Страхование титула vs «Кейс Долиной»

В этом году исполняется 35 лет законодательству о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. Ровно столько же существует рынок купли-продажи жилой недвижимости в его современном виде. По меркам человеческой жизни он сейчас находится в полном расцвете сил. Однако даже самый здоровый организм подвержен недугам, а серьезной болезнью рынка недвижимости является проблема оспаривания сделок.

КЕЙС ДОЛИНОЙ

Долгое время эта тема интересовала лишь узкий круг профильных специа­листов риэлтерских агентств, риск-ме­неджеров банков, андеррайтеров стра­ховщиков и, конечно, «пострадавшую» сторону. Учитывая, что процент отме­ненных сделок был незначительным, данная проблематика широко обсуж­далась только в узких кругах. И лишь «Кейс Долиной» пронесся ураганом по медийному пространству, приведя к неожиданным последствиям.

Летом 2024 года народная артистка России Лариса Долина продала нахо­дящуюся в центре Москвы квартиру Полине Лурье за 112 млн руб. Через некоторое время певица заявила, что продала квартиру под влиянием мошенников, и оспорила сделку в су­дебном порядке. Суд квартиру Доли­ной вернул, а деньги покупателю было предложено взыскать с мошенников. Деньги при этом растворились, хотя  несколько злоумышленников были задержаны и осуждены.

Эта история получила широкое ос­вещение в СМИ. Последовали отмены концертов народной артистки после массовых возвратов билетов в кассы, и наступила неожиданная развязка: 16 декабря 2025 года Судебная колле­гия по гражданским делам Верховного суда отменила решения предыдущих инстанций и отказала Долиной в иске о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной. Дело в части выселения семьи певицы было направлено в Мосгорсуд, который постановил квартиру Полине Лурье вернуть.

Поскольку данная статья посвящена не юридическим аспектам судебных тяжб, а проблемам страховой защиты имущественных прав граждан на рын­ке купли-продажи жилой недвижимо­сти, рассмотрим подробнее, как можно обезопасить себя на вторичном рынке.

БЕЗОПАСНОСТЬ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

В мире существуют четыре основные системы регистрации прав на не­движимость: немецкая, английская, наполеоновская и северных стран. Они различаются правилами перехода права собственности, порядка ведения реестров и кадастров, ведомственного разделения ответственности, нали­чия единой или локальных учетных систем.

Принципиальное различие между системами заключается в моменте, когда наступает право собственности на объект недвижимости. Если при регистрации права (в реестре, када­стре и пр.), то ответственность, в том числе финансовая, как правило, лежит на государстве в лице регистрирую­щего органа. Если при заключении договора, в том числе с последующим заверением уполномоченным учре­ждением, то такие титулы подлежат обязательному страхованию.

В России промежуточная система – право собственности наступает только после государственной регистрации, но регистрация не служит гарантией и может быть отменена при оспари­вании сделки, при этом ответствен­ность государства весьма ограничена. Таким образом, страхование титула собственности в России является единственным инструментом, гаран­тирующим права граждан в случае оспаривания сделок.

Дирекция имущественного страхова­ния компании «МАКС» начала стра­ховать титул собственности в рамках ипотечного страхования более 20 лет назад. Страховые случаи, связанные с оспаривание сделок, не заставили себя долго ждать.

Потенциально опасны­ми являются сделки с объектами жилой недвижимости, полу­ченными в результа­те наследования по завещанию или по закону. Наследственное законодательство у нас сложное и неочевидное, а судебная практика неоднозначная.

Сразу хотелось бы классифицировать оспариваемые сделки на объективные и мошеннические, а мошенничество – на бытовое и профессиональное.

ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ И БЫТОВОЕ МОШЕННИЧЕСТВО

Каждому периоду становления рынка купли-продажи жилья были свой­ственны свои схемы. Так, в нулевые годы были популярны сделки по до­веренностям от умерших одиноких пенсионеров, естественно, оформлен­ные задним числом. Группы «черных риэлторов» вступали в сговор с сотруд­никами жилищных орга­низаций и, при получе­нии соответствующей информации, оформляли у «своих» нотариусов доверенности и опера­тивно продавали квар­тиру по рыночной цене. Эта схема существовала довольно долго, так как нередко старики были действительно одиноки, и ничьи интересы, кро­ме, естественно, государ­ства, не затрагивались.

«Проколы» в схеме случались, когда обнаруживались наследники, которые оспаривали такие сделки. И только страхование титула могло защитить интересы пострадавших покупателей. Со временем страховщики научились защищать себя и своих клиентов от этого профессионального мошенни­чества. Последующие законодательные инициативы практически полностью закрыли данную схему.

В качестве примера бытового мошен­ничества можно привести ситуацию, когда бабушка продает квартиру, но не делится с родственниками. Род­ственники, естественно, оспаривают сделку, утверждая, что бабушка была в неадекватном состоянии, и получают от психиатра соответствующую справ­ку постфактум. Такую справку, как показала практика, выдают довольно легко, видимо, следуя логике: какой же нормальный человек не поделится с близкими! К моменту вынесения судебного решения о возврате квартиры предыдущему владельцу денежные сред­ства, естественно, исчезают.

Хотя в нашей компании были выплаты по таким случаям, эти кейсы не носили массового характера. Страховщики и банки научились распознавать по­тенциальные угрозы такого мошенничества, и либо не согласовывают, либо выставляют определенные требования к порядку проведения сделки, позволяю­щие защитить интересы покупателя в суде.

К бытовым можно также отнести случаи, когда про­давцы скрывали наличие лиц, отказавшихся от при­ватизации и имеющих, в соответствии с упомянутым в начале статьи законом, право пожизненного поль­зования своим помещением. В дальнейшем такие лица предъявляли финансовые и иные претензии к покупателям жилого помещения. Если квартира была предметом залога по ипотеке, то в ряде случаев это трактовалось как страховое событие по договору ипотечного страхования. И для такой ситуации были разработаны регламенты, минимизирующие риски покупателей, банков и страховщиков.

Потенциально опасными являются сделки с объек­тами жилой недвижимости, полученными в резуль­тате наследования по завещанию или по закону. Наследственное законодательство у нас сложное и неочевидное, а судебная практика неоднозначная. В нашей компании были страховые события по сдел­кам с запутанными наследственными правами. Бан­кам и страховщикам проще отказать в такой сделке, чем проводить ее андеррайтинг, что, собственно, и отражено в соответствующих регламентах.

«БОМБА» ДЛЯ РЫНКА

В чем же принципиальное отличие «Кейса Доли­ной» от всего рассмотренного выше, и почему это была потенциальная «бомба» для рынка вторичной недвижимости?

Дело в том, что в обычном случае риэлторы, банки и страховщики могли разработать регламент для сделок с жилой недвижимостью, соблюдая который можно минимизировать риск оспаривания сдел­ки. Например, проверить актуальность паспорта и правоустанавливающих документов, получить выписку из домовой книги, проверить доверенность продавца по реестру, запросить справку психиатра или пригласить его на сделку, пригла­сить близких родственников, записать сделку на видео и др.

Страховщики могли просчитать вероятность страхового события и сде­лать разумный тариф. В истории же с Долиной суд основывался на словах продавца, что на самом деле она прода­вать не хотела, ее убедили мошенники, мотивировав необходимостью сохра­нения ее денежных средств, и им же она отдала деньги.

Если бы Верховный Суд не отменил решения нижестоящих инстанций, есть серьезные основания полагать, что встал бы рынок не только вторичного жилья, но и ипотечного кредитования вторички и страхования титула. Убыт­ки могли стать беспрецедентными. Кстати, в этом случае возврат денеж­ных средств Полине Лурье мог быть обеспечен титульным страхованием.

Какие можно сделать выводы из этой поучительной истории?

1. Только страхование титула может гарантиро­вать максимальную защиту прав покупателя на рынке вторичной, а иногда и пер­вичной недвижимости.
2. Страховое сообщество должно активнее про­пагандировать данный вид страхования, а полис страхования титула — стать обязательным атрибутом сделки.