Аналитики Домклик исследовали спрос на ипотеку в регионах Приволжского округа

Аналитический центр Домклик начинает цикл исследований, посвященных рынку недвижимости в различных федеральных округах России. В этой статье эксперты рассмотрели ипотечные сделки в крупнейших регионах Приволжского федерального округа, которые традиционно входят в топ наиболее активных. В рамках исследования аналитики оценили востребованность разных типов недвижимости (квартиры на первичном и вторичном рынке, ИЖС, загородная недвижимость). Дополнительно в субъектах округа была изучена стоимость предложения.

Методология: как и что изучали аналитики

Предметом анализа стали ипотечные сделки Сбера, заключенные в Приволжском федеральном округе (ПФО) и регионах округа, в которых есть города-миллионники, – в Нижегородской области, Пермском крае, Республике Башкортостан, Республике Татарстан и Самарской области. Также суммарно были рассмотрены данные по другим регионам федерального округа. В рамках каждого субъекта и ПФО в целом было изучено распределение выдач по основным типам недвижимости (первичные квартиры, вторичные квартиры, ИЖС, загородная недвижимость). В исследовании рассматривались данные за первое полугодие 2024 года в сравнении с аналогичным периодом 2023 года.

Дополнительно аналитики Домклик посчитали стоимость жилья в ПФО и каждом рассмотренном регионе (данные из объявлений на сайте Домклик, актуальных на начало июля 2024 года).

В исследовании указаны следующие цены:

– стоимость стандартной квартиры на первичном и вторичном рынке (произведение медианной стоимости квадратного метра и медианной площади выставленных квартир в ПФО – 50 кв.м.);

– стоимость стандартного загородного дома (произведение медианной стоимости квадратного метра и медианной площади домов в ПФО – 100 кв.м.).

Какие типы недвижимости востребованы в Приволжском округе

Первичный рынок

По итогам первого полугодия 2024 года, лишь 28% всех выдач Сбера в ПФО пришлось на первичный рынок. При этом востребованность строящегося жилья по стране оказалась выше (32,4%). Хотя доля новостроек в структуре ипотечных выдач в ПФО выросла по отношению к аналогичному периоду прошлого года (+8 п.п.), рост оказался меньше, чем в среднем по стране (+8,7 п.п.).

Интересно, что разрыв в стоимости квадрата на первичном и вторичном рынках также больше, чем по стране в целом. Если показатель в ПФО в начале июля 2024 года равен 43,7%, то значение по РФ составляет 37,7%.

Наибольшая доля первичного рынка среди крупных субъектов ПФО – в Пермском крае (26,7%) и Самарской области (25,7%). Причем наибольший рост доли новостроек в общем количестве кредитов также зафиксирован в Самарской области (+9,6 п.п. с января-июня 2023 года).

Наименьший процент новостроек в структуре выдач наблюдается в Нижегородской области (21,3%). Здесь же годовой прирост доли первичного рынка оказался самым скромным (+4,7 п.п.).

Вторичный рынок (квартиры)

На вторичную недвижимость по-прежнему приходится наибольшая доля выданных кредитов в ПФО: в первой половине 2024 года заемщики заключили в данном сегменте 47% сделок. В целом по РФ востребованность готового жилья ниже (42,3%). По сравнению с январем-июнем 2023 года, показатель в ПФО снизился на 24 п.п., что сопоставимо со снижением по всей РФ (-23,1 п.п.).

Среди крупнейших регионов ПФО наибольший процент вторичной недвижимости в общем количестве выданных кредитов – в Нижегородской области (55,8%). Здесь же доля готового жилья показала наименьшее снижение (-16,7 п.п.).

В Республиках Татарстан и Башкортостан зафиксирована наименьшая доля вторичного рынка (39,3% и 42,1% соответственно), а спад востребованности готового жилья оказался наиболее существенным (на 31,6 п.п. и 28,3 п.п. соответственно).  Такие показатели можно объяснить перетоком спроса на рынок ИЖС: его доля в данных регионах по сравнению с другими крупными субъектами ПФО увеличилась больше всего за последний год (+24,9 п.п. и +22,2 п.п. соответственно).

Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка:

«Анализируя статистику поданных заявок по Приволжскому округу мы видим, что после завершения Господдержки и изменения условий Семейной ипотеки доля вторичного рынка возросла. Если в марте и апреле – в период до начала ажиотажа на первичном рынке – доля заявок на готовое жилье составляла 76-79%, то в первую половину июля показатель достиг 88%. Полагаю, что в ближайшее время в этом округе привлекательность вторичного жилья будет только расти».

Рынок ИЖС

В первом полугодии 2024 года наблюдался повышенный спрос на строящиеся частные жилые дома: в ПФО доля выдач на индивидуальное строительство составила 21,4% (по РФ – 19%). В округе прирост показателя с января-июня 2023 года был равен 15,6 п.п. (по РФ – +13,3 п.п.).

Среди крупнейших регионов самая высокая доля сделок на рынке ИЖС зафиксирована в Республиках Татарстан (33%) и Башкортостан (29,9%). Они занимают 4-ю и 3-ю строчку соответственно по количеству выдач на ИЖС среди всех субъектов РФ.

В Республиках Татарстан и Башкортостан также отмечается наибольший прирост доли ИЖС среди других крупных регионов ПФО – на 24,9 п.п. и 22,2 п.п. соответственно.

Наименьшая доля ИЖС в общем количестве выданной ипотеки – в Самарской (16%) и Нижегородской области (17,9%). В этих же регионах прирост сегмента ИЖС в структуре спроса оказался наименее существенным (+12,9 п.п. и +11,6 п.п. соответственно). По мнению аналитиков Домклик, причина невысокой востребованности строящихся домов кроется в осведомленности населения о льготной ипотеке на рынке ИЖС. Так, менее трети жителей Самарской области знают о возможности строительства дома по льготной программе.

Загородная недвижимость

В ПФО доля выдач на загородную недвижимость оказалась более скромной (1,7%), чем в целом по стране (4%). С первого полугодия 2023 года значения практически не изменились – +0,2 п.п. и +0,7 п.п. соответственно.

В крупных регионах значение параметра колеблется от 1% до 2%. Его прирост не превышает 0,5%.

Сколько стоит предложение жилья в Приволжском округе

Стоимость недвижимости в крупнейших регионах Приволжского федерального округа: квартиры на первичном и вторичном рынках (площадью 50 кв.м.) и загородные дома (площадью 100 кв.м.). Дополнительно приведены данные по всему округу в целом («ПФО»). Данные витрины Домклик на начало июля 2024 года.

Анализ объявлений на сайте Домклик по состоянию на начало июля показал, что стандартная квартира на первичном рынке ПФО (50 кв.м.) обойдется в 6,8 млн рублей. Среди регионов с городами-миллионниками наиболее дорогие объекты продаются в Республике Татарстан и Нижегородской области (9,3 млн руб.), а наиболее дешевые – в Самарской области (5,8 млн).

Квартиры на вторичном рынке стоят 4,7 млн рублей. Наибольшая стоимость зафиксирована в Республике Татарстан (6,5 млн руб.), а наименьшая – в Пермском крае (3,9 млн руб.).

Загородные дома ПФО можно купить за 5,3 млн рублей. Самые дорогие варианты – снова в Республике Татарстан (6,8 млн руб.). Самые дешевые – в Пермском крае (5 млн руб.).