В апреле рост цен на новостройки замедлился до минимума — исследование Домклик и ЦФА

Аналитики Домклик и Центра финансовой аналитики Сбера (ЦФА) провели очередное исследование динамики цен на рынке жилой недвижимости в апреле 2025 года.

Согласно результатам, темпы роста цен на первичном рынке замедлились до минимума. В двух из пяти регионов с самыми высокими ценами на новостройки наблюдалось снижение стоимости (Москва и Республика Татарстан), а в Ленинградской области цены остались на уровне марта.

При этом наибольший рост цен предложения зафиксирован в регионах, которые в последние годы пользовались особенно высоким спросом у покупателей. Именно здесь продавцы активнее всего пытаются вернуться к устойчивому росту цен.

Первичный рынок. Стоимость первичной недвижимости в апреле 2025 года

Согласно данным СберИндекса о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами Центра финансовой аналитики Сбера – ЦФА), в апреле средняя стоимость кв.м. на первичном рынке РФ выросла на 0,1%, составив 172,3 тыс. руб.

Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва (349,8 тыс. руб. за кв.м.), Санкт-Петербург (247,3 тыс. руб.), Московская область (190,6 тыс. руб.), Республика Татарстан (185,6 тыс. руб.) и Ленинградская область (171,3 тыс. руб.).

Наименьший уровень цен среди рассмотренных крупнейших регионов, как и в марте, отмечен в Пензенской области, Удмуртской Республике, Воронежской и Самарской областях: по данным о заключенных ипотечных сделках, в марте стоимость кв.м. составила 103,8 тыс. руб., 114,8 тыс. руб., 123,4 тыс. руб. и 128,5 тыс. руб. соответственно.

Сравнение данных СберИндекса и Домклик показало, что в апреле различие между ценой кв.м. в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ несколько выросло и составило 12,8% (против 11,8% в марте).

Отметим, что после снижения в июне 2024 года этот параметр колеблется в пределах 10-13%.

Наиболее высокие значения этого показателя отмечены в Москве (28,0%), Нижегородской и Калининградской областях (22,5% и 19,9% соответственно), Республике Башкортостан (17,4%), Краснодарском крае (14,7%), Республике Татарстан (12,5%) и Петербурге (12,2%). Легко заметить, что в этот список попали практически все регионы, пользовавшиеся в последние годы повышенным спросом у покупателей жилья. Именно в этих регионах продавцы максимально стараются удерживать цены от снижения.

В то же время в Пензенской, Воронежской и Ленинградской областях цена сделки заметно превышает цену объявления (на 5,9%, 4,8% и 3,0% соответственно). Это объясняется тем, что распроданность строящегося жилья в этих регионах на конец апреля составляет всего 25%, 23% и 24% соответственно против 31% в целом по стране. Как ранее указывали аналитики Домклик, в ситуации снижения спроса продавцы стараются привлечь покупателя низкими ценами вслед за чем (но не сразу) начинает снижаться и цена реальных сделок.

Как за месяц изменилась стоимость первичной недвижимости

Согласно данным СберИндекса (на основе ипотечных сделок Сбера), в апреле стоимость кв.м. по стране выросла на 0,1% до 172,3 тыс. руб.

Среди крупнейших регионов наибольший рост за месяц зафиксирован в Санкт-Петербурге (1,4%), Пермском крае (1,3%), который и в марте попал в топ, Новосибирской и Ростовской областях (по 1,0%).

В отдельных регионах отмечается длительный рост цен: в Ростовской области тенденция продолжается 22 месяц подряд, в Пермском крае – 13. В Самарской области 20-месячный период роста сменился в апреле падением.

Наибольшее снижение цен отмечено в Москве (-1,5%), Республике Татарстан (-0,5%), Самарской и Тюменской областях (-0,2%).

Стоит отметить, что из пяти регионов с наиболее высокими ценами на первичное жильё в двух цены снизились (Москва и Татарстан), а в Ленинградской области – остались на уровне марта.

Что будет происходить с ценами на первичном рынке?

Годовые темпы роста цен на первичное жильё продолжают снижаться (в апреле рост год к году составил всего 7,7% против 8,4% в марте), а доля ежемесячных продаж уже девять месяцев подряд не может превысить 2% от всего объёма стройки. Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) стагнирует. Всё это говорит в пользу того, что цены в ближайшие месяцы могут перейти к снижению или зафиксироваться на текущем уровне.

В Москве разрыв между ценами предложения и сделки достиг достаточно внушительной цифры – 28%.  Причём одновременно выросла цена предложения и снизились цены реальных сделок. Иными словами, продавцы пока не очень успешно пытаются удержать цены от снижения.

В Петербурге разрыв между ценами предложения и сделки также увеличился, но, в отличие от Москвы, оба параметра цены выросли.

Вторичный рынок. Стоимость вторичной недвижимости в апреле 2025 года

Согласно данным СберИндекса о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами ЦФА), в апреле средняя стоимость кв.м. на рынке вторичного жилья составила 114,2 тыс. руб.

Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир – в Москве и Санкт-Петербурге: согласно статистике выдач, цена за кв.м. составляет 304,2 тыс. руб. и 210,2 тыс. руб. соответственно. Остальная часть пятёрки лидеров также не изменилась, в неё входят Московская область (149,0 тыс. руб.), Краснодарский край (145,8 тыс. руб.) и Ленинградская область (131,4 тыс. руб.). При этом во всех пяти перечисленных регионах цены в апреле выросли.

Среди крупнейших регионов наименьшие цены на готовые квартиры вновь отмечены в Челябинской и Саратовской областях, а также в Пермском крае (77,1 тыс. руб., 77,4 тыс. руб. и 79,0 тыс. руб. за кв.м. соответственно). При этом во всех этих трёх регионах цены за месяц выросли.

Статистика объявлений на Домклик показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья РФ по-прежнему заметно выше цены сделок – 130,6 тыс. рублей, причём этот показатель вырос после трёхмесячного снижения.

Как за месяц изменилась стоимость готовой недвижимости

Данные ЦФА (в основе – ипотечные сделки Сбера) показали, что тенденция медленного роста цен на готовое жилье продолжается: в апреле стоимость кв.м. выросла на 0,9% до 114,2 тыс. руб. Рост цен продолжается с сентября 2024 г. При этом годовой темп роста (к апрелю 2024 года) составил всего 4,3%.

В большинстве крупнейших регионов также отмечается увеличение цен на готовое жилье. Среди крупнейших регионов наиболее выраженный прирост отмечен в Санкт-Петербурге (2,2%), Красноярском крае (1,9%) и Самарской области (1,6%). При этом в Петербурге увеличение стоимости кв.м. фиксируется уже четыре месяца подряд.

Спад цены не отмечен ни в одном из крупнейших регионов.

Что будет с ценами на вторичном рынке?

На вторичном рынке, несмотря на незначительный рост цен сделок, разрыв между ценой предложения и сделки несколько вырос, однако со второй половины 2023 года он ни разу не превысил значение 18%. В среднесрочной перспективе это создаёт предпосылки для снижения цен.

Широта рынка

Несколько выросло количество регионов, в которых на протяжении последних трёх и более месяцев подряд снижаются цены на первичное жильё. Достаточно высоким остался этот показатель и на вторичном рынке. Это может свидетельствовать о том, что отдельные региональные рынки уже не могут поддерживать цены в условиях падающего спроса.