Недвижимое имущество: можно ли уменьшить налоговое бремя?

Такой налоговый режим установлен, в частности, для административно-деловых и торговых центров и нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, а также нежилых помещений, фактически использующихся для обозначенных целей. 

Специальный режим устанавливается для недвижимого имущества, используемого в коммерческих целях, и может являться дополнительным бременем для субъектов предпринимательской деятельности. Отсюда возникает большой интерес к возможности уменьшения размера уплачиваемого налога, и соответствующие «бизнес-консультанты», которые предлагают разнообразные «бизнес-интенсивы» по облегчению налогового бремени. Например, предлагается возможность исключения объекта из перечня недвижимости, для которой установлено налогообложение исходя из кадастровой стоимости. 

В чем суть такой «правовой схемы»? В соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 378.2 НК РФ здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого объекта недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры. Предлагается использовать при наименовании помещений в зданиях, в которых расположены офисы коммерческих организаций, такие термины, как «кабинет», чтобы формально не подпадать под действие данной статьи, после чего «бизнес-консультанты» предлагают оспаривать включение данной недвижимости в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. 

И действительно, если проанализировать судебную практику, то можно заметить, что административные исковые заявления, связанные с оспариванием включения организаций в Перечень, удовлетворяются в полном объеме в случае несоответствия объекта недвижимости формальным условиям рассмотренными нами выше. 

Однако каждое положительное решение по подобным исковым заявлениям в своей мотивировочной части содержит ссылку на то, что вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположено спорное здание не предполагает размещение объекта недвижимости в целях делового, административного или коммерческого назначения. Данная ссылка добавлена неспроста, так в соответствии с  ч. 3 ст. 378.2 НК РФ и ч. 4 ст. 378.2 НК РФ, для признания объекта недвижимости административным центром или торговым комплексом необходимо наличие хотя бы ОДНОГО из приведенных в Законе условий. Таких условий в Законе 2: одно из них мы рассмотрели в предыдущем абзаце, а второе предусматривает нахождение объекта недвижимости на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение административных центров или торговых комплексов. 

Иными словами, если разрешенное использование земельного участка под объектом недвижимости предполагает возможность такого использования, то никакое переименование «офисов» в «кабинеты» на генеральном плане здания не поможет исключить такой объект недвижимости из Перечня. 

Таким образом, слепо доверять подобным «правовым схемам» не следует, так как в них сознательно или по неосмотрительности не учитываются все существенные условия для удовлетворения правового интереса предпринимателя, что, в большинстве случаев, делает такие «консультации» и «бизнес-ликбезы» бесполезными. 

Что же делать предпринимателю, если есть желание снизить налоговую нагрузку?

Для начала, следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 14 НК РФ налог на имущество организаций региональный, следовательно, в каждом конкретном случае следует учитывать местную нормативную специфику. 

В первую очередь, предпринимателю необходимо проверить, входит ли его объект недвижимости в Перечень объектов недвижимого имущества субъекта РФ, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. 

Актуальный перечень таких объектов имущества (в соответствии с п. 3 ч. 7 ст. 378.2 НУ РФ) публикуется на официальном сайте администрации соответствующего субъекта РФ или на сайте уполномоченного органа (например, Управления имущественных и земельных отношений). 

В некоторых субъектах РФ есть специальные сервисы для такой проверки. Например, для Москвы такой сервис находится на официальном сайте Мэра Москвы по электронному адресу: https://www.mos.ru/depr/function/nalogovaya-politika/vklyuchen-li-vash-obekt-v-utverzhdennyy-perechen-obektov-nedvizhimosti/ .

В случае если Ваш объект недвижимости присутствует в данном Перечне, Вам необходимо установить целевое назначение земельного участка, расположенного под объектом. 
1. Если один из видов разрешенного использования предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, то оспаривать включение в Перечень Вашего объекта недвижимости нецелесообразно. В данном случае, вы можете реализовать возможность снижения кадастровой стоимости объекта, если считаете её превышающей рыночную стоимость. 
2. В случае если разрешенное использование земельного участка не предполагает размещение рассмотренных нами в предыдущем пункте объектов, и Вы хотите исключить свое имущество из Перечня, внимания заслуживает региональное законодательство. 

В каждом субъекте может быть предусмотрена своя специфика включения и/или исключения из данного перечня.
Для примера, в соответствии с законом Республики Башкортостан "О налоге на имущество организаций" положения п. 2 ч. 3 ст. 378.2 НК РФ применяются  к помещениям, площадью свыше 1000 квадратных метров , а в аналогичном законе Республики Дагестан условие о площади помещений отсутствует . 
Региональные законодательства могут содержать и иные условия относимости положений п. 2 ч. 3 ст. 378.2 НК РФ к тем или иным помещениям. Так, в Республике Татарстан кроме требования к площади помещения (2000 квадратных метров), закон содержит условие о том, что здание (сооружение) должно располагаться на территориях населенных пунктов с численностью населения более 145 тысяч человек.

Данные примеры наглядно иллюстрируют важность учета региональной нормативно-правовой базы, ведь, в случае, если Ваш объект недвижимости не соответствует формальным критериям (площадь помещений меньше 1000 квадратный метров в Башкортостане или объект недвижимости находится в населенном пункте с численностью населения менее 145 тысяч человек в Татарстане), то Вы можете исключить имущество из Перечня, не высчитывая пропорции площадей помещений в рамках п. 2 ч. 3 ст. 378.2 НК РФ. 

Следует, среди прочего, добавить, что даже если Ваша организация подходит под основания для исключения из Перечня (пропорция площадей соблюдена, вид разрешенного земельного участка не предполагает размещения предусмотренных статьей 378.2 НК РФ объектов), не спешите радоваться и составлять административное исковое заявление. 

Исключение из Перечня отнюдь не означает освобождения от уплаты налога, изменится лишь режим исчисления налогооблагаемой базы. После исключения из Перечня Вы будете уплачивать налог исходя из налоговой базы, определяемой как среднегодовая стоимость имущества (ч. 1 ст. 375 НК РФ). 

Имущество будет учитываться по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации. 
Зачастую, ставка налога, определяемого по среднегодовой стоимости имущества, выше, чем ставка налога на объекты недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость (например, в городе Москва их ставки равны 2,2% и 1,7 % соответственно).

Поэтому, прежде чем принимать решения о подаче искового заявления, необходимо предварительно рассчитать, будет ли исключение из Перечня выгодным для Вашей организации. Быть может, будет разумнее, оставаясь в рамках Перечня, уменьшить налогооблагаемую базу путем установки кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Подводя итог, следует сказать, что действительно существуют возможности снижения налоговой нагрузки для субъектов предпринимательской деятельности, однако для того, чтобы выбрать конкретный способ такого снижения, в каждом случае необходим комплексный анализ таких переменных, как:
1) Виды разрешенного использования земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества;
2) Наличие (или отсутствие) объекта недвижимости в Перечне объектов недвижимого имущества субъекта РФ, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость;
3) Региональная специфика признания объектом недвижимости, налоговая база в отношении которой исчисляется исходя из ее кадастровой стоимости;
4) Соотношение кадастровой стоимости, установленной уполномоченным органом и рыночной стоимости недвижимого имущества;
5) Целесообразность перехода на уплату налога, исходя из налоговой базы, определяемой как среднегодовая стоимость имущества.
Без учета всех этих факторов принять верное решение об оптимизации налогового бремени невозможно, поэтому стоит, на наш взгляд, порекомендовать субъектам предпринимательской деятельности с осторожностью относиться к подозрительным и слишком общим «схемам», которые предлагаются разномастными «бизнес-гуру» в сети Интернет.