Как менялись цены на рынке жилой недвижимости в марте — исследование Домклик и Центра финансовой аналитики

Эксперты Домклик и Центра финансовой аналитики Сбера (ЦФА) провели регулярное исследование, посвящённое изменению цен на рынке жилой недвижимости в марте. По итогам исследования аналитики сделали вывод, что в марте цены на жильё как на первичном, так и на вторичном рынках продолжали расти. Однако стоимость квадратного метра в реальном выражении снижалась, цена предложения также снизилась — ситуация, характерная перед возможным уменьшением цен сделок.

Стоимость квадратного метра в новостройках оказалась на 52,1% выше, чем на вторичном рынке, но такая разница объясняется главным образом низкой ценой старого жилья, построенного ещё в прошлом столетии. Если же рассматривать современное готовое жильё (возраст которого составляет менее 10 лет), то оно всего лишь на 12% дешевле новостроек.

Первичный рынок. Стоимость первичной недвижимости в марте 2025 года

Согласно данным о заключённых ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами Центра финансовой аналитики Сбера — ЦФА), в марте средняя стоимость кв. м на первичном рынке РФ выросла на 0,4%, составив 172,1 тыс. руб.

Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва (355,0 тыс. руб. за кв. м), Санкт-Петербург (243,8 тыс. руб.), Московская область (190,5 тыс. руб.), Республика Татарстан (186,5 тыс. руб.) и Ленинградская область (171,2 тыс. руб.).

Наименьший уровень цен среди рассмотренных крупнейших регионов отмечен в Пензенской области, Удмуртской Республике, Воронежской и Самарской областях: по данным о заключённых ипотечных сделках, в марте стоимость кв. м составила 103,9 тыс. руб., 114,1 тыс. руб., 122,6 тыс. руб. и 128,8 тыс. руб. соответственно. При этом все указанные регионы показали рост цены к февралю.

Сравнение данных ЦФА и Домклик показало, что в феврале различие между ценой кв. м в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ сократилось и составило 11,8% (против 12,6% в феврале). Наиболее высокие значения этого показателя отмечены в Нижегородской области (24,8%), Москве (21,1%) и Калининградской области (20,5%). Стоит отметить, что, кроме Калининградской области, в топ-10 по разрыву между ценами предложения и сделки вошли и другие популярные для ценителей курортной недвижимости регионы — Республика Адыгея (22,4%) и Краснодарский край (15,1%).

В ряде регионов цена сделки, наоборот, превышает цену объявления. Например, в Амурской, Сахалинской и Тульской областях этот показатель составляет –13,3%, –12,5% и –7,5% соответственно. Это объясняется тем, что распроданность строящегося жилья в топ-10 таких регионов существенно ниже, чем в целом по стране, — 27% против 31% в целом на конец марта.

Как ранее указывали аналитики Домклик, эффект затоваривания вызывает снижение цены предложения, за которым обычно начинает снижаться и цена сделки. Предположительно, такой сценарий скоро реализуется в регионах с заниженными ценами предложения.

Как за месяц изменилась стоимость первичной недвижимости

Согласно данным ЦФА (на основе ипотечных сделок Сбера), в марте стоимость кв. м по стране выросла на 0,4%, до 172,1 тыс. руб.

Среди крупнейших регионов наибольший рост за месяц зафиксирован в Удмуртской Республике (1,7%), Нижегородской области (1,3%), Воронежской области и Пермском крае (1,1%).

В отдельных регионах отмечается длительный рост цен: в Ростовской области тенденция продолжается 21 месяц подряд, в Самарской — 20.

Наибольшее снижение цен отмечено в Калининградской области (–1,5%), Тюменской области (–0,6%), а также в Московской и Ленинградской областях (–0,5%).

При этом в Калининградской области цены снижаются уже 4 месяца подряд, в Ленинградской — 2.

Что будет происходить с ценами на первичном рынке?

Цены на первичное жильё ещё не начали снижение, но в принципе готовы к этому. Стоимость квадратного метра продолжает снижаться в реальном выражении (в марте рост год к году составил всего 8,4%), а доля ежемесячных продаж уже восемь месяцев подряд не может превысить 2% от всего объёма стройки. Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) после робкой попытки вернуться к росту в январе-феврале возобновил снижение.

В Москве продолжается тенденция к росту разрыва между ценами предложения и сделки. Поскольку опережающий рост цены предложения вызывает рост цены сделки, цена «квадрата» тоже вернулась к росту.

В Петербурге разрыв между ценами предложения и сделки практически не изменился, цены выросли за месяц на 0,4%, притом что год к году они изменились гораздо значительнее — на 13,4%.

Вторичный рынок. Стоимость вторичной недвижимости в марте 2025 года

Согласно данным о заключённых ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами ЦФА), в марте средняя стоимость кв. м на рынке вторичного жилья составила 113,2 тыс. руб.

Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир – в Москве и Санкт-Петербурге: согласно статистике выдач, цена за кв. м составляет 302,4 тыс. руб. и 205,7 тыс. руб. соответственно. Остальная часть пятёрки лидеров также не изменилась: в неё входят Московская область (147,8 тыс. руб.), Краснодарский край (144,1 тыс. руб.) и Ленинградская область (130,4 тыс. руб.).

Среди крупнейших регионов наименьшие цены на готовые квартиры отмечены в Челябинской и Саратовской областях, а также в Пермском крае (76,1 тыс. руб., 76,8 тыс. руб. и 77,9 тыс. руб. за кв. м соответственно). При этом во всех этих трёх регионах цены за месяц выросли.

Статистика объявлений на Домклик показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья РФ по-прежнему заметно выше цены сделок — 128,8 тыс. руб., хотя разница сократилась на 0,2 п. п. Сокращение разрыва фиксируется третий месяц подряд.

Как за месяц изменилась стоимость готовой недвижимости

Данные ЦФА (в основе — ипотечные сделки Сбера) показали, что тенденция медленного роста цен на готовое жильё продолжается: в марте стоимость кв. м выросла на 0,6%, до 113,2 тыс. руб. Рост цен продолжается с сентября 2024 года.

В большинстве крупнейших регионов также отмечается увеличение цен на готовое жильё. Среди крупнейших регионов наиболее выраженный прирост отмечен в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (+1,7%), Ставропольском крае и Пермском крае (1,3%). При этом в Петербурге увеличение стоимости кв. м фиксируется уже три месяца подряд, в Ленобласти — пять.

Наиболее явный спад цены за кв. м отмечен в Республике Дагестан (–1,1%, спад продолжается 6 месяцев подряд) и Свердловской области, где спад в 0,3% зафиксирован после 6 месяцев непрерывного роста.

Что будет с ценами на вторичном рынке?

На вторичном рынке, несмотря на незначительный рост цен сделок, разрыв между ценой предложения и сделки продолжил снижение, опустившись на минимальные с января 2022 года значения. Это создаёт предпосылки для снижения цен.

Широта рынка

Остаётся высоким количество регионов, в которых на протяжении последних трёх и более месяцев подряд снижаются цены. Это может свидетельствовать о том, что отдельные рынки уже не могут поддерживать цены в условиях падающего спроса и, скорее всего, в ближайшей перспективе цены на вторичку пойдут вниз. Ситуация с первичкой изменилась за месяц незначительно.

Сравнение цен вторичной и первичной недвижимости

Разрыв в стоимости квадратного метра в новостройках и вторичке составил 52,1%, примерно на этом уровне он остаётся уже пятый месяц подряд. Однако стоимость готового жилья, построенного менее 10 лет назад, отстаёт от новостроек всего на 12%, а жильё, построенное за 10–20 лет до даты продажи, дешевле первички на 25%.