Исследование Домклик: рынок загородной недвижимости Подмосковья и Ленобласти

Аналитический центр Домклик рассмотрел рынок предложения загородной недвижимости в Московской и Ленинградской областях и изучил стоимость стандартного частного дома. Результаты исследования представлены в виде тепловых карт стоимости. Эксперты также проанализировали изменение рынка за прошедший год и выделили ключевые тенденции.

Московская область

Самые дорогие загородные дома

Эксперты Домклик выяснили, что самая дорогостоящая недвижимость располагается в западном направлении от Москвы. Первые три строчки рейтинга заняли Одинцово, Красногорск и Истра. Стандартный загородный дом (площадью 150 м²) в этих населённых пунктах обойдётся покупателю в 28, 27 и 22 млн рублей соответственно.

На севере и северо-востоке Московской области элитная загородная недвижимость также представлена широко. В топ-10 по стоимости вошли сразу 6 городов этого направления: Королёв (19 млн рублей), Мытищи (18 млн), Лобня (17 млн), а также Долгопрудный, Дубна и Химки (по 15 млн).

Третье направление с наиболее дорогостоящей загородной недвижимостью — юго-восток Подмосковья рядом с МКАД. Здесь лидируют Люберцы, где за стандартный дом в среднем просят16 млн рублей.

Нетрудно догадаться, что стоимость загородной недвижимости определяется прежде всего степенью близости к Москве и развитости социальной инфраструктуры, а также экологической обстановкой.

Самые дешёвые загородные дома

Как показывает анализ объявлений, наиболее бюджетные предложения сосредоточены на востоке и юго-востоке области — в городах Шатура, Егорьевск и Орехово-Зуево. Типовые дома (площадью 150 м²) в них продаются за 4–5 млн рублей. Основная причина относительно низкой стоимости заключается в значительном расстоянии от областного центра. Так, например, дорога от Егорьевска до Москвы занимает около 4 часов езды на автомобиле. К тому же и класс предлагаемого жилья, и имеющаяся инфраструктура уступает домам ближнего Подмосковья.

Динамика стоимости и предложения

Топ-10 городов Подмосковья по объёму предложения (на март 2024 года). Верхняя панель: зелёным обозначена стоимость квадратного метра загородного дома (тыс. рублей) в марте 2024 года, тёмно-зелёным обозначены данные за 2023 год. Нижняя панель: жёлтым обозначено количество выставленных загородных домов (тыс. шт.) в марте 2024 года, тёмно-жёлтым — данные за 2023 год. Данные отсортированы по количеству выставленных лотов в марте 2024 года.

Проанализировав изменение ключевых характеристик рынка предложения за прошедший год, эксперты выделили следующие тренды рынка загородной недвижимости Подмосковья.

1. В городах, где широко представлены дома среднего ценового сегмента, стоимость загородного жилья растёт. Так, среди рассмотренных городов (топ-10 по объёму предложения) наибольший рост стоимости квадратного метра отмечается в Солнечногорске (+17%), Воскресенске (+15%), Раменском (+12%) и Дмитрове (+10%). Менее существенный рост фиксируется в Домодедово и Чехове (по +6%).
2. В городах, где в основном представлена элитная загородная недвижимость (Истра, Одинцово и Красногорск), цены, напротив, снизились — на 21, 18 и 10% соответственно.
3. Практически во всех городах с наибольшим предложением загородных домов объём предложения сократился. Причём спад количества выставленных лотов отмечается как в городах с элитной недвижимостью — Красногорск (-90%), Одинцово (-78%), — так и в городах с жильём среднего ценового сегмента — Солнечногорске (-64%), Домодедово (-48%), Наро-Фоминске (-46%).

Аналитики Домклик отметили, что за прошлый год рынок загородной недвижимости Подмосковья сильно изменился: объем предложения частных домов сократился почти в два раза. Наиболее явное снижение количества объявлений отмечается в элитных районах, таких как Одинцово и Красногорск, то есть с продажи были сняты в основном дорогостоящие лоты. В итоге медианная цена предложения в Московской области опустилась на 9% — до 83 тыс. рублей за квадратный метр.

Ленинградская область

Карта стоимости загородного дома для Ленинградской области. Для каждого населённого пункта была посчитана медианная стоимость м², после чего полученное значение умножалось на площадь стандартного загородного дома (150 м²). Данные основаны на анализе объявлений на портале Домклик, актуальных на начало марта 2024 года.

Самые дорогие загородные дома

По данным Домклик на март, самая дорогостоящая загородная недвижимость в Ленинградской области предлагается недалеко от Северной столицы: во Всеволожске (20 км от города) стандартный загородный дом (площадью 150 м²) обойдётся покупателю в 13,6 млн рублей.

Высокая стоимость загородного жилья также фиксируется и в достаточно отдалённых районах Ленобласти — Выборге (13,4 млн) и Приозерске (13,3 млн). Но здесь дело в близости к Ладожскому озеру и Финскому заливу: оба города расположены на Карельском перешейке с множеством исторических достопримечательностей и памятников.

Самые дешёвые загородные дома

По данным об актуальных объявлениях на сайте Домклик, наиболее бюджетные предложения по покупке загородного дома сосредоточены в городах Бокситогорск, Сланцы и Кириши. Стандартный дом здесь стоит 3,1, 3,9 и 4,1 млн рублей соответственно. Причина — большое расстояние от Санкт-Петербурга. Так, Бокситогорск расположен в 250 км от Северной столицы, а это 4 часа езды на автомобиле. Сланцы и Кириши тоже далеко — 160–180 км.

Динамика стоимости и предложения

Топ городов Ленинградской области по объёму предложения (на март 2024 года). Верхняя панель: зелёным обозначена стоимость квадратного метра загородного дома (тыс. рублей) в марте 2024 года, тёмно- зелёным обозначены данные за 2023 год. Нижняя панель: жёлтым обозначено количество выставленных загородных домов (тыс. шт.) в марте 2024 года, тёмно-жёлтым — данные за 2023 год. Данные отсортированы по количеству выставленных лотов в марте 2024 года.

Эксперты выделили следующие тренды рынка загородной недвижимости Ленинградской области.

1. Практически во всех городах Ленинградской области, где на продажу выставлено больше всего загородных домов, стоимость возросла. Рост наиболее ощутим в таких населённых пунктах, как Кировск (+21%), Волхов (+18%), Кириши (+18%), Сосновый Бор (+14%) и Приозерск (+12%).
2. По сравнению с прошлым годом объём выставленного на продажу жилья изменился слабо. По-прежнему больше всего вариантов предлагается в городах с относительно дорогой недвижимостью — это Всеволожск (более 3 тыс. объявлений), Ломоносов (2 тыс.), Гатчина и Выборг (1 тыс.).

Методология

В ходе исследования были рассмотрены объявления о продаже загородных домов на сайте Домклик, актуальные на начало марта 2024 года. Для каждого населённого пункта в Московской и Ленинградской областях аналитики рассчитали медианную стоимость стандартного загородного дома площадью 150 кв м (произведение медианной стоимости кв. м и 150 кв. м). Результаты расчётов представлены в виде тепловых карт стоимости.

В исследовании учитывались города областного подчинения (ОП) с административной территорией, города областного подчинения без административной территории, посёлки городского типа (ПГТ) областного подчинения с административной территорией и ЗАТО (закрытые административно-территориальные образования). Эксперты не рассматривали населённые пункты, в которых опубликовано менее 10 объявлений о продаже загородных домов.

Эксперты также сравнили ключевые показатели рынка предложения (количество объявлений, медианная стоимость кв. м) в марте 2024 и 2023 годов, и на примере городов с наибольшим объёмом предложения выделили ключевые тренды рынка загородной недвижимости. Для Московской области рассматривались топ-10 городов с наибольшим количеством предложений, для Ленинградской области — все города с количеством объявлений более 100.