В Москве на вторичном рынке все меньше «однушек» и все больше «трёшек»

Аналитики Домклик Сбербанка изучили объявления и ипотечные сделки при покупке квартир с разным количеством комнат на вторичном рынке недвижимости в столице России за IV квартал 2022 года и за I квартал 2023 года. Наиболее яркие изменения произошли на рынке крупногабаритного жилья (квартиры, где количество комнат от трёх и больше).

Во-первых, за квартал доля такого жилья в общем объеме сделок увеличилась. Во-вторых, есть существенное расхождение между тем, какие квартиры предлагаются и какие покупаются. Это может быть проявлением эффекта «вымывания» выгодных предложений.

Как считали аналитики: методология исследования

Аналитики изучили распределение квартир по количеству комнат в объявлениях о продаже на сайте Домклик с распределением купленных в ипотеку в Сбере квартир на вторичном рынке Москвы в I квартале 2023 года. Полученную информацию сравнили с данными за IV квартал 2022 года. Для каждого сегмента (по количеству комнат) вторичной недвижимости выделены средняя стоимость и средняя площадь, которые фигурировали в объявлениях о продаже квартир и ипотечных сделках.

На круговых диаграммах изображено распределение объявлений и ипотечных сделок Сбербанка по количеству комнат на вторичном рынке Москвы в I квартале 2023 года (в процентах) и его изменение с IV квартала 2022 года (указано в скобках). Левая диаграмма показывает долю объявлений о продаже квартир определенного сегмента от общего количества объявлений на вторичном рынке Москвы. Правая диаграмма показывает долю ипотечных сделок по покупке квартир определенного сегмента от общего количества ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы.

По сравнению с предыдущим кварталом предложение на московском рынке вторичного жилья сокращается ( -17%). Это объясняется достаточно активным началом года на рынке ипотечного жилья. За I квартал с помощью Домклик было заключено около 5 тыс. сделок, что лишь немного уступает данным IV квартала 2022 года — 6 тыс. сделок. Незначительное снижение произошло в связи с сезонным фактором. Также рынок предложения нормализовался после событий сентября-октября прошлого года: часть собственников жилья снимает объявления о продаже недвижимости.

По итогам двух последних кварталов наблюдается увеличение доли крупногабаритного жилья по ипотечным сделкам: прирост по трехкомнатным квартирам составляет +1,7%, по квартирам с четырьмя и более комнатами: +0,5%. При этом доля однокомнатных квартир снизилась на 2,7%.

Как меняется количество объявлений и сделок на вторичном рынке

График показывает стоимость и площадь вторичного жилья Москвы в объявлениях и ипотечных сделках Сбербанка в разных сегментах жилья в I квартале 2023 года, а в скобках указано изменение параметров с IV квартала 2022 года (значения округлены до целых чисел, в изображения не включены данные с околонулевыми изменениями). Стоимость указана сверху над столбцами, а площадь — снизу.

Средняя площадь недвижимости, которую приобрели заемщики в I квартале 2023 года, отличается от средних габаритов жилья в объявлениях — чем больше количество комнат, тем существеннее различие. Если площадь однокомнатных квартир практически одинакова, то двухкомнатные квартиры в предложениях продавцов больше квартир, купленных потребителями, на 2 кв. м, трехкомнатные — на 4 кв. м, а квартиры с четырьмя и более комнатами — на 59 кв. м.

С IV квартала 2022 года площадь продаваемой и предлагаемой недвижимости изменилась незначительно, кроме квартир с четырьмя и более комнатами. Средняя площадь таких квартир в объявлениях продавцов увеличилась на 8 кв. м, а средняя площадь квартир, приобретенных покупателями, снизилась на 8 кв. м.

Судя по представленному выше графику, средняя стоимость приобретаемых квартир в I квартале 2023 года гораздо ниже, чем средняя стоимость квартир по рынку предложения. Разница в стоимости однокомнатных квартир составляет 2 млн рублей, двухкомнатных — 3 млн рублей, трехкомнатных — 7 млн рублей, а квартир с четырьмя и более комнатами — 55 млн рублей.

По мнению аналитиков Домклик, растущее несоответствие параметров предлагаемых и покупаемых квартир в сегменте крупногабаритного жилья связано с тем, что покупатели активно приобретают лоты по сниженным ценам. И на рынке остаются предложения продавцов, которые занимают выжидательную позицию и пока не снижают цены.