Ситуация на рынке долевого строительства жилья требует срочных изменений в законодательстве

Заседание было организовано сенаторами Сергеем Рябухиным, Сергеем Лукиным и Николаем Журавлевым, которые пригласили к разговору представителей Центробанка и Федеральной антимонопольной службы, ведущих страховых компаний, Министерства финансов, государственного фонда ДОМ.рф и компаний-застройщиков.

Ситуацию, сложившуюся в сфере страхования ответственности застройщиков, участники совещания признали непростой, но в целом стабильной. «На 1 ноября 2018 года страховщиками заключено 358 тысяч договоров страхования гражданской ответственности застройщиков, – сообщил представитель Центробанка Алексей Лашков. – Общий объем ответственности, которые страховщики приняли по этим договорам, составляет 1 трлн 278 млрд рублей. Количество страховщиков ГОЗ за последние годы сократилось очень серьезно – еще несколько лет назад их было 79, сейчас осталось лишь 13, из которых у одного, а именно ПОВС, законодательно определен лимит численности, и этот лимит почти исчерпан».

Страховые компании не стремятся работать в долевом строительстве. Причина этого – многочисленные законодательные лакуны, которые делают ситуацию крайне невыгодной. Страховой тариф по стране колеблется в районе 1,2%, а в случае возникновения проблем страховщик должен отвечать по этим рискам своим имуществом. В случае банкротства застройщика и дольщики, и суды обращают взоры на страховщиков, которые, по закону «О страховом деле», не покрывают убытков, если причиной проблем на стройке стало мошенничество.

«ЦБ может попросить крупнейших страховщиков поработать со страхованием ГОЗ, но они не захотят этого делать по нескольким причинам: они считают, что риски этого страхования для них недостаточно прозрачны с точки зрения экспертизы и тарификации, и не видят законодательной защиты своих профессиональных интересов в данном виде страхования», – объясняет генеральный директор СК «Респект», которая в настоящее время занимает 39% рынка страхования ГОЗ, Александр Артамонов.

По данным государственного фонда ДОМ.РФ, в настоящее время в стране 36 млн кв. м жилья под ДДУ уже обеспечиваются страхованием. Около 37 млн кв. м еще предстоит застраховать, чтобы эти объекты можно было передавать собственникам.

«Сегодня закон фактически вынуждает страховщиков брать на себя непосильную ношу, – заметила вице-президент Национального союза страховщиков ответственности Светлана Гусар. – Сейчас, получая по договору 3 рубля, страховщик берет на себя обязательство выплатить 3 млн – это все равно, что взять кредит в микрофинансовой организации».

Спикер подняла также вопрос об ответственности региональных властей за состояние проектов долевого строительства в регионах. «Злоупотребления совершаются на этапе выдачи разрешений на строительство, власти не выполняют обязательств по подведению коммуникаций к объектам – это приводит к затягиванию сроков строительства и возникновению страховых случаев».

Переходный период по новой редакции 214-ФЗ о долевом строительстве заканчивается в июне 2019 года. Однако уже сейчас состояние рынка требует срочных изменений в законодательстве. Страховая ставка по гражданской ответственности застройщиков должна адекватно отражать риски, потому что принудить страховщиков работать в этой области никто не имеет права. Со своей стороны, застройщики говорят, что увеличение тарифа негативно скажется на рынке жилья: потеряв в маржинальности проектов, строительные компании предпочтут вовсе уйти срынка, нежели работать за минимальный процент прибыли. Это, в свою очередь, поставит на грань краха программу строительства жилья, которую власти намерены активно развивать.

«Проблема стоит шире – это вопрос исполнения обязательств, ответственности страховщиков и застройщиков перед участниками долевого строительства, – подчеркнула заместитель директора департамента финансовой политики Минфина Вера Балакирева. – Нужно перераспределить риски страхования, четче определить ответственность страховых компаний в случае неправомерных действий застройщика. Нужно какое-то добровольное решение страховщиков: либо финансировать дострой из прибыли, либо дать возможность страховщикам финансировать исполнение обязательств перед дольщиками за счет страховых резервов. Для этого нужно искать законные основания».

Компания «Респект», которая имеет профессиональный опыт по экспертизе застройщиков, строительному и финансовому мониторингу проектов, предлагает возложить часть рисков на региональные власти, которые должны прямо отвечать за завершение объектов, которые стали проблемными в результате из действий или бездействия.

Настоятельно звучало предложение о расширении возможностей для застройщиков, потерявших страховую защиту, переходить в фонд защиты прав граждан, то есть фактически возлагать свои риски на федеральный бюджет. Получается, что даже проекты недобросовестных застройщиков будут покрываться за счет федерального бюджета…

Насколько это предложение жизнеспособно, учитывая, что в этом фонде сейчас всего 6,4 млрд рублей, а повышение тарифа противоречит интересам застройщиков, сказать пока нельзя.

Подводя итоги встречи, сенаторы пообещали в ближайшее время проработать все прозвучавшие предложения и представить их на рассмотрение верхней палаты парламента. Затем документ поступит в Правительство – как обещали участники встречи, это произойдет еще до конца текущего года.