Домклик и СберИндекс рассказали о динамике цен на рынке недвижимости в августе 2025 года

Рост цен на жилье продолжает замедляться

Рост цен на первичном и вторичном рынках продолжает замедляться, за 12 месяцев новостройки и готовое жилье прибавили всего 3,9% и 6,9%. Цены на вторичном рынке жилья растут несколько быстрее, компенсируя отставание, начавшееся ранее с запуском льготных программ. Разрыв между стоимостью м² на первичном и вторичном рынках сохранился на уровне 51%, однако квадратный метр в жилье, построенном не более, чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, стоил в августе всего на 5% дешевле «метра» в новостройках. При этом цены на свежую вторичку растут даже быстрее, чем на новостройки.

Первичный рынок на фоне вторичного

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами Центра финансовой аналитики Сбера – ЦФА), разрыв между стоимостью м² на первичном и вторичном рынках составил в июле 51%, однако эта цифра обусловлена большой долей жилья советской постройки в продажах. По данным Домклик, медианная стоимость квадратного метра в жилье, построенном не более, чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, лишь на 5% меньше стоимости «метра» в новостройках. Отметим, что этот сегмент дорожает быстрее вторички советской постройки: +12,6% г/г против +5,6% г/г соответственно.

Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка:

Мы видим, что ценовой разрыв между новостройками и готовым жильем обусловлен наличием в этом сегменте большой доли квартир в домах советской постройки. Опасения того, что первичное жилье после покупки сильно теряет в стоимости, не обоснованы, более того, цена такого жилья растет достаточно быстро. Этот процесс поддержан спросом: на дома последних 10 лет постройки приходится 20-25% всех ипотечных сделок с вторичной недвижимостью.

Первичный рынок

Стоимость первичной недвижимости в августе 2025 года

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами Центра финансовой аналитики Сбера – ЦФА), в августе средняя стоимость м² на первичном рынке РФ выросла на 0,25%, составив 175,1 тыс. руб. При этом темпы роста цен снижаются второй месяц подряд.

Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва (364,3 тыс. руб. за м²), Санкт-Петербург (252,6 тыс. руб.), Республика Татарстан (193,8 тыс. руб.), Московская и Ленинградская области (190,3 тыс. руб. и 176,1 тыс. руб. соответственно). При этом в Санкт-Петербурге второй месяц подряд цены снижаются (- 1,7% к июлю).

Наименьший уровень цен среди рассмотренных крупнейших регионов, третий месяц подряд наблюдается в Пензенской области, Удмуртской Республике, Воронежской и Самарской областях, где, по данным о заключенных ипотечных сделках, в августе стоимость м² составила 100,7 тыс. руб., 121,42 тыс. руб., 123,1 тыс. руб. и 127,6 тыс. руб. соответственно. Из перечисленных регионов цена снизилась только в Самарской области (-0,6% м/м).

Сравнение данных ЦФА и Домклик показало, что в июне различие между ценой м² в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ выросло до 14,3% с 13,3% в июле.

Напомним, что после снижения год назад, в июне 2024 года, этот параметр колеблется в пределах 10-12%, однако при этом он растет третий месяц подряд.

Самые высокие значения этого показателя отмечены Москве (26,7%), Краснодарском крае (20,6%), Калининградской области (20,5%), Республике Адыгея (17,9%) и Санкт-Петербурге (17,6%). Во всех этих регионах, кроме Санкт-Петербурга, цены в августе выросли, причем выше средних значений по стране.

В двух регионах цены сделок оказались выше цен объявлений. Это Ленинградская и Ростовская области (цена объявлений к сделкам: -8,0%, -0,9% соответственно).

Как за месяц изменилась стоимость первичной недвижимости

Согласно данным ЦФА (на основе ипотечных сделок Сбера), в августе стоимость м² по стране выросла на 0,4% до 176,1 тыс. руб. Вновь отметим, что, несмотря на отмену в мае банковских комиссий, цены продолжают расти четвертый месяц, хотя темпы роста и снижаются второй месяц подряд.

Среди крупнейших регионов наибольший рост за месяц вновь зафиксирован в Калининградской области (2,1%), а также в Удмуртской Республике (1,5%) и Республике Татарстан, которая и в июле попала в тройку лидеров по этому показателю (1,0%). Самые высокие годовые темпы роста отмечены в той же Удмуртской Республике (21,3%), Нижегородской и Ленинградской областях (17,9% и 14,2% соответственно).

При этом в Удмуртской Республике цены растут 13 месяцев подряд, она вышла в лидеры среди крупных регионов по этому показателю.

Снижение цен по сравнению с июлем отмечено в трех из крупнейших регионов: Санкт-Петербурге (-1,7%), в Самарской области и Пермском крае «квадрат» подешевел на 0,6%.

Что будет происходить с ценами на первичном рынке?

Рост цен на первичное жилье по-прежнему не догоняет инфляцию (в августе рост год к году составил 3,9% против 4,2% в июне).

Доля ежемесячных продаж выросла, однако она уже больше года не может превысить 2% от всего объёма стройки.

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) все еще не достиг значений 2022 – 2023 гг., однако несколько вырос. Это несколько уменьшает вероятность разворота цен в сторону снижения в ближайшие месяцы или же их фиксации на текущем уровне. Кроме того, по динамике цен предложения и реальных сделок заметны «очаги» разогрева в столичных и курортных регионах. Отметим, что Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области, а также Краснодарский край входят в десятку лидеров по распроданности жилья, которое планируется ввести в текущем году.

В Москве разрыв между ценами предложения и сделки вернулся к росту, начавшемуся в октябре 2024 года и прерванному в июле 2025 года. Вероятно, это поддержит дальнейший рост цен, который наблюдается в столице четвертый месяц подряд.

В Санкт-Петербурге разрыв между ценами предложения и сделки несколько снизился (до 17,5% против 18,6% в июле), при этом одновременно упали цены как предложения, так и сделок.

Вторичный рынок

Стоимость вторичной недвижимости в августе 2025 года

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами ЦФА), в августе средняя стоимость м² на рынке вторичного жилья составила 116,8 тыс. руб.

Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир – в Москве и Санкт-Петербурге: согласно статистике выдач, цена за м² составляет 314,1 тыс. руб. и 215,8 тыс. руб. соответственно. Остальная часть пятёрки лидеров также не изменилась, в неё входят Московская область (149,6 тыс. руб.), Краснодарский край (143,5 тыс. руб.) и Ленинградская область (131,5 тыс. руб.). При этом в Краснодарском крае цена снижается второй месяц подряд (-1,5% в августе, -1,0% в июле).

Среди крупнейших регионов наименьшие цены на готовые квартиры отмечены в Челябинской, Саратовской и Кемеровской областях (78,7 тыс. руб., 79,4 тыс. руб. и 81,0 тыс. руб. за м² соответственно). При этом во всех трех регионах цена «квадрата» в августе выросла.

Статистика объявлений на Домклик показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья РФ в августе выросла с 131,7 тыс. рублей до 132,6 тыс. руб., соотношение цены предложения к цене сделки несколько выросло – с 13,1% до 13,5%.

Как за месяц изменилась стоимость готовой недвижимости

Данные ЦФА (в основе – ипотечные сделки Сбера) показали, что рост цен на готовое жилье замедляется: 0,8% к предыдущему месяцу в мае, 0,6% в июне, 0,5% в июле и 0,4% в августе. Рост цен продолжается с сентября 2024 г. За 12 месяцев цены выросли на 6,9%, быстрее роста цен на первичном рынке (3,9%), но ниже инфляции.

В целом цены на готовое жилье продолжают сокращать отставание, вызванное большими объемами сделок по льготным программам в 2020 – 2024 гг.

В большинстве крупнейших регионов отмечается увеличение цен на готовое жилье. Наиболее сильный рост, как и в июле, отмечен в Республике Дагестан (2,4%), а также в Республике Татарстан (2,2%) и Саратовской области (1,3%).

В Москве цены выросли на 0,4%, в Санкт-Петербурге остались на уровне июля. Для Москвы это уже восьмой подряд месяц роста.

Цены снизились в Краснодарском и Красноярском крае (-1,5% и -0,6% соответственно) и Самарской области (-0,1%).

Что будет с ценами на вторичном рынке?

На вторичном рынке в целом продолжается тенденция к сокращению разрыва между ценой предложения и сделки, при этом со второй половины 2023 года этот показатель ни разу не превысил значение 18%. В среднесрочной перспективе это создаёт предпосылки для снижения цен, тем более что уже третий месяц подряд их рост замедляется.

Широта рынка

В августе как на первичном, так и на вторичном рынках рынке снизилось количество регионов, в которых на протяжении последних трех и более месяцев подряд падают цены на жильё.