Аналитики Домклик выяснили, как устроен рынок квартир старше 100 лет в России

Аналитический центр Домклик изучил рынок квартир старше 100 лет в российских городах: выявил его особенности и составил портреты типичных исторических квартир, приобретаемых в городах-лидерах по спросу на квартиры с историей – Санкт-Петербурге и Москве.

Рынок исторической недвижимости — это ниша для терпеливых инвесторов с глубоким пониманием местной специфики и юридической экспертизой. При этом, потенциалом обладают не только столичные города, но и центры внутреннего туризма с низким порогом входа.

На витрине Домклик представлено более 4 тыс. квартир, построенных 100 лет назад и старше. Более половины (53,6%) таких квартир сосредоточены в Санкт-Петербурге, около 9% – в Москве, а замыкает тройку Ростов-на-Дону с долей 4,5%.

Сроки продажи: почему квартиры с историей продаются дольше

Несмотря на специфику, связанную с состоянием объекта, возможностями для реставрации и расположением, квартиры с историей приобретают для проживания и в качестве инвестиций. Однако продаются они обычно дольше, минимум на 25-30 дней дольше, чем стандартная «вторичка».

Срок продажи типичной однокомнатной квартиры на вторичном рынке (в эту категорию относятся т.н. «сталинки», «хрущёвки», «брежневки», квартиры 1990-2000х годов, а также современное готовое жильё) в России в среднем составляет более 60 дней. Средний срок продажи однокомнатной квартиры возрастом более 100 лет оказался выше – около 90 дней.

Причины более долгих сроков продажи исторических квартир преимущественно связаны с состоянием объекта, возможными обременениями в виде долевой собственности и необходимости получить одобрение на перепланировку, реставрацию и другие работы.

Стоимость квадратного метра

Самая дорогая историческая недвижимость расположена в Москве – более 690 тыс. рублей за квадратный метр, что почти на 240 тыс. больше, чем стоимость кв. м на первичном рынке. Московская историческая недвижимость обычно относится к премиум или элитному сегменту, чем и объясняются такие высокие цены.

На втором месте, но со сравнительно большим отставанием находится Санкт-Петербург с медианной ценой 243,7 тыс. за кв. м. В Северной столице исторического жилья значительно больше, чем в Москве, а главное, что оно представлено не только квартирами премиального сегмента, но и квартирами, требующими реставрации, капитального ремонта и обновления коммуникаций.

Самое доступное историческое жильё находится в городах Золотого кольца и Поволжья. Так, во Владимире и Костроме квадратный метр в квартирах 100+ лет обойдётся в 78,8 и 78 тыс. руб. соответственно, а в Саратове и Астрахани – в 76 и 74 тыс. руб. за «квадрат».

Портрет покупателя: в Петербурге берут для сдачи, в Москве – для себя

По данным сделок на покупку исторического жилья, наибольшей востребованностью пользуются однокомнатные квартиры. В 2023-2024 гг. их доля от общего количества сделок с исторической недвижимостью составляла около 60%. В лидерах по спросу на квартиры с историей находятся Санкт-Петербург (47%) и Москва (8%).

В Санкт-Петербурге квартиры 100+ лет чаще покупают в качестве инвестиции – это объекты площадью до 50 кв. м, без ремонта, расположенные на 1-3 этажах в туристических районах: Центральном, Петроградском и Василеостровском. В последнее время это актуально, так как удорожание гостиниц создаёт дополнительный спрос на посуточную аренду. По данным Домклик, ставки посуточной аренды в курортных городах в среднем на 50-60% ниже, чем проживание в гостинице. В Санкт-Петербурге эта разница приближается к 90%: ставка посуточной аренды в среднем составит 6 тыс. против 11 тыс. руб. и более – в гостинице 3*.

В Москве историческое жильё более склонны приобретать для последующего проживания. По данным Домклик, на историческом рынке москвичи покупают квартиры площадью от 60 кв. м со средней стоимостью 25 млн рублей, находящиеся в отреставрированных домах в центральных районах города.

Сравнительная характеристика исторических квартир в Санкт-Петербурге и Москве

Перспективные города для инвестиций

Историческая недвижимость обладает инвестиционным потенциалом, в первую очередь, из-за расположения в центральных районах городов, архитектурной ценности исторических зданий, а также возможности приспособить эти здания для культурно-туристических целей с помощью редевелопмента.

Одним из городов с богатым архитектурным наследием, привлекательным для вложений в историческое жильё, можно назвать Кострому – старинный город России, включённый в Золотое кольцо. Там хорошо сохранились купеческие терема, доходные дома и деревянные особняки конца XVIII – нач. XX вв., а цены на недвижимость невысокие (около 79 тыс. руб. за кв. м). На потенциальные перспективы Костромы влияет и относительная близость к Москве – из Москвы до Костромы можно доехать на поезде (чуть более 4 часов) или на автомобиле. Растёт и популярность города у туристов – в прошлом году Кострому посетили более 1 млн туристов.

Среди городов Золотого кольца выделяется и Владимир (около 79 тыс. руб. за кв. м). Город находится недалеко от Москвы (около двух часов на поезде) и примечателен богатой древнерусской архитектурой. Рост интереса к внутреннему туризму позитивно сказался и на этом городе – в последние два года туда стали приезжать платёжеспособные туристы из Москвы и Московской области. Во Владимире, как и в Костроме, наибольший интерес представляют 1-2 этажные объекты в историческом центре города, которые можно использовать в качестве гостиниц, апартаментов или кафе. Похожими характеристиками обладает ещё один город Золотого кольца – Переславль-Залесский.

В Ставропольском крае потенциально привлекательным городом для приобретения исторической недвижимости может стать Пятигорск (от 153 тыс. руб. за кв. м). В число преимуществ и сильных сторон Пятигорска входит транспортная доступность (в 25 км располагается аэропорт в Минеральных Водах), разнообразие эклектичной архитектуры – потенциал для культурного туризма, а главное, относительно ровный спрос: в Пятигорск приезжают на лечение и в холодное время года.

Стратегия для несезона

Владельцам исторической недвижимости в курортных городах стоит обратить внимание на возможности использовать недвижимость и в условный «несезон». Так, с ростом удалённой работы в ИТ-сфере и не только, в осенне-зимний период можно сделать ставку на удалённых работников, желающих перезимовать в более тёплых условиях. Здесь перспективны города Ставропольского края, которые за счёт мягкого климата и оздоровительной инфраструктуры востребованы для отдыха и лечения не только летом и весной.