Исследование Домклик: доля новостроек бизнес-класса в ипотечных сделках растёт быстрее других сегментов

Рынок ипотеки часто описывают через призму колебания ставок, доли льготных программ и охлаждения спроса. Но также можно зафиксировать важные изменения в том, жильё какого класса приобретают ипотечные заемщики.

Эксперты аналитического центра «Домклик» изучили, как за последние несколько лет изменилась структура спроса на новостройки в ипотечных сделках. На данный момент сформировался устойчивый тренд: в выдачах постепенно увеличивается доля квартир бизнес-класса, в то время как позиции самого доступного жилья эконом-сегмента планомерно сокращаются.

Как распределялись доли новостроек разных классов в ипотечных сделках: 1 квартал 2023 года vs 1 квартал 2026 года

Одними из самых динамичных по росту в ипотечных сделках за последние 3 года стали новостройки бизнес-класса. Их доля выросла с 5,8% в первом квартале 2023 года до 8,5% в первом квартале 2026 года, достигая пиковых значений в 9,1-9,6% во второй половине 2025 года. Фактически это означает прирост на почти 47% за 3 года. Параллельно сокращается доля самого доступного сегмента: эконом-класс потерял 4,5 процентных пункта, снизившись с 29,6% до 25,1%. Комфорт-класс стабильно сохраняет лидерство, колеблясь в диапазоне 64–66% и незначительно укрепив позиции за счёт частичного перетока спроса из эконом-сегмента.

Столичный рынок выступает одним из драйверов тренда. В Москве доля бизнес-класса в ежемесячных выдачах практически удвоилась: с 17,4% в январе 2023 года до 33,9% в марте 2026-го. Одновременно доля эконом-жилья в столице сократилась более чем вдвое (с 38,0% до 15,2%). Комфорт-класс в Москве сохраняет устойчивую позицию на уровне 40–46%, премиум-сегмент занимает 3,4-4,8% – что в 5-8 раз выше среднероссийского показателя. Остающаяся на рынке невысокая доля жилья эконом-класса представлена преимущественно в Новой Москве, а в пределах МКАД всё реже встречаются новостройки и новые проекты комфорт-класса.

По схожему пути идёт рынок новостроек Санкт-Петербурга. Если в начале 2023 года бизнес-класс занимал около 12% в структуре ипотечных выдач на новостройки, то к первому кварталу 2026 года его доля выросла до 18–20%. Параллельно сокращается присутствие эконом-сегмента, в то время как комфорт-класс сохраняет лидерство с долей около 60%. После ажиотажного спроса конца 2025 – начала 2026 года именно новостройки бизнес-класса продемонстрировали наиболее динамичное восстановление, опередив по темпам роста другие сегменты.

Характеристики новостроек разных классов

Финансовые параметры сделок показывают, что переход в бизнес-сегмент частично обеспечен ростом платёжеспособности заемщиков. Медианный доход клиентов, берущих ипотеку на бизнес-класс, на 47% выше, чем у заемщиков комфорт-класса и на 67% выше, чем у покупателей эконом-сегмента. Первоначальный взнос в бизнес-сегменте также выше – 27,8% против 21,3% в комфорте и 22,3% в эконом-классе.

При этом медианная цена лота в бизнес-классе превышает медианную стоимость типичной квартиры комфорт-класса, купленной в ипотеку, на 52%. Несмотря на существенную разницу в цене, основные параметры типичных объектов практически идентичны: медианная площадь во всех трёх классах составляет 43 кв. м, а наиболее востребованный формат – однокомнатные квартиры (53,6% в бизнесе, 52,9% в комфорте, 51,2% в эконом-классе). Двухкомнатные лоты в бизнес-сегменте встречаются реже (31,9%), чем в комфорте (34,9%) и экономе (36,7%).

Это указывает на качественное изменение спроса: с одной стороны, покупатели бизнес-жилья готовы переплачивать не за дополнительные квадратные метры, а за инфраструктуру, отделку, статус локации, энергоэффективность и транспортную доступность. Но, с другой стороны, всё больше объектов, которые по самым поверхностным характеристикам почти не отличаются от жилья классом ниже, переходят в более высокий ценовой сегмент.

Методология

Предметом анализа стали данные об ипотечных сделках на квартиры в новостройках в России за период с декабря 2022 по апрель 2026 года. В исследовании учитывались выданные кредиты в разрезе четырёх классов жилья: эконом, комфорт, бизнес и премиум.

В рамках исследования рассчитывались ежеквартальные доли каждого класса в структуре выдач, а также медианные финансовые и физические параметры лотов: сумма кредита, первоначальный взнос, ставка, цена, цена за кв. м, площадь, комнатность, доход заёмщика. Отдельно проанализирована специфика Москвы и Санкт-Петербурга.