Рынок ипотеки в Приволжском ФО: спрос на вторичку восстанавливается

Выдачи ипотеки в Приволжском ФО, как и в целом по России выросли по сравнению с первым кварталом 2025 года, однако спрос на первичное жильё не восстановился после переформатирования программы семейной ипотеки в феврале 2026 года.

Спрос на жильё на территории Приволжского ФО сильно децентрализован. Доля ипотек, взятых на объекты недвижимости вне пределов округа, невысока. Однако люди с высокими доходами чаще выбирают именно такой вариант. Вторичная недвижимость дорожает быстрее, чем в среднем по стране.

К таким выводам пришли эксперты Аналитического центра Домклик, изучив данные по рынку жилищного строительства и ипотечных сделок Сбербанка в рамках Domclick Digital Day в Самаре.

Жилфонд ПФО обновляется, но медленно

Регионы Приволжского ФО не очень активно застраиваются: доля жилья, построенного за последние десять лет, там ниже, чем в целом по стране, но в целом сохраняет тренд роста (График 1: Доля жилья, построенного за последние 10 лет в общем объёме жилфонда на дату). При этом средний год постройки вторичного жилья, приобретенного в ипотеку в 2025-26 гг. – 1989, при уровне 1990 в среднем по стране.

Спрос на жильё на территории Приволжского ФО сильно децентрализован. Если, например, две трети приобретаемых в ипотеку новостроек на территории Уральского ФО находятся в Екатеринбурге и Тюмени, на территории СибФО первичка Новосибирска, Красноярска и Барнаула концентрирует 58% спроса, то в ПФО на Уфу, Пермь и Ижевск приходится лишь 31,6% (Уфа – 14,5%, Пермь – 9,7%, Ижевск – 7,4%).

Из числа городов, не являющихся административными центрами субъектов Федерации, чаще всего покупают квартиры в новостройках Набережных Челнов (4,2%), Новочебоксарска (2,1%) и Тольятти (1,4%).

География вторичного жилья, ожидаемо, шире, но также сравнительно слабо централизована. На тройку лидеров приходится 18,6% (для сравнения в СибФО – около трети) – это Уфа (6,5%), Казань (6,2%) и Самара (5,9%). Из городов, не являющихся административными центрами субъектов Федерации, чаще всего покупают готовые квартиры в Тольятти (3,4%), Набережных Челнах (3,0%) и Стерлитамаке (1,9%).

Такая высокая диверсификация объясняется не только большим количеством субъектов ПФО, но и высокими ценами на недвижимость в Республике Татарстан и Нижегородской области, которые входят в ТОП-5 российских регионов по этому показателю. Именно поэтому ни Казань, ни Нижний Новгород не вошли в ТОП-3 по продажам первичного жилья в ипотеку.

В условиях высоких цен многие потребители выбирают вторичное жилье, в том числе, вне «столиц» федеральных округов. Это обстоятельство в свою очередь, провоцирует опережающий рост цен на вторичку.

Доход выбирающих квартиру в новостройке выше в среднем на 27% (График 2). При этом покупатели вторичного жилья, на которое почти не распространяются госпрограммы поддержки, берут ипотеку на меньшие суммы. Средний ипотечный чек на готовое жильё по Приволжскому ФО в 2025-26 годах составил 41% от среднего чека на квартиру в новостройке (в России – 42%).

Доход ипотечного заемщика, взявшего ипотеку не в регионе своей регистрации на 39% выше дохода заемщиков-домоседов (График 2А).

График 2. Средний доход клиентов, приобретающих в ипотеку первичное и вторичное жильё (2025-26 годы)

График 2А. Средний доход клиентов, приобретающих в ипотеку жильё в своём субъекте Федерации и за его пределами (2025-26 годы)

Спрос и предложение: выдачи ипотеки на вторичку восстанавливаются, на первичку — стагнируют

Выдачи ипотеки в Приволжском ФО, как и в целом по России снижались в период высоких рыночных ставок, однако, по мере снижения ключевой ставки они росли на протяжении всего 2025 года с выходом на пик в декабре. После ожидаемого снижения в январе-феврале 2026 года выдачи вновь вернулись к росту. Некоторое снижение в мае 2026 года носит, скорее всего, сезонный характер (График 3).

График 3. Количество выдач ипотечных кредитов в России и Приволжском ФО по рыночным программам, нормализовано на июнь 2024 г., штук

При этом выдачи ипотеки на новостройки не отыграли падения после ажиотажа конца 2025 – января 2026 года, который случился в преддверии изменения параметров семейной ипотеки. В результате выдачи февраля-мая остались на уроне аналогичного периода годичной давности, а май 2026 года – на уровне февраля. При этом ситуация в Приволжском ФО практически не отличается от средней по стране (График 4). Это касается и распроданности строящегося жилья, которая находится на исторически самых низких уровнях (График 5). При этом застройщики ПФО пока не снижают объем новых запусков, что может привести к затоваренности (График 6).

График 4. Количество выдач ипотечных кредитов на новостройки в России и Приволжском ФО, нормализовано на июнь 2024 г., штук

График 5. Доля проданной площади в общем объёме строительства

График 6. Объёмы нового строительства по полугодиям (нормализовано на первую половину 2021 года)

Анализ цен

По данным Домклик и Центра финансовой аналитики Сбербанка, темп роста цен на первичное жилье в Приволжском ФО сильно отличается от региона к региону. В пяти регионах (Оренбургская, Самарская и Нижегородская области, Республики Марий Эл и Удмуртия) они выросли с мая 2025 по май 2026 года выше среднероссийских значений. При этом в Республике Мордовия цены снизились, а в таких крупных регионах как Прикамье, Татарстан, Башкортостан выросли за год менее, чем на 6%.

В сегменте готового жилья рост цен сильно обогнал среднероссийский показатель. Лишь в Республике Башкортостан, Саратовской и Пензенской областях этот показатель оказался ниже.

Межрегиональная ипотека

В 2024-26 годах люди, зарегистрированные на территории ПФО, в 12,4% случаев брали ипотеку на жилье вне пределов своего округа. Для сравнения: в Северо-Кавказском ФО этот показатель составляет 21,9%, в Дальневосточном — 17,2%.

58% переездов приходятся на Москву, Московскую область и Петербург. Краснодарский край, который предпочитают покидающие округ жители Сибирского ФО, занимает лишь четвертую позицию.

Чаще всего берут объекты недвижимости вне пределов своего округа жители Башкортостана, Оренбургской и Саратовской областей.

Из жителей других федеральных округов чаще всего берут ипотеку на объекты недвижимости в ПФО люди с регистрацией в Ханты-Мансийском АО, Москве, Московской области, Республике Коми и Ямало-Ненецком АО.