Вторичный рынок всё увереннее конкурирует с первичным – исследование Домклик и Центра финансовой аналитики

Цены на вторичном рынке растут быстрее, чем на первичном

Темп роста цен на первичную недвижимость остался в июле на низком уровне (0,6%), тогда как на готовую цены третий месяц подряд растут на 1%. Цена «квадрата» в новостройках увеличилась до 191,4 тыс. руб., в готовом жилье – до 128,4 тыс. руб. Годовой рост составил 9,1% и 10,4% соответственно. Готовое жильё, особенно «свежая» вторичка, всё успешнее конкурирует с первичным жильём. Цена «квадрата» в домах, построенных за последние десять лет, лишь на 1,2 % ниже, чем в новостройках.

На динамику цен продолжают влиять проблемы застройщиков: скорость продаж и объём проданного жилья вблизи исторических минимумов, а уровень покрытия задолженности застройщиков счетами эскроу свой минимум вновь обновил.

Первичный рынок на фоне вторичного

По данным Домклик, медианная стоимость квадратного метра в жилье, построенном не более чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, выросла в июле до 189,2 тыс. руб за метр. Рост год к году составил 27%, что существенно выше роста цен в новостройках. Разрыв цен между квадратным метром в первичной недвижимости и домах последних десяти лет постройки составил в июле 1,2%.

Стоимость готовой недвижимости советской постройки второй месяц подряд практически не меняется и составила 115,4 тыс. руб. за квадратный метр против 115,2 в июне и 115,3 в мае. За год она прибавила 12,1%. Интерес к этому сегменту несколько вырос, составив 53%. Напомним, в 2024-25 гг. доля покупок этой категории жилья приближалась к 60%.

Первичный рынок

Стоимость первичной недвижимости в июле 2026 года

Согласно данным СберИндекса о заключённых ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами Центра финансовой аналитики Сбера – ЦФА), в июле средняя стоимость м² на первичном рынке РФ выросла на 0,6% (против 0,4% в июне), достигнув 191,4 тыс. руб. Темп роста понемногу увеличивается второй месяц подряд.

Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва (412,5 тыс. руб. за м²), Санкт-Петербург (274,0 тыс. руб.), Московская область (228,9 тыс. руб.), Республика Татарстан (195,8 тыс. руб.) и Приморский край (187,9 тыс. руб.). При этом в Татарстане второй месяц подряд цены снижаются.

Наименьший уровень цен среди рассмотренных крупнейших регионов отмечен в Пензенской и Воронежской областях, а также в Удмуртской Республике, где, по данным о заключённых ипотечных сделках, в июле стоимость м² составила 109,1 тыс. руб., 132,9 тыс. руб. и 133,2 тыс. руб. соответственно. Эти регионы лидируют в рейтинге самого дешёвого жилья одиннадцатый месяц подряд. При этом в июле цены во всех них выросли.

Сравнение данных СберИндекса и Домклик показало, что в июле разрыв между ценой м² в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ снизился до 14,2%, но остался на высоком уровне. С июня 2024 года по февраль 2026 года этот показатель колебался в пределах 9-12%. Его рост указывает на поиск покупателями более бюджетных вариантов.

Как и в июне, самые высокие значения этого показателя отмечены в регионах с завышенными ценами — Москве (35,7%), Санкт-Петербурге (22,8%), Краснодарском крае (20,6%) и Республике Татарстан (15,3%).

В двух регионах цены предложения оказались ниже цен сделок. Это Пензенская (-2,6%) и Самарская (-2,1%) области.

Как за месяц изменилась стоимость первичной недвижимости

Согласно данным СберИндекса (на основе ипотечных сделок Сбера), в июле стоимость м² выросла на 0,6% до 191,4 тыс. руб. Цены растут пятнадцать месяцев подряд. Напомним, с начала года их рост неуклонно замедлялся, что объяснялось завершением периода ажиотажного спроса, который отмечался перед переформатированием программы семейной ипотеки. Небольшое ускорение роста в июне и июле связано с мини-ажиотажем, который случился в конце июня перед анонсированной на 1 июля (но так и не случившейся) дифференциацией ставок.

Среди крупнейших регионов наибольший рост за месяц зафиксирован в Тюменской (2,3%), Калининградской (1,8%) и Самарской (1,8%) областях.

Самые высокие годовые темпы роста, как и в июне, отмечены в Московской области (20,3%), Самарской области (16,4%) и Москве (14,0%), при этом, в отличие от июньских результатов, Самарская область обогнала столицу.

Снижение цен, как и в июне, отмечено сразу в семи из крупнейших регионов, наиболее значительное — в Республике Татарстан (-0,6%), Красноярском крае (-0,5%) и Ростовской области (-0,3), причём для Ростовской области это уже пятое снижение подряд. За год цены выросли во всех крупнейших регионах, кроме Краснодарского края (-1,4%). Самый слабый рост отмечен в Республике Татарстан (2,0%) и Республике Башкортостан (2,8%).

Что будет происходить с ценами на первичном рынке?

Доля ежемесячных продаж от всего объёма стройки снизилась до 1,3%, вернувшись к уровням февраля – мая. Комфортным для застройщиков темпом можно считать 2% и выше. Таким образом, короткий период ажиотажного спроса на новостройки во второй половине июня не улучшил ситуацию с продажами.

Объём непроданного жилья в текущем строительстве остался на уровне мая и июня – 83 млн м².

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который, с одной стороны, показывает степень уверенности продавца, с другой – несогласие покупателя с его аппетитами) снизился до 14,2%, что, впрочем, всё ещё существенно выше средних значений 2025 года (12,4%).

При этом уровень покрытия задолженности застройщиков счетами эскроу по итогам июня (данные за июль ещё не опубликованы) вновь упал до исторического минимума (69,6%), непокрытая часть выросла до рекордных 3,3 трлн. руб., доля средств на эскроу в пересчёте на метр строящегося жилья стагнирует с декабря 2025 года, а доля задолженности в пересчёте на тот же показатель вновь побила рекорд, составив 90,6 тыс. руб.

При этом показатель покрытия долга счетами эскроу существенно поддерживается торможением ввода жилья в строй – в каждом из семи месяцев с начала этого года число новых запусков выше числа ввода. Такая же ситуация наблюдалась и в 2025 году.

В Москве рост цены предложения второй месяц подряд отстаёт от роста цен сделок, однако разрыв между двумя этими показателями остался на высоком уровне — 35,7%. В такой ситуации темпы продаж будут снижаться, пока продавцы не начнут менять ценовую политику.

В Петербурге разрыв между ценами предложения и сделки остался на уровне мая-июня – 22,8%. Спрос на первичное жильё в Северной столице последние месяцы держится на высоком уровне: в июле распароданность составила 40% против 31% по стране в целом.

Вторичный рынок

Стоимость вторичной недвижимости в июле 2026 года

Согласно данным СберИндекса о заключённых ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами ЦФА), в июле средняя стоимость м² на рынке вторичного жилья составила 128,4 тыс. руб.

Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир – в Москве и Санкт-Петербурге, где цена за м² составляет 359,4 тыс. руб. и 231,3 тыс. руб. соответственно. Далее в рейтинге расположились Московская область (168,9 тыс. руб.) и Ленинградская область (146,6 тыс. руб.), которая обогнала Краснодарский край (146,1 тыс. руб.), где цены немного выросли после четырёх месяцев снижения.

Среди крупнейших регионов наименьшие цены на готовые квартиры вновь отмечены в Кемеровской, Саратовской и Челябинской областях (81,2 тыс. руб., 86,5 тыс. руб. и 89,6 тыс. руб. соответственно). В Кемеровской области цены вновь снизились, в двух других регионах выросли.

Статистика объявлений на Домклик показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья РФ в июле выросла до рекордных 147,1 тыс. руб., соотношение цены предложения к цене сделки выросло до 14,6% (после 11,8% в июне).

Как за месяц изменилась стоимость готовой недвижимости

Данные СберИндекса (в основе – ипотечные сделки Сбера) показали, что рост цен на готовое жильё в июле остался на уровне июня — 1,0%. Рост цен продолжается с сентября 2024 г. За 12 месяцев цены выросли на 10,4%, больше чем на первичном рынке (9,1%).

Всё это показывает, что позиции сегмента готового жилья в конкуренции с новостройками продолжают укрепляться.

В большинстве крупнейших регионов отмечается увеличение цен на готовое жильё. Наиболее сильный рост за месяц, как и в июне, отмечен в Республике Дагестан и Московской области (2,3% и 1,4% соответственно), а также в Республике Татарстан (1,4%). Эта ситуация хорошо иллюстрирует успехи вторичного рынка в конкуренции с первичкой: новостройки в Дагестане и Татарстане подешевели в июле на 0,2% и 0,6% соответственно, в Подмосковье — выросли на 0,1%, но это ниже их максимального результата.

В двух регионах цены снизились: на 0,5% в Кемеровской области, на 0,3% — в Волгоградской.

За год цены сильнее всего выросли в Москве (14,8%), Республике Татарстан (14,7%) и Челябинской области (14,2%). Снижение цен не отмечено ни в одном из крупнейших регионов, наименьший рост — в Краснодарском крае (0,4%), Кемеровской области (0,8%) и Красноярском крае (4,8%).

Что будет с ценами на вторичном рынке?

Разрыв между ценой предложения и сделки на вторичном рынке вырос до 14,6%. Вторичный рынок в последние месяцы чувствует себе довольно уверенно, и цены на готовое жильё, скорее всего, продолжат расти быстрее цен на новостройки.