Почти 25% ипотечных сделок с готовым жильём приходится на дома не старше 10 лет

Аналитики Домклик изучили данные Сбера и выяснили, как менялся спрос на «свежую» вторичку, в каких регионах она популярна и чем типовая квартира в доме не старше 10 лет отличается от обычной квартиры на вторичном рынке.

Готовые квартиры в домах, построенных не более 10 лет назад, – так называемая свежая вторичка – уверенно держат позиции на рынке. В 2026 году на такое жильё приходится почти четверть всех ипотечных сделок с покупкой готовых квартир.

Как менялся спрос на «свежую» вторичку

С 2022 по август 2026 года доля «свежей» вторички в ипотечных сделках на готовые квартиры колебалась в диапазоне 20,6-23,8%.

В 2022 году на квартиры в домах не старше 10 лет приходилось 23,8% ипотечных сделок с «вторичкой», в 2023 году – 22,5%. В 2024 году спрос просел до 20,6%: более высокая стоимость вторичного жилья, построенного не более 10 лет назад, в сочетании с заградительными ставками по рыночной ипотеке вынудила часть покупателей отложить покупку или выбрать более недорогие варианты.

Тем не менее, уже в 2025 году доля «свежей» вторички вернулась к уровню 2022 года – 23,8%. В 2026 году показатель немного снизился, до 22,9%, однако к концу года он может увеличиться при дальнейшем снижении ключевой ставки. Таким образом, сейчас на квартиры в домах не старше 10 лет приходится примерно каждая четвёртая ипотечная сделка на рынке готовых квартир.

Где «свежая» вторичка наиболее востребована

Доля «свежей» вторички коррелирует с объёмами строительства первичного жилья: сегодняшние новостройки через несколько лет «перетекают» на вторичный рынок и расширяют его предложение. Поэтому в регионах, которые много строят, свежие квартиры занимают и большую долю вторичного рынка.

Регионом, лидирующим по доле «свежего» вторичного жилья в сделках по готовому жилью, стала Ленинградская область: 47,4% – почти половина всех ипотечных сделок на рынке готовых квартир. Масштабная застройка пригородов Санкт-Петербурга в последние 10-15 лет сделала «свежую» вторичку одним из самых востребованных видов жилья.

На втором месте расположился Краснодарский край с долей 45,8%. В регионе традиционно высокие темпы ввода жилья и объёмы строительства. Также Краснодарский край стабильно притягивает покупателей из других частей России, что усиливает спрос на местную недвижимость.

Замыкает тройку лидеров Тюменская область с показателем 37%.

Регионы-лидеры по спросу на вторичное жильё в домах не старше 10 лет

Высока доля «свежей» вторички также в Московской области (30,9%), Санкт-Петербурге (30,2%) и Воронежской области (29,8%). Чуть ниже показатель в Ставропольском крае (28,3%), Калининградской области и Москве (по 26,3%), Ростовской области и Республике Саха (Якутия) (по 24%).

В середине рейтинга находится Москва – доля «свежей» вторички составила 26,3% – ниже, чем, например, в Подмосковье. Это связано со структурой столичного жилого фонда: в городе остаётся много старых домов – от «сталинок», «хрущёвок» и «брежневок» до домов 2000-х годов. У покупателей сохраняется интерес к такому жилью благодаря локации и цене, тогда как свежие квартиры на вторичном рынке могут быть заметно дороже.

Заметная доля сделок на покупку квартир в домах не старше 10 лет отмечена в Ханты-Мансийском автономном округе (23,3%), Кировской области (22,9%) и Республике Татарстан (22,8%).

Замыкают рейтинг Республика Башкортостан (22,1%) и Удмуртская Республика (22%).

Дороже, но компактнее: чем отличается «свежая» вторичка

Спрос на квартиры в домах не старше 10 лет в основном формируют клиенты, для которых важны современные стандарты проживания, качественные планировки и инфраструктура.

Типовая квартира в доме, построенном не более 10 лет назад, стоит 5,9 млн руб. – на 1,2 млн руб., или более чем на 25%, дороже обычной готовой квартиры (4,7 млн руб.).

При этом площадь «свежих» квартир немного меньше: в среднем 41 кв. м против 44,8 кв. м у вторички в более старом фонде.

Дома «свежей» вторички ощутимо выше: средняя этажность дома, построенном не более чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, насчитывает 13 этажей против 6 у «обычного» дома на рынке готового жилья.

Различаются и условия покупки: клиенты, приобретающие «свежую» вторичку, вносят чуть более крупный первоначальный взнос – в среднем 50% от стоимости квартиры по сравнению с 45% у покупателей обычной вторички.

Типичный покупатель «свежей» вторички немного старше и располагает чуть более высоким доходом: 39 лет против 38, а средний ежемесячный доход – 115,7 тыс. руб. против 101,2 тыс. руб.

Как считали аналитики

Аналитики изучили данные Сбера по сделкам на вторичном рынке жилья за 2022–2026 годы. Под «свежей» вторичкой понимаются готовые квартиры в домах, построенных не более 10 лет назад.

В исследовании была рассчитана доля ипотечных сделок со «свежей» вторичкой в общем объёме ипотеки на вторичном рынке, определены регионы с наибольшей долей таких сделок в 2026 году, а также сопоставлены ключевые характеристики квартир и покупателей: стоимость, доля первоначального взноса, площадь, этажность дома, возраст и доход покупателей.