Как менялись цены на рынке жилой недвижимости в мае — Домклик и ЦФА

Аналитики Домклик и Центра финансовой аналитики Сбера (ЦФА) провели исследование динамики цен на рынке жилой недвижимости в мае 2025 года.

Вопреки высказывавшимся в экспертном поле ожиданиям, отмена банковских комиссий не привела к снижению цен. При этом цены на новостройки растут очень медленно, после отмены программы «Господдержка» их средний номинальный рост составляет всего 3,4% в годовом выражении. Цены на вторичное жилье растут быстрее, компенсируя отставание, начавшееся ранее с запуском льготных программ. Сокращается доля покупок жилья за собственные средства, выросло количество регионов, в которых на протяжении последних трёх и более месяцев подряд снижаются цены на первичное жильё – на первичном и на вторичном рынках.

Первичный рынок. Стоимость первичной недвижимости в мае 2025 года

Согласно данным СберИндекса о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами Центра финансовой аналитики Сбера – ЦФА), в мае средняя стоимость м2 на первичном рынке РФ выросла на 0,7%, составив 173,4 тыс. руб.

Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва (352,6 тыс. руб. за м2), Санкт-Петербург (255,1 тыс. руб.), Московская область (190,4 тыс. руб.), Республика Татарстан (187,0 тыс. руб.) и Ленинградская область (171,7 тыс. руб.).

Наименьший уровень цен среди рассмотренных крупнейших регионов, как и в апреле, отмечен в Пензенской области, Удмуртской Республике, Воронежской и Самарской областях: по данным о заключенных ипотечных сделках, в апреле стоимость м2 составила 101,6 тыс. руб., 117,0 тыс. руб., 124,4 тыс. руб. и 128,7 тыс. руб. соответственно.

Сравнение данных СберИндекса и Домклик показало, что в мае различие между ценой м2 в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ уменьшилось и составило 11,3% (против 12,8% в апреле).

Напомним, что после снижения в июне 2024 года этот параметр колеблется в пределах 10-13%, однако майский показатель – минимальный с декабря 2024 года.

Как и в апреле, наиболее высокие значения этого показателя отмечены в Москве (26,7%), Нижегородской и Калининградской областях (18,9% и 18,6% соответственно), Республике Башкортостан (15,8%), Краснодарском крае (13,6%), Санкт-Петербурге (12,8%) и Республике Татарстан (12,5%). В апреле мы отмечали, что в этот список попали практически все регионы, пользовавшиеся в последние годы повышенным спросом у покупателей жилья. Отметим, что еще в двух популярных курортных локациях – Республике Адыгея и Алтайском крае, которые не входят в число крупнейших регионов по числу сделок, этот показатель также очень высок (21,1% и 14,0% соответственно). Во всех этих регионах продавцы максимально стараются удерживать цены от снижения.

При этом в ряде регионов цена сделки превысила цену объявления. В лидерах – Воронежская, Ленинградская и Пензенская области (цена сделки к объявлению: -5,8%, -4,1% и -1,3% соответственно).

Как за месяц изменилась стоимость первичной недвижимости

Согласно данным СберИндекса (на основе ипотечных сделок Сбера), в мае стоимость м2 по стране выросла на 0,7% до 173,4 тыс. руб.

Среди крупнейших регионов наибольший рост за месяц зафиксирован в Нижегородской области (3,4%), Санкт-Петербурге (3,2%), Удмуртской Республике (2,0%), Ростовской и Калининградской областях (1,0% и 0,9% соответственно).

При этом в Ростовской области цена второй месяц подряд увеличивается на 1 процент, а в целом тенденция роста продолжается 23 месяца. В Вологодской области цены растут 15 месяцев подряд, в Пермском крае и Оренбургской области – 14 месяцев подряд. Наибольшее снижение цен отмечено в Пензенской, Новосибирской и Московской областях, а также в Краснодарском крае (-2,1%, -0,2% и по -0,1% соответственно).

Стоит отметить возвращение к росту цен в Москве и Республике Татарстан, где они в апреле снижались, и в Ленинградской области, в которой в апреле цены оставались на уровне марта. Подчеркнем, что наблюдаемая тенденция опровергает часто встречающийся в СМИ тезис о том, что отмена банковских комиссий в начале мая привела к снижению цен.

Что будет происходить с ценами на первичном рынке?

Годовые темпы роста цен на первичное жильё продолжают снижаться (в мае номинальный рост год к году составил 7,1% против 7,7% в апреле). Отметим, что в 2024 году цены сильно росли в преддверии отмены программы «Господдержка», с августа 2024 года средний номинальный рост цен составляет всего 3,4% в годовом выражении.

Доля ежемесячных продаж уже 10 месяцев подряд не может превысить 2% от всего объёма стройки. В мае было продано всего 1,5% от объема стройки, при этом наиболее сильно «просели» покупки за собственные средства, показав самый низкий результат с января. Это может объясняться как снижением доли рассрочек, так и снижением до 1% доли инвестиционных сделок (о чем говорилось в недавнем совместном исследовании Домклик и ДОМ.РФ).

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) стагнирует. Всё это говорит в пользу того, что цены в ближайшие месяцы могут перейти к снижению или зафиксироваться на текущем уровне.

В Москве разрыв между ценами предложения и сделки несколько снизился после почти непрерывного роста с октября 2024 года – до 26,7% после 28,0% в апреле.  Это произошло за счет снижения цены предложения. Отметим, что, согласно опубликованным ранее данным DataFlat, в мае 2025 года продажи жилья в новостройках Москвы и Подмосковья снизились на 39% по сравнению с показателем мая прошлого года.

В Петербурге разрыв между ценами предложения и сделки также увеличился (до 12,8% против 12,2% в апреле), при этом, как и месяцем ранее, оба параметра цены выросли.

Вторичный рынок. Стоимость вторичной недвижимости в марте 2025 года

Согласно данным СберИндекса о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами ЦФА), в мае средняя стоимость м2 на рынке вторичного жилья составила 115,1 тыс. руб.

Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир – в Москве и Санкт-Петербурге: согласно статистике выдач, цена за м2 составляет 308,0 тыс. руб. и 213,4 тыс. руб. соответственно. Остальная часть пятёрки лидеров также не изменилась, в неё входят Московская область (149,4 тыс. руб.), Краснодарский край (146,7 тыс. руб.) и Ленинградская область (131,8 тыс. руб.). Как и в апреле, во всех пяти перечисленных регионах цены в апреле выросли.

Среди крупнейших регионов наименьшие цены на готовые квартиры вновь отмечены в Челябинской и Саратовской областях, а также в Пермском крае (77,9 тыс. руб., 78,0 тыс. руб. и 80,7 тыс. руб. за м2 соответственно). Как и месяцем ранее, во всех этих трёх регионах цены за месяц выросли.

Статистика объявлений на Домклик показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья РФ снизилась в мае с 130,6 тыс. рублей до 130,5 тыс. рублей, соответственно соотношение цены предложения к цене сделки снизилось с 14,4% до 13,3%.

Как за месяц изменилась стоимость готовой недвижимости

Данные СберИндекса (в основе – ипотечные сделки Сбера) показали, что тенденция медленного роста цен на готовое жилье продолжается: в мае стоимость м2 выросла на 0,8% после 0,9% в апреле – до 115,1 тыс. руб. Рост цен продолжается с сентября 2024 г. При этом годовой темп роста (к маю 2024 года) составил 5,0%. С августа 2024 года средний номинальный рост цен составляет 5,0% в годовом выражении, что выше роста на первичном рынке (3,4%). Это естественный процесс, поскольку, как мы отмечали в исследовании, посвященном разнице цен на вторичное жилье в зависимости от года постройки, опережающий рост цен на новостройки начался в связи с запуском льготных программ на первичную недвижимость.

В большинстве крупнейших регионов также отмечается увеличение цен на готовое жилье. Среди крупнейших регионов наиболее сильный рост отмечен в Красноярском крае (2,6%), Пермском крае (2,2%), республиках Татарстан (1,7%) и Башкортостан (1,6%). В Санкт-Петербурге цены выросли на 1,5%, в Москве – на 1,2%, причем для Северной столицы это уже пятый подряд месяц роста.

При этом, если в апреле спад цены не был отмечен ни в одном из крупнейших регионов, то теперь цены снизились в Ставропольском крае (-1,8%), Ростовской, Кемеровской и Волгоградской областях (-0,5%, и по -1,1% соответственно).

Что будет с ценами на вторичном рынке?

На вторичном рынке, несмотря на незначительный рост цен сделок, разрыв между ценой предложения и сделки вновь снизился, при этом со второй половины 2023 года он ни разу не превысил значение 18%. В среднесрочной перспективе это создаёт предпосылки для снижения цен.

Широта рынка

Несмотря на общий рост цен, в мае вновь выросло количество регионов, в которых на протяжении последних трёх и более месяцев подряд снижаются цены на первичное жильё – причем как на первичном, так и на вторичном рынках. На графике видно, что отдельные региональные рынки уже «проели» эффект от ажиотажного спроса середины лета-2024 года и фактически вернулись к показателям годичной давности. Это создает риски локальных кризисов отрасли жилищного строительства.