Рост цен на первичную недвижимость замедлился в феврале – исследование Домклик и Центра Финансовой Аналитики

Цены на рынке жилой недвижимости по итогам года обогнали инфляцию

Рост цен на первичную недвижимость замедлился в феврале до 0,9%, на готовую – до 0,8%. Как мы отмечали месяцем ранее, наблюдавшийся в конце 2025 года период разогрева рынка завершен и цены в ближайшие месяцы будут расти умеренными темпами. За месяц цена «квадрата» в новостройках увеличилась до 186,5 тыс. руб., в готовом жилье – до 122,8 тыс. руб. Годовой рост составил 8,9% и 9,2% соответственно. Цены в обоих сегментах продолжают расти быстрее официальной инфляции. При этом, по мере снижения рыночных ставок, «свежая» вторичка начинает конкурировать с первичным жильем. Цена «квадрата» в домах, построенных за последние десять лет, выросла за год на 17,0%.

Первичный рынок на фоне вторичного

По данным Домклик, медианная стоимость квадратного метра в жилье, построенном не более, чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, составила в феврале 183,9 тыс. руб. (+5,5 м/м, +17,0 г/г). Данный сегмент продолжает расти быстрее новостроек, разрыв цен между квадратным метром в новостройках и вторичкой последних десяти лет постройки составил 1,4% (против 7,2% в декабре и 5,7% в январе).

Стоимость готовой недвижимости советской постройки в феврале составила 111,8 тыс. руб. за квадратный метр. За год она прибавила 20,0%, став бенефициаром периода высоких рыночных ставок. Однако в последние месяцы ее рост замедлился и в феврале составил 0,9%.

Первичный рынок

Стоимость первичной недвижимости в феврале 2026 года

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами Центра финансовой аналитики Сбера – ЦФА), в феврале средняя стоимость м² на первичном рынке РФ выросла на 0,9%, составив 186,5 тыс. руб. Темп роста снижается второй месяц подряд.

Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва (396,4 тыс. руб. за м²), Санкт-Петербург (265,3 тыс. руб.), Московская область (224,1 тыс. руб.), Республика Татарстан (196,1 тыс. руб.) и Ленинградская область (185,7 тыс. руб.). Во всех перечисленных регионах, кроме Москвы, цены выросли, в Татарстане и Ленинградской области темп роста минимальный.

Наименьший уровень цен среди рассмотренных крупнейших регионов, шестой месяц подряд наблюдается в Пензенской области, Удмуртской Республике, Воронежской и Самарской областях, где, по данным о заключенных ипотечных сделках, в феврале стоимость м² составила 105,6 тыс. руб., 126,7 тыс. руб., 129,6 тыс. руб. и 140,6 тыс. руб. соответственно. В Удмуртской Республике цены остались на уровне января, в остальных регионах они растут пятый месяц подряд.

Сравнение данных ЦФА и Домклик показало, что в феврале различие между ценой м² в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ выросло с 9,6% до 11,0%.

Напомним, что после снижения в июне 2024 года, этот показатель колеблется в целом в пределах 9-12%.

Как и месяцем ранее, самые высокие значения этого показателя отмечены в Москве (32,6%), Санкт-Петербурге (26,0%) и Калининградской области (25,6%).

В трех регионах цены предложения оказались ниже цен сделок. Это Ростовская область (-5,2%), Ленинградская область (-2,3%) и Воронежская область (-1,8%). В Ленинградской области такая ситуация наблюдается седьмой месяц подряд. Этот эффект возникает, когда в предложении находится много дешевых, но не пользующихся спросом лотов, что нередко бывает при низком уровне продаж. И действительно, в трех перечисленных регионах уровень распроданности строящегося жилья составляет 24-25%, тогда как по стране в целом – 32%.

Как за месяц изменилась стоимость первичной недвижимости

Согласно данным ЦФА (на основе ипотечных сделок Сбера), в феврале стоимость м² по стране выросла на 0,9% до 186,5 тыс. руб. Цены растут десятый месяц подряд, но уже второй месяц подряд их рост замедляется, что объясняется завершением периода ажиотажного спроса, который отмечался перед переформатированием программы семейной ипотеки.

Слабый рост цен во многом объясняется проседанием столичного рынка. В Москве впервые с апреля 2025 года зафиксирован отрицательный ежемесячный прирост (-0,2%). Напомним, ранее именно крупные регионы выступали драйверами роста цен.

Среди крупнейших регионов наибольший рост за месяц пятый месяц подряд фиксируется в Московской области (3,3%). В Санкт-Петербурге и Самарской области и цены выросли на 2,7% и 2,6%. Однако все эти показатели ниже январских.

Самые высокие годовые темпы роста отмечены в Московской и Нижегородской областях (17,1% и 16,0%) и Удмуртской Республике (13,0%), где цены растут 19 месяцев подряд.

Снижение цен по сравнению с январем отмечено в трех из крупнейших регионов: Калининградской области (-0,6%), Республике Башкортостан и Москве (по 0,2%). За год цены выросли во всех крупнейших регионах, самый слабый рост зафиксирован в Краснодарском крае (1,1%).

Что будет происходить с ценами на первичном рынке?

Доля ежемесячных продаж от всего объема стройки снизилась до минимального уровня с января 2025 года (1,4%). Это нельзя списать на традиционное для февраля падение продаж, потому что снижение год к году составило 9,3% г/г.

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) несколько вырос (до 11%), однако находится ниже средних значений 2025 года (12,4%). В среднесрочной перспективе пока не видно, чтобы у застройщиков появилась возможность переложить рост своих издержек в цену, поскольку по итогам февраля в новостройках страны остаются нераспроданными 80,6 млн м² жилья. В январе этот показатель снизился до 79 млн м², теперь, по всей видимости, он будет возвращаться к исторически рекордным уровням октября-декабря 2025 года.

В условиях растущей конкуренции со стороны вторичного жилья, улучшить ситуацию мог бы только новый период ажиотажного спроса.

В Москве разрыв между ценами предложения и сделки снизился, причем в феврале упали как цены сделки (-0,2%), так и предложения (-2,5%). Напомним, оба эти показателя сильно росли в январе (на 1,1% и 5,1% соответственно).

В Петербурге разрыв между ценами предложения и сделки снизился после трех месяцев непрерывного роста. Это произошло за счет опережающего роста цен сделок.

Напомним, что спрос на первичное жилье в Северной столице последние месяцы достаточно высок: распроданность держится на уровне 38-40%. Четвертый месяц подряд цены там растут быстрее, чем в целом по России, причем темп роста постоянно увеличивается.

Вторичный рынок

Стоимость вторичной недвижимости в феврале 2026 года

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами ЦФА), в феврале средняя стоимость м² на рынке вторичного жилья составила 122,8 тыс. руб.

Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир – в Москве и Санкт-Петербурге: цена за м² составляет 332,8 тыс. руб. и 221,6 тыс. руб. соответственно. Остальная часть пятёрки лидеров также не изменилась, в неё входят Московская область (157,1 тыс. руб.), Краснодарский край (149,4 тыс. руб.) и Ленинградская область (139,3 тыс. руб.). Во всех этих регионах цена выросла.

Среди крупнейших регионов наименьшие цены на готовые квартиры отмечены в Кемеровской, Саратовской и Челябинской областях (81,5 тыс. руб., 83,0 тыс. руб. и 85,5 тыс. руб. соответственно). При этом, во всех трех регионах цены растут третий месяц подряд.

Статистика объявлений на Домклик показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья РФ в феврале выросла до 141,3 тыс. руб. (после 135,2 тыс. руб. в январе), в связи с чем соотношение цены предложения к цене сделки подскочило до 15,1% — это значит, что уверенность продавцов растет на фоне снижения рыночных ставок, а также частичного распространения льготных ипотечных программ на вторичное жилье.

Как за месяц изменилась стоимость готовой недвижимости

Данные ЦФА (в основе – ипотечные сделки Сбера) показали, что рост цен на готовое жилье за месяц снизился до 0,8%. Рост цен продолжается с сентября 2024 г., но темпы роста снизились впервые с сентября 2025 г. За 12 месяцев цены выросли на 9,2%, быстрее роста цен на первичном рынке (8,9%).

В целом цены на готовое жилье продолжают сокращать отставание, вызванное большими объемами сделок по льготным программам в 2020 – 2024 гг. Прогноз остается прежним: в случае дальнейшего снижения рыночных ставок готовое жилье начнет создавать более серьезную конкуренцию новостройкам.

Во всех крупнейших регионах отмечается увеличение цен на готовое жилье. Наиболее сильный рост за месяц отмечен в Новосибирской области, Ставропольском крае и Челябинской области (1,6%, 1,5% и 1,4% соответственно).

За год цены сильнее всего выросли в Пермском крае (15,3%), Республике Татарстан (13,4%) и Челябинской области (12,8%). Наименьший рост отмечен в Кемеровской области (2,1%).

Что будет с ценами на вторичном рынке?

На вторичном рынке вырос до 1,15 разрыв между ценой предложения и сделки, компенсируя январское падение до 1,11. Таким образом этот показатель вернулся в коридор 1,15-1,2, где он находился со второй половины 2023 года. Причиной январского падения было сильное сокращение количества сделок, в феврале этот показатель существенно вырос.

Широта рынка

В результате продолжающегося роста цен по итогам февраля на первичном рынке уменьшилось число регионов, в которых на протяжении последних трех и более месяцев подряд падают цены на жильё. Особенно это заметно на вторичном рынке.