Рынок ипотеки в Сибири: спрос и предложение ищут новый баланс

Выдачи ипотеки в Сибирском ФО, как и в целом по России выросли по сравнению с первым кварталом 2025 года, однако спрос на первичное жилье снизился после переформатирования программы семейной ипотеки в феврале 2026 года.

Сибирский ФО находится на третьем месте по доле ипотек, взятых в других федеральных округах. Распроданность строящегося жилья на территории округа снижается быстрее, чем в целом по стране. Однако благодаря гибкой политике застройщиков региона Сибирь относительно хорошо подстраховалась от возникновения рисков затоваренности.

К таким выводам пришли эксперты Аналитического центра Домклик, изучив данные по рынку жилищного строительства и ипотечных сделок Сбербанка в рамках Domclick Digital Day в Новосибирске.

Сибирь не скоро строится

Сибирский регион не очень активно застраивается: доля жилья, построенного за последние десять лет, там ниже, чем в целом по стране и продолжает снижаться. При этом средний год постройки приобретаемого в ипотеку вторичного жилья – 1989, что несколько выше среднего уровня по стране.

Спрос на жилье на территории Сибирского ФО не сильно централизован. Если, например, две трети приобретаемых в ипотеку новостроек на территории Уральского ФО находятся в Екатеринбурге и Тюмени, то на первичку Новосибирска, Красноярска и Барнаула приходится всего 58% спроса (30,5%, 15,8% и 11,8% соответственно).

Из числа городов, не являющихся административными центрами субъектов Федерации, чаще всего покупают квартиры в новостройках Оби (1,4%), Новоалтайска (1,1%) и Бийска (0,9%).

География вторичного жилья, ожидаемо, шире. На тройку лидеров приходится около трети – это Новосибирск (12,9%), Красноярск (11,3%) и Норильск (9,1%). Из городов, не являющихся административными центрами субъектов Федерации, чаще всего покупают готовые квартиры, кроме уже отмеченного Норильска, в Новокузнецке (3,9%) и Братске (3,2%).

Разница в ТОП-20 городов по продажам первичного и вторичного жилья объясняется наличием территорий с дефицитом нового строительства. В итоге жители ряда достаточно крупных городов могут приобрести по месту проживания только вторичное жильё и, при наличии потребности в «первичке», скорее всего, переедут. Однако приобретение жилья в новостройках и, тем более, в другом регионе, в целом более затратно. Доход выбирающих квартиру в новостройке выше. При этом покупатели вторичного жилья, на которое почти не распространяются госпрограммы поддержки, берут ипотеку на меньшие суммы. Средний ипотечный чек на готовое жильё по Сибирскому ФО в 2025 году составил 43% от среднего чека на квартиру в новостройке (в России – 42%).

Доход ипотечного заемщика, взявшего ипотеку не в регионе своей регистрации на треть (33,6%) выше дохода заемщиков-домоседов (График 2А).

Спрос и предложение: в поисках баланса

Выдачи ипотеки в Сибирском ФО, как и в целом по России снижались во второй половине 2024 года после переформатирования программ господдержки. Затем, по мере снижения ключевой ставки они росли на протяжении всего 2025 года с выходом на пик в декабре. После ожидаемого снижения в январе-феврале 2026 года выдачи вновь вернулись к росту, но уже на более высокой базе: в первом квартале 2026 года по всей стране было выдано в 2,1 раза больше ипотечных кредитов, чем годом ранее, для Сибирского ФО этот показатель составил 2,5.

Выдачи ипотеки на новостройки восстанавливаются медленнее, что связано с изменением параметров семейной ипотеки с февраля 2026 года. В результате выдачи февраля-марта остались на уроне аналогичного периода годичной давности. При этом ситуация в Сибирском ФО практически не отличается от средней по стране. Однако распроданность строящегося жилья на территории СибФО снижается быстрее, чем в целом по стране. Однако сибирские застройщики, в отличие от многих своих коллег из других регионов, стараются искать новый баланс, снижая объемы новых запусков, чтобы избежать затоваренности.

Анализ цен

По данным Домклик и Центра финансовой аналитики Сбербанка, цены на первичное жилье в Сибирском ФО растут умеренными темпами. Только в четырех регионах (Кемеровская область, Республика Тыва, Алтайский край и Красноярский край) они выросли с февраля 2025 по февраль 2026 года выше среднероссийских значений. При этом в Республике Алтай и Омской области цены даже снизились.

В случае с Республикой Алтай это объясняется резким падением распроданности строящегося жилья (на 47,8%) год к году при изначально завышенных ценах. Отметим, что распроданность существенно снизилась за год в семи из десяти регионов ФО.

В сегменте готового жилья рост цен обогнал среднероссийский показатель также в четырех регионах (Томская область, Алтайский край, Республика Хакасия и Красноярский край). В Алтайском крае и Красноярском крае цены росли опережающими темпами как на первичном, так и на вторичном рынках. Республика Алтай оказалась единственным регионом СибФО, в котором цены в феврале 2026 года оказались ниже, чем годом ранее. При этом, как и на первичном рынке, они по-прежнему выше средних по России.

Межрегиональная ипотека

В 2025 году люди, зарегистрированные на территории СибФО, в 14,4% случаев брали ипотеку на жилье вне пределов своего округа. По этому показателю округ находится на третьем месте после Северо-Кавказского (21,9%) и Дальневосточного (17,2%).

При этом 55% переездов приходятся на Краснодарский край, Москву, Московскую область и Петербург.

Люди с регистрацией вне пределов СибФО, если берут ипотеку на объекты недвижимости в пределах СибФО, в 80% случаев выбирают Новосибирскую и Иркутскую области и Красноярский край.

При этом в Сибирский ФО чаще всего переезжают из Республики Бурятия и Забайкальского края.

Из людей, взявших ипотеку на объекты недвижимости в СибФО, 77% – уроженцы территории округа, 11% – родились вне его пределов, еще 12% – за рубежом.