Под условия Семейной ипотеки сейчас попадают 12,5% из 66,1 млн домохозяйств, самая низкая доля в Москве – 7,6%

Домклик и Центр финансовой аналитики Сбербанка (ЦФА) оценили динамику доли домохозяйств, попадающих под условия программы Семейной ипотеки для покупки новостроек, исходя из ограничений на число и возраст детей.

Семейная ипотека для семей с детьми была введена в начале 2018 года, и с того момента ее параметры несколько раз менялись. При этом каждый следующий пересмотр условий делал эту программу все более доступной.

Изменение доли домохозяйств, подходящих под параметры Семейной ипотеки в зависимости от изменений условий программы (на конец периода), %

Изначально ипотеку по данной программе могли взять только семьи, у которых было более 1 ребенка, и хотя бы один из них родился после 1 января 2018 года. Под эти критерии в 2018 – начале 2019 года попадало только 2% из 66,1 млн домохозяйств.

Наиболее сильный рост уровня доступности Семейной ипотеки произошел в 2021 году, когда льготная ставка стала доступна семьям с одним ребенком. Тогда доля выросла до 8,1%.

На текущий момент под условия программы Семейной ипотеки попадают уже 12,5% всех домохозяйств. Доступность выросла благодаря расширению программы на семьи с хотя бы двумя несовершеннолетними детьми с 7 до 18 лет для 35 регионов и малых городов с населением менее 50 тыс. чел.

Доступность Семейной ипотеки в регионах России

Регионы с наименьшей и наибольшей доступностью Семейной ипотеки для домохозяйств, % домохозяйств, кому доступна программа, %

Сейчас наибольшая доля домохозяйств, попадающих под условия программы Семейной ипотеки в Чеченской Республике (47,1% домохозяйств), Республике Ингушетия (45,1%) и Республике Дагестан (39,3%). Наименьшая доступность – в Москве (7,6% домохозяйств), Волгоградской (8,7%) и Тульской области (8,8%).

Доступность субсидируемых программ ипотеки резко выросла в период действия Господдержки-2020, для получения которой не было ни специальных критериев по размеру домохозяйств, ни ограничений для конкретных регионов.

С апреля 2020 по июнь 2024 года под критерии льготных ипотечных программ стало подходить 100% населения. Это содействовало появлению нового строительства даже в тех регионах, где до 2020 года ничего не строилось. Однако массовое субсидирование также привело к сильному росту цен, из-за чего фактическая доступность даже льготных программ стала снижаться из-за отставания доходов.

Доступность Семейной ипотеки может снизиться

Всё время действия Семейной ипотеки, ставка по ней была зафиксирована на уровне 6%, также были установлены лимиты на суммы кредитов: 6 млн руб. для практически всех регионов и 12 млн руб. для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

На данный момент Семейная ипотека стала самой популярной ипотечной программой и, по предварительным итогам 2025 года, на неё приходится до 70% от всего объёма ипотечных выдач Сбера. Этому росту способствовали высокие ставки по рыночной ипотеке и ограничения других льготных программ.

Минфин и Госдума активно прорабатывают переход от единой ставки по «Семейной ипотеке» (сейчас 6%) к дифференцированной, один из вариантов которой: 12% на первого ребенка, 6% — на второго, 4% — на третьего и последующих.

Это может лишить доступа к льготной ставке множество домохозяйств, так как более 55% семей в России имеют только одного ребенка. По оценкам экспертов Домклик, около 2,7 млн семей, ещё не получивших льготный кредит (кроме уже получивших кредит 1,3 млн), могут потерять выгодные условия.

Повышение ставки до 12% приведет к росту ежемесячного платежа и показателя долговой нагрузки (ПДН). Анализ выдач Семейной ипотеки в Сбере показывает, что около 11,25% нынешних заёмщиков не смогли бы получить кредит при такой ставке, так как их ПДН превысил бы критически высокий уровень в 80%. При этом снижение ставки до 4% повысит доступность лишь для 0,8% пользователей Семейной ипотеки. Таким образом общая доступность Семейной ипотеки снизится на 10%.

Хотя формально под условия программы сейчас подпадают около 12,5% российских домохозяйств, переход на дифференцированную ставку снизит реальную доступность программы до 11,25%.

Методология:

Для подсчета доли российских домохозяйств, подходящих под условия льготной ипотечной программы для семей с детьми, были использованы данные о количественном составе российских семей из данных последней переписи населения Росстата: «Частные домохозяйства, состоящие из двух и более человек, по типам, размеру домохозяйства и числу детей моложе 18 лет». В подсчетах учитывались все изменения в программе с 2018 по 2025 гг.

Для расчёта показателя долговой нагрузки использовалась следующая формула: ПДН = (Сумма ежемесячного платежа по ипотеке / Величина ежемесячного дохода) * 100%. Были использованы данные об ипотечных сделках Сбера за 2025 год по программе «Семейная ипотека». Для расчёта потенциального количества заёмщиков, попадающих под риск отказа, были использованы данные о сделках по «Семейной ипотеке», где ставка была установлена на уровне 12% и посчитано количество заявок, где ПДН превысил уровень 80%.

Для расчёта коэффициента отсеивания на 1 п.п. изменения ставки использовались данные о потенциальной доле лишившихся возможности получить кредит по «Семейной ипотеке» из-за превышения порога ПДН в 80%. Коэффициент отсева = 20% / 6 п.п. ~ 3.33% на 1 п.п.