Эксперты Центра финансовой аналитики и Домклик изучили как меняются цены на новое и вторичное жилье

В своём новом исследовании эксперты Центра финансовой аналитики на данных СберИндекса и Домклик Сбербанка рассказали о ситуации на рынке жилой недвижимости в ноябре, о ценах и о том, как прогнозировать их дальнейшую динамику.

Стоимость первичной недвижимости в крупнейших регионах

Согласно данным СберИндекс по статистике ипотечных сделок, в ноябре средняя стоимость м² на первичном рынке РФ составила 169,8 тыс. руб.

Как и ранее, по стоимости новостроек в лидерах значатся столичные регионы – Москва и Санкт-Петербург: стоимость м² составляет 343,2 тыс. руб. и 247,9 тыс. руб. соответственно. В пятерку регионов, лидирующих по стоимости сделок, также вошли Московская область, Республика Татарстан и Краснодарский край.

Наименьшие цены среди рассмотренных крупнейших регионов зафиксированы в Волгоградской, Челябинской, Воронежской и Самарской областях: по данным о заключенных ипотечных сделках, стоимость м² составила 113,1 тыс. руб., 137,7 тыс. руб., 119 тыс. руб., 122,6 тыс. руб. соответственно. Полученные данные также хорошо согласуются с результатами за предыдущий месяц.

Проведённое экспертами Центра финансовой аналитики и Домклик сравнение данных СберИндекс и Домклик показало, что различие между ценой м² в сделках и объявлениях остается значительным: в ноябре показатель на первичном рынке РФ составил 10,6%. Причем в ряде крупнейших субъектов различие гораздо более значительное. Так, в Республике Башкортостан разница между ценой предложения и спроса составила 26,2%, в Нижегородской области – 21%, в Москве – 15,4%.

Тем не менее за прошедший месяц разрыв сократился как в целом по РФ (на 0,6 п.п.), так и в большинстве крупнейших регионов. Наиболее снижение отмечено в Самарской (-3,8 п.п.), Новосибирской (-2,9 п.п.) и Московской (-2,5 п.п.) областях. В своем недавнем исследовании эксперты Центра финансовой аналитики и Домклик рассказали, что сокращение разрыва между ценами предложения и реальных сделок может свидетельствовать о скором снижении цен.

Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка:

«В конце этого года спрос быстро реагирует на получение банками дополнительного финансирования по госпрограммам. Так, количество сделок по приобретению квартир в новостройках на льготных условиях, зафиксированное на неделе сразу после возобновления выдач (9,5 тыс.), сравнимо с пиковыми значениями конца октября (10,5 тыс.), когда также были перераспределены дополнительные лимиты. Сохранение спроса привело к тому, что пока уровень цен на новостройки не снижается: в ноябре стоимость кв.м. по сделкам незначительно, но возросла (на 0,3% до 169,8 тыс. руб.)».

Эксперты добавили, что в третьем квартале доля «Семейной ипотеки» в общем количестве сделок на первичном рынке остается значительной: как и в третьем квартале, на нее приходится около 80% выдач.

Статистика ипотечных выдач показала, что рост стоимости м² отмечен практически во всех крупнейших регионах. В лидерах – Омская (+4,6%), Самарская (+4,5%) и Ленинградская (+2,8%) области.

Среди выделенных регионов незначительное снижение было отмечено лишь в Москве (-1,3%) и Республике Башкортостан (-0,1%).

Что будет происходить с ценами на первичном рынке?

Разрыв между ценой предложения второй месяц подряд обновляет минимальный уровень за весь период наблюдения за взаимосвязью этих показателей. При этом скорость продаж строящегося жилья четвёртый месяц подряд ниже 2%. Такое сочетание этих факторов, как мы отмечали в предыдущем исследовании, сигнализируют о скором снижении цен. Наглядным примером этого эффекта стало снижение темпов роста цен (вплоть до отрицательного роста) после осени 2022 года, также в первые месяцы 2024 года и в сентябре-октябре того же года.

Отметим, что, согласно нашим оперативным оценкам, темпы продаж в декабре могут оказаться существенно ниже традиционных для последнего месяца года.

Те же закономерности соотношения цен предложения и сделок можно также заметить на рынках Москвы и Санкт-Петербурга. В Москве цены уже снижаются, чему предшествовало начавшееся в июле существенное снижение цены предложения.

Петербург оказался более устойчивым к тем же тенденциям, в ноябре там несколько увеличился разрыв между ценами предложения и спроса. Соответственно, цены тоже растут.

Стоимость вторичной недвижимости в крупнейших регионах

Согласно данным СберИндекс по статистике ипотечных сделок, в ноябре средняя стоимость м² на рынке вторичного жилья составила 111,1 тыс. рублей.

Наибольшая стоимость готовых квартир ожидаемо – в Москве и Санкт-Петербурге: согласно статистике выдач, стоимость м² равна 297,6 тыс. рублей и 198,7 тыс. рублей. Уровень цен заметно выше общероссийского также отмечен в Московской области (145,4 тыс. руб.), Краснодарском крае (142,4 тыс. руб.) и Ленинградской области (125,6 тыс. руб.).

Как и в прошлом месяце, среди крупнейших регионов наименьшие цены на готовые квартиры зафиксированы в Челябинской области, Пермском крае, Волгоградской области: по данным о заключенных ипотечных сделках, стоимость м² составила до 80 тыс. руб.

Статистика объявлений на Домклик показала, что усредненная цена предложения на рынке вторичного жилья РФ заметно выше – 129,7 тыс. рублей. Различие составляет 16,7%, что больше, чем на рынке строящегося жилья (10,6%). В отличие от первичного рынка, разрыв между стоимостью м² по ипотечным сделкам и по объявлениям продолжает расти: за месяц разница выросла на 0,3 п.п.

Что касается данных по крупнейшим регионам, то однозначного тренда пока нет: в девяти регионах разрыв сократился, в других девяти, напротив, вырос.

Значимое сокращение разрыва (более 1 п.п.) наблюдается в Московской, Воронежской, Волгоградской, Свердловской и Ленинградской областях. То есть, согласно утверждениям аналитиков, велика вероятность, что в ближайшее время в этих регионах цены пойдут на спад.

А вот в Ростовской области, Краснодарском крае, Самарской области, Республике Башкортостан и Пермском крае дальнейшее снижение цен, напротив, маловероятно: разрыв между спросом и предложением продолжает увеличиваться (за месяц на 1 п.п. и более).

Петербург оказался более устойчивым к тем же тенденциям, в ноябре там несколько увеличился разрыв между ценами предложения и спроса. Соответственно, цены тоже растут.

Как за месяц изменилась стоимость готовой недвижимости

В ноябре рост цен на готовое жилье ускорился: если в октябре средняя стоимость м² по сделкам выросла на 0,5%, то в ноябре – на 1% до 111,1 тыс. руб.

В большинстве крупнейших регионов также отмечается рост. Однако по сравнению с первичным рынком динамика менее выраженная: во всех рассмотренных субъектах изменение не превышает 2%.

Прирост стоимости м² выше общероссийского уровня отмечен в Свердловской (+1,9%), Волгоградской (+1,4%), Воронежской (+1,2%) и Московской областях (+1,2%). Притом тенденция роста является устойчивой только для Воронежской области: увеличение стоимости м² фиксируется в течение десяти последних месяцев. В Свердловской, Волгоградской и Московской областях период роста составляет менее четырех месяцев.

Между тем лидерами по снижению стоимости м² из рассмотренных крупнейших регионов стали Республика Башкортостан (-0,7%) и Москва (-0,3%). Аналитики отметили, что в этих же регионах цены снизились и на первичном рынке. Что касается устойчивости тренда, то его нельзя назвать устоявшимся: период снижения – менее трех месяцев.

Что будет с ценами на вторичном рынке?

На вторичном рынке цена предложения колеблется вокруг цены сделки, образуя «косичку». Это свидетельствует о постоянных попытках продавцов тестировать возможность повышения цены. Самым примечательным событием на рынке готового жилья стало существенное снижение спроса. Количество сделок, весь год остававшееся примерно на одном уровне, что, казалось бы, свидетельствовало о существовании некоего нечувствительного к повышению ипотечных ставок «ядра» потребителей, неожиданно упало до уровней, характерных для весны 2022 года.

Возможно, это объясняется тем, что наблюдаемые на протяжении четырёх месяцев низкие темпы продаж первички снизили и потребность в продаже имеющегося у потенциального покупателя вторичного жилья – для оплаты первоначального взноса.

Скорее всего, в ближайшее время цены на «вторичку» перейдут к снижению, тем более, что разрыв между ценой предложения и сделки остается на минимальных с начала 2022 года уровнях.

Широта тенденций

Метрики цены, их помесячной динамики и спроса хорошо показывают ситуацию в целом по стране, но вряд ли оптимален для региональных разрезов – в силу большой волатильности этих показателей на не очень больших рынках. В этом случае нам поможет новая метрика «Широта рынка», которая фиксирует количество отдельных регионов, вовлеченных в то или иное движение цены.

На графике видно, что общее изменение темпов роста цен затрагивает не все регионы, но многие из них. В разных регионах динамика может быть разнонаправленной, но средняя цена всегда отреагирует на преобладающую тенденцию.

Мы видим, что одномоментный рост спроса в преддверии изменения условий льготных ипотечных программ прервал в ряде регионов тенденцию к снижению цен, однако понимаем, что это разовый фактор (в отличие от роста цен на фоне ажиотажного спроса в третьем квартале 2023 года).