Демография и квадратные метры: почему Семейная ипотека не стимулирует многодетность

С конца 2010-х годов льготные ипотечные программы позиционируются как один из ключевых инструментов демографической политики России, однако переломить негативные тренды им пока не удаётся: детей россияне стали заводить меньше и позже.

Данное исследование показывает, что в большинстве случаев «Семейная ипотека» не стимулирует многодетность. Главная проблема – несоответствие параметров программы реальным потребностям семей. Высокий первоначальный взнос и недостаточные лимиты вынуждают россиян откладывать планы по рождению двух и более детей.

Демографический фон в середине 2020-х: тенденция к позднему родительству

В России фиксируется тренд на снижение рождаемости и одновременно с этим – увеличение возраста матери при рождении первенца. Начиная с 2010-х гг. коэффициент рождаемости увеличивался у женщин 35-39 лет, однако это не компенсирует отрицательного эффекта от снижения рождаемости у женщин 20-30 лет – именно на этот возраст приходится пик рождаемости.

Жилищный вопрос вынуждает откладывать расширение семьи

Жильё напрямую влияет на демографические часы семьи. По данным Центра финансовой аналитики Сбера (ЦФА), несмотря на рост зарплат, среднестатистической семье нужно более 6 лет, чтобы накопить на первоначальный взнос для покупки новостройки площадью 65 кв. м. В 2019 году на эти цели требовалось 2,3 года.

Средний возраст заёмщика на рынке льготных программ сейчас составляет 35 лет, за последние 5 лет этот показатель вырос на год. В целом клиенты в возрасте 30-40 лет составляют большинство ипотечных заёмщиков: в 2025 году на них приходилось около 50% всех выданных льготных кредитов.

В условиях непрерывно дорожающей недвижимости и высокого порога входа в виде первоначального взноса минимум 20% от общей стоимости жилья семьи нередко вынуждены откладывать покупку жилья. В результате к моменту улучшения жилищных условий (30-35 лет) репродуктивный потенциал семьи для рождения второго и последующих детей снижается.

Анализ текущих условий Семейной ипотеки

Лимиты не соответствуют планам на многодетность

Согласно статье 50 Жилищного кодекса РФ, минимальная площадь квартиры для семьи из трех человек по социальным нормам в России составляет 54 кв. м из расчета 18 кв. м на человека. Таким образом площадь квартиры для семьи хотя бы с двумя детьми должна насчитывать 60-70 кв. м, особенно когда в семье есть разнополые дети.

В реальности максимальный лимит в 6 млн рублей (для большинства регионов) позволяет приобрести в среднем по России новостройку площадью 41,1 кв. м – этого недостаточно даже для семьи с одним ребенком. Только в двух регионах по Семейной ипотеке можно купить квартиру, в которой комфортно может разместиться семья с двумя (и более) детьми. Это Ленинградская (81,2 кв. м) и Московская (72,1 кв. м) области. На эти регионы распространяются лимиты Санкт-Петербурга и Москвы (12 млн руб.), а стоимость кв. м ниже, чем в столицах.

В пяти регионах с помощью Семейной ипотеки доступно приобретение жилья, рассчитанного на семью с одним ребёнком. Это Воронежская область (59,5 кв. м), Санкт-Петербург (59,3 кв. м), Самарская область (56,5 кв. м), Красноярский край (53,5 кв. м) и Калининградская область (52,6 кв. м).

Наиболее острая ситуация наблюдается в Москве и Республике Татарстан: с помощью Семейной ипотеки там возможно купить лишь малогабаритную квартиру площадью 38,2 кв. м – с учётом нежилых площадей это однокомнатная квартира. Проблематично расшириться в Нижегородской области (42,3 кв. м), Приморском крае (42,3 кв. м), а также Иркутской области (44,6 кв. м) и Краснодарском крае (44,7 кв. м): с учётом лимитов в этих регионах доступны к покупке в основном малогабаритные двухкомнатные квартиры.

Просторное жильё уходит в более дорогие сегменты

Даже с учётом льготных ставок семья со средним достатком часто не может купить просторное жилье в массовом сегменте, так как лимиты ограничивают максимальную площадь (40-50 кв. м), а просторные квартиры слабо распространены в недорогих сегментах рынка.

Если посмотреть на метраж жилья, которое берут по Семейной ипотеке, то мы увидим, что в выдачах превалируют квартиры площадью до 40 кв. м. C 2021 года их доля выросла на 12 п.п. Увеличилась и доля квартир площадью от 41 до 50 кв. м (+7 п.п. с 2021 г.), а наиболее «пострадавшим» сегментом стали квартиры площадью более 70 кв. м: их доля в выдачах упала на 15 п.п. с 2021 года.

Тем не менее, поведение заёмщиков вполне соразмерно с тем, что предлагают застройщики. Анализ структуры предложения показал, что квартиры площадью 70+ кв. м сконцентрированы в основном в бизнес- и премиум-сегментах, где цена квадратного метра в 2-4 раза выше, чем в классах «эконом» и «комфорт».

Доля квартир площадью от 70 до 100 кв. м и свыше 100 кв. м составляет 20% в сегментах эконом- и комфорт-класса, 30% в классе «бизнес», а наиболее всего просторное жильё представлено в премиальном классе – там его доля достигает практически 50%.

Типовые квартиры эконом- и комфорт-классов – наиболее доступных для среднего заёмщика с детьми – представляют собой жильё площадью 50-52 кв. м. Резко отличается и стоимость: если квадратный метр жилья комфорт-класса в среднем дороже «эконом» сегмента на 20,3 тыс. руб., то недвижимость бизнес-класса и элитный сегмент уже в разы превышают «комфорт» по стоимости.

Риски планируемых ограничений

В условиях высокой ключевой ставки Семейная ипотека стала основным инструментом решения жилищного вопроса. Её высокую востребованность подтверждают данные: в 2025 году на Семейную ипотеку пришлось более 70% от общего объёма выдач.

В существующем виде «Семейная ипотека» малоэффективна для многодетности, однако предлагаемое Министерством финансов ужесточение условий по Семейной ипотеке может усугубить демографическую ситуацию. В попытках накопить на более-менее просторное жильё многие пары будут вынуждены откладывать расширение семьи до лучших времён или ограничиваться лишь одним ребёнком. Поэтому «Семейной ипотеке» скорее требуется перенастройка в виде большей адресности, а именно, создание таких условий, чтобы первый ребёнок появлялся хотя бы до 30 лет.