кунцево — 11,1 млн руб., в Фили-Давыдково — 11,6 млн руб. и в Марьиной Роще — 13,1 млн руб.

— близость крупных транспортных артерий, включая автодороги, другие ветки метро, МЦК. Отдельно стоит отметить возможность пересадки с выделенных станций на МЦД-1 или МЦД-4, которые пересекаются с маршрутами «Аэроэкспресса» до аэропортов Шереметьево и Внуково.

— наличие небольших зелёных зон, например, парка Красная Пресня и Фестивального парка.

Определение

Большая кольцевая линия (БКЛ) Московского метрополитена была полностью открыта 1 марта 2023 года. Это самая длинная кольцевая линия метро не только в России, но и в мире. На ней осуществляется круговое движение поездов, а также есть вилочное ответвление от станции «Хорошёвская» до станции «Деловой центр».

Методология: как и что считали аналитики

К полугодию открытия новой линии метрополитена аналитики Домклик впервые рассмотрели распределение объявлений о продаже вторичной недвижимости с учётом расположения относительно БКЛ (по состоянию на сентябрь 2023 года). Рассматривались только лоты, которые находятся не более чем в 10 минутах ходьбы от станций (данные витрины Домклик).

Предметом анализа стала медианная стоимость предложения, а также количество объявлений возле каждой станции БКЛ. Учитывались лишь те станции, рядом с которыми насчитывается не менее 10 объявлений о продаже готового жилья.

Дополнительно эксперты сравнили медианную стоимость стандартной квартиры (35 кв. м.) возле станций БКЛ и медианные цены за квартиры по районам.