Изменение условий Семейной ипотеки слегка подогрело цены – исследование Домклик и Центра финансовой аналитики

Темп роста цен на первичную недвижимость в сентябре вырос до 0,9%, на готовую – несколько снизился (1,2%), однако этот показатель пятый месяц подряд не опускается ниже 1%. Цена «квадрата» в новостройках увеличилась до 194,6 тыс. руб., в готовом жилье – до 131,7 тыс. руб. Годовой рост составил 10,1% и 12,1% соответственно. Готовое жилье продолжает успешно конкурировать с первичным. Цена «квадрата» в домах, построенных за последние десять лет, на 0,6% выше, чем в новостройках.

На динамику цен продолжают влиять проблемы застройщиков: объем непроданного жилья и соотношение средств на эскроу к задолженности бьют рекорды.

Первичный рынок на фоне вторичного

По данным Домклик, медианная стоимость квадратного метра в жилье, построенном не более, чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, выросла в сентябре до 195,7 тыс. руб за метр. Рост год к году составил 19,8%, что существенно выше роста цен в новостройках. Разрыв цен между квадратным метром в первичной недвижимости и домах последних десяти лет постройки составил в августе 0,6% в пользу вторички.

В то же время рост стоимости готовой недвижимости советской постройки замедлился. За год она прибавила 10,4%, составив 117,2 тыс. руб за метр. Интерес к этому сегменту снизился до 51,5% от общего объема сделок с вторичным жильем. Напомним, в 2024-25 гг. на фоне крайне высоких рыночных ставок доля покупок этой категории приближалась к 60%.

Первичный рынок

Стоимость первичной недвижимости в сентябре 2026 года

Согласно данным СберИндекса о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами Центра финансовой аналитики Сбера – ЦФА), в сентябре средняя стоимость м2 на первичном рынке РФ выросла на 0,9% (против 0,7% в августе и 0,6% в июле), достигнув 194,6 тыс. руб. Темп роста понемногу увеличивается четвертый месяц подряд.

Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва (425,3 тыс. руб. за м2), Санкт-Петербург (281,4 тыс. руб.), Московская область (231,8 тыс. руб.), Республика Татарстан (196,2 тыс. руб.) и Приморский край (192,8 тыс. руб.). Во всех этих регионах цены выросли, при этом в Татарстане они снижались с июня по август.

Наименьший уровень цен среди рассмотренных крупнейших регионов отмечен в Пензенской и Воронежской областях и Удмуртской Республике, где, по данным о заключенных ипотечных сделках, в сентябре стоимость м2 составила 109,8 тыс. руб., 134,1 тыс. руб. и 135,6 тыс. руб. соответственно. Эти регионы лидируют в рейтинге самого дешевого жилья тринадцатый месяц подряд.

Сравнение данных СберИндекса и Домклик показало, что в сентябре разрыв между ценой м2 в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ снизился до 15,2%. Это естественное следствие ажиотажного спроса перед переформатированием семейной и потеки с 1 октября.

Самые высокие значения этого показателя отмечены в регионах с завышенными ценами — Москве (32,2%), Краснодарском крае (25,9%), Санкт-Петербурге (23,5%), и Республике Татарстан (18,0%). В этих регионах покупатели выбирают из линейки предложений самые бюджетные варианты, что и влияет на разрыв цен предложения и сделки.

В трех регионах цены предложения оказались ниже цен сделок. Это Самарская (-6,1%), Пензенская и Тюменская области (-2,1%).

Как за месяц изменилась стоимость первичной недвижимости

Согласно данным СберИндекса (на основе ипотечных сделок Сбера), в сентябре стоимость м2 выросла на 0,9% до 194,6 тыс. руб. Цены растут семнадцать месяцев подряд. С начала года их рост неуклонно замедлялся, что объяснялось завершением периода ажиотажного спроса, который отмечался перед переформатированием программы семейной ипотеки. Сейчас цены пытаются вернуться к устойчивому росту, чему помог и двухнедельный период повышенного спроса, связанный с переформатированием семейной и потеки с 1 октября.

Среди крупнейших регионов наибольший рост за месяц зафиксирован в Москве и Приморском крае (по 1,7%) и Самарской области (1,6%).

Самые высокие годовые темпы роста, начиная с июня, отмечаются в Самарской и Московской областях (21,6% и 20,5% соответственно) и Москве (15,3%).

Снижение цен отмечено в трех из крупнейших регионов – в Калининградской области (-1,0%), Краснодарском крае (-0,7%) и Воронежской области (-0,1%). За год цены снизились только в Краснодарском крае (-3,4%). Самый слабый рост, как и в августе, отмечен в Республике Татарстан (0,6%) и Республике Башкортостан (2,1%).

Что будет происходить с ценами на первичном рынке?

Доля ежемесячных продаж от всего объема стройки составила 1,8%. Короткий период ажиотажного спроса на новостройки во второй половине сентября уже закончился и не сможет кардинально улучшить ситуацию с продажами.

Объем непроданного жилья в текущем строительстве остался на уровне мая — августа – 84,0 млн м2.

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который, с одной стороны, показывает степень уверенности продавца, с другой – несогласие покупателя с его аппетитами) снизился до 15,2%, что все же существенно выше средних значений 2025 года (12,4%).

При этом уровень покрытия задолженности застройщиков счетами эскроу по итогам июля (данные за август еще не опубликованы) вновь упал до исторического минимума (67,8% после 69,6% в июне), непокрытая часть выросла до рекордных 3,7 трлн. руб (против 3,3 трлн. руб. в июне).

Впервые за всю историю проектного финансирования объем средств на счетах эскроу в июле упал ниже уровня ноября предыдущего года.

Доля средств на эскроу в пересчете на метр строящегося жилья, которая стагнировала с декабря 2025 года, нырнула вниз до 61,6 тыс. руб, а доля задолженности в пересчете на тот же показатель вновь побила рекорд, составив 92,9 тыс. руб.

При этом показатель покрытия долга счетами эскроу существенно поддерживается торможением ввода жилья в строй – в каждом из девяти месяцев с начала этого года число новых запусков выше числа ввода. Такая же ситуация наблюдалась и в 2025 году.

В Москве цена предложения вернулась к росту после временного снижения в августе, разрыв между двумя этими показателями остался на высоком уровне — 32,2%. В такой ситуации темпы продаж будут снижаться пока продавцы не начнут менять ценовую политику.

В Петербурге разрыв между ценами предложения и сделки вырос до 23,5%. Спрос на первичное жилье в Северной столице последние месяцы держится на высоком уровне, хотя в сентябре распроданность и снизилась до 39% (против 31% по стране в целом).

Вторичный рынок

Стоимость вторичной недвижимости в сентябре 2026 года

Согласно данным СберИндекса о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами ЦФА), в сентябре средняя стоимость м2 на рынке вторичного жилья составила 131,7 тыс. руб.

Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир – в Москве и Санкт-Петербурге, где цена за м2 составляет 372,1 тыс. руб. и 240,0 тыс. руб. соответственно. Далее в рейтинге расположились Московская (174,5 тыс. руб.) и Ленинградская области (154,1 тыс. руб.). Во всех этих регионах цены выросли.

Среди крупнейших регионов наименьшие цены на готовые квартиры вновь отмечены в Кемеровской, Саратовской и Челябинской областях (80,6 тыс. руб., 88,6 тыс. руб. и 91,3 тыс. руб. соответственно). В Кемеровской области цены остались на уровне августа, в двух других регионах выросли.

Статистика объявлений на Домклик показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья РФ в августе незначительно снизилась (148,3 тыс. руб.), соотношение цены предложения к цене сделки снизилось до 12,6% (после 14,1% в августе и 14,6% в июле).

Как за месяц изменилась стоимость готовой недвижимости

Данные СберИндекса (в основе – ипотечные сделки Сбера) показали, что рост цен на готовое жилье в сентябре замедлился до 1,2%. Рост цен продолжается с сентября 2024 г. За 12 месяцев цены выросли на 12,1%, больше чем на первичном рынке (10,1%).

Все это показывает, что позиции сегмента готового жилья в конкуренции с новостройками продолжают укрепляться.

В большинстве крупнейших регионов отмечается увеличение цен на готовое жилье. Наиболее сильный рост за месяц отмечен в Ленинградской области (2,9%), Санкт-Петербурге (2,2%) и Новосибирской области (1,8%).

Цены выросли во всех крупных регионах, кроме Кемеровской области, где они остались на уровне августа.

За год цены сильнее всего выросли в Москве (17,3%), Ленинградской и Московской областях (17,1% и 16,3% соответственно). Снижение цен отмечено лишь в Кемеровской области (-0,6%). В Краснодарском крае рост составил лишь 2,3%.

Что будет с ценами на вторичном рынке?

Разрыв между ценой предложения и сделки на вторичном рынке продолжил снижаться и составил 12,6% после 14,1% в августе. Вторичный рынок в последние месяцы чувствует себе довольно уверенно, и, как мы уже отмечали в предыдущих обзорах, цены на готовое жилье, скорее всего, продолжат расти быстрее цен на новостройки.