«Свежая» вторичка успешно конкурирует с новостройками на фоне снижения рыночных ставок – исследование Домклик и Центра финансовой аналитики

Рост цен на рынке жилой недвижимости замедлился

Рост цен на первичную недвижимость замедлился в марте до 0,7%, на готовую – до 0,6%. Как мы отмечали в двух предыдущих обзорах, наблюдавшийся в конце 2025 года период разогрева рынка завершен и цены в ближайшие месяцы будут расти умеренными темпами или даже стагнировать. За месяц цена «квадрата» в новостройках увеличилась до 187,8 тыс. руб., в готовом жилье – до 123,6 тыс. руб. Годовой рост составил 9,2% и 9,3% соответственно. Цены в обоих сегментах продолжают расти быстрее официальной инфляции. При этом, на фоне снижения рыночных ставок, «свежая» вторичка успешно конкурирует с первичным жильем. Цена «квадрата» в домах, построенных за последние десять лет, выросла за год на 14,6%.

Первичный рынок на фоне вторичного

По данным Домклик, медианная стоимость квадратного метра в жилье, построенном не более, чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, чуть снизилась — с 183,9 тыс. руб. до 180,1 тыс. руб. (-2,1 м/м, +14,6 г/г). Тем не менее, данный сегмент продолжает расти быстрее новостроек, в итоге разрыв цен между квадратным метром в новостройках и вторичкой последних десяти лет постройки составил 4,1% (против 1,4% в феврале и 5,7% в январе).

Стоимость готовой недвижимости советской постройки в феврале составила 113,2 тыс. руб. за квадратный метр. За год она прибавила 19,6%, став бенефициаром периода высоких рыночных ставок. Ее рост за месяц составил 1,25%.

Первичный рынок

Стоимость первичной недвижимости в марте 2026 года

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами Центра финансовой аналитики Сбера – ЦФА), в марте средняя стоимость м2 на первичном рынке РФ выросла на 0,7%, составив 187,8 тыс. руб. Темп роста снижается третий месяц подряд.

Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва (397,6 тыс. руб. за м2), Санкт-Петербург (267,2 тыс. руб.), Московская область (228,3 тыс. руб.), Республика Татарстан (196,0 тыс. руб.) и Ленинградская область (187,5 тыс. руб.). В Татарстане цены снизились на 0,1%.

Наименьший уровень цен среди рассмотренных крупнейших регионов отмечен в:

• Пензенской области,
• Удмуртской Республике,
• Воронежской области,
• Калининградской области.

Там, по данным о заключенных ипотечных сделках, в марте стоимость м2 составила 105,9 тыс. руб., 126,7 тыс. руб., 130,5 тыс. руб. и 142,3 тыс. руб. соответственно. При этом первые три региона лидируют в рейтинге самого дешевого жилья седьмой месяц подряд. В Воронежской и Пензенской областях цены выросли за месяц ниже среднероссийского уровня, в Удмуртской Республике и Калининградской области рост отсутствует.

Сравнение данных ЦФА и Домклик показало, что в марте разрыв между ценой м2 в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ вновь вырос — с 11,0% до 14,9%. Это самый высокий уровень с ноября 2023 года. Напомним, с июня 2024 года этот показатель колебался в пределах 9-12%. Такой скачок вряд ли связан с объективными причинами и может оказаться временным явлением.

Как и месяцем ранее, самые высокие значения этого показателя отмечены в Москве (35,8%) и Санкт-Петербурге (25,1%), но на этот раз северную столицу обогнала Республика Башкортостан (27,0%).

В трех регионах цены предложения оказались ниже цен сделок. Это Ростовская (-5,8%), Ленинградская (-3,9%) Самарская области (-3,7%). В Ростовской области такая ситуация наблюдается второй месяц подряд, в Ленинградской – восьмой. Этот эффект возникает, когда в предложении находится много дешевых, но не пользующихся спросом лотов, что нередко случается при низком уровне продаж. И действительно, в трех перечисленных регионах уровень распроданности строящегося жилья составляет 24-25%, тогда как по стране в целом – 31%. Для сравнения: в Москве уровень распроданности составил 47%, в Петербурге – 40%. При этом надо учитывать, что разрыв цен предложения и сделки не равнозначен размеру скидки (которая в реальности редко превышает 5%): просто покупатели выбирают самые бюджетные лоты, игнорируя дорогие. Характерно также, что в столичном регионе спрос смещается из города в область (где разрыв цен предложения и сделки минимален – 1,2%).

Как за месяц изменилась стоимость первичной недвижимости

Согласно данным ЦФА (на основе ипотечных сделок Сбера), в марте стоимость м2 по стране выросла на 0,7% до 187,8 тыс. руб. Цены растут одиннадцать месяцев подряд, но уже третий месяц подряд их рост замедляется, что объясняется завершением периода ажиотажного спроса, который отмечался перед переформатированием программы семейной ипотеки.

Слабый рост цен во многом объясняется проседанием столичного рынка. В Москве ежемесячный прирост минимален (0,3%), напомним, в феврале он вообще был отрицательным (-0,2%) — впервые с апреля 2025 года. При этом именно крупные регионы обычно выступали драйверами роста цен.

Среди крупнейших регионов наибольший рост за месяц фиксируется в Самарской (2,2%), Московской (1,9%) и Свердловской (1,3%) областях. При этом во всех трех регионах рост замедлился.

Самые высокие годовые темпы роста отмечены в Московской и Нижегородской областях (19,9% и 15,0%) и Москве (12,1%). В Удмуртской Республике (11,1% г/г) цены растут 20 месяцев подряд.

Снижение цен по сравнению с январем отмечено в трех из крупнейших регионов: Тюменской области (-0,3%), Республике Татарстан и Пермском крае (по -0,1%). За год цены выросли во всех крупнейших регионах, самый слабый рост зафиксирован в Пензенской области (1,9%), Краснодарском крае (2,0%) и Тюменской области (3,1%).

Что будет происходить с ценами на первичном рынке?

Доля ежемесячных продаж от всего объема стройки вновь снизилась — до 1,3%. Снижение год к году составило 25,8% г/г. Во многом это объясняется ростом числа запусков новых объектов, что увеличивает риски недостаточной распроданности в будущем.

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) вырос до 14,9%, существенно превысив средние значения 2025 года (12,4%). В среднесрочной перспективе пока не видно, чтобы у застройщиков появилась возможность переложить рост своих издержек в цену, поскольку по итогам марта в новостройках страны остаются нераспроданными 82,1 млн м2 жилья против 80,6 млн м2 в феврале и 79 млн м2 в январе. Как мы и предполагали в прошлом обзоре, этот показатель постепенно возвращается к исторически рекордным уровням октября-декабря 2025 года.

При продолжении этой тенденции и в условиях растущей конкуренции со стороны вторичного жилья, застройщикам остается надеяться только на новый период ажиотажного спроса.

В Москве резко выросла цена предложения, что привело к росту разрыва этого показателя с ценами сделок до 35,8%.

В Петербурге разрыв между ценами предложения и сделки снижается второй месяц подряд и составил в марте 25,1%. При этом спрос на первичное жилье в Северной столице последние месяцы достаточно высок: распроданность держится на уровне 38-40%. Однако в марте, впервые за пять месяцев рост цен там снизился до среднероссийского уровня (0,7% м/м).

Вторичный рынок

Стоимость вторичной недвижимости в марте 2026 года

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами ЦФА), в марте средняя стоимость м2 на рынке вторичного жилья составила 123,6 тыс. руб.

Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир – в Москве и Санкт-Петербурге: цена за м2 составляет 335,0 тыс. руб. и 222,7 тыс. руб. соответственно. Остальная часть пятёрки лидеров также не изменилась, в неё входят Московская область (158,8 тыс. руб.), Краснодарский край (149,3 тыс. руб.) и Ленинградская область (141,3 тыс. руб.). Во всех этих регионах, кроме Краснодарского края, цена выросла.

Среди крупнейших регионов наименьшие цены на готовые квартиры вновь отмечены в Кемеровской, Саратовской и Челябинской областях (81,4 тыс. руб., 83,2 тыс. руб. и 86,2 тыс. руб. соответственно). В Кемеровской области цена снизилась на 0,1% после трех месяцев роста.

Статистика объявлений на Домклик показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья РФ в марте незначительно выросла — до 142,1 тыс. руб. (после 141,3 тыс. руб. в феврале), но соотношение цены предложения к цене сделки осталось на высоком уровне (15,0% против 15,1% в феврале), показывая уверенность продавцов на фоне снижения рыночных ставок, а также частичного распространения льготных ипотечных программ на вторичное жилье.

Как за месяц изменилась стоимость готовой недвижимости

Данные ЦФА (в основе – ипотечные сделки Сбера) показали, что рост цен на готовое жилье за месяц составил 0,6%. Рост цен продолжается с сентября 2024 г., но темпы роста снижаются второй месяц подряд (такая ситуация не наблюдалась с сентября 2025 г). За 12 месяцев цены выросли на 9,3%, практически как на первичном рынке (9,2%).

Период опережающего роста цен на вторичное жилье, возможно, завершен, и это укрепляет позиции данного сегмента в конкуренции с новостройками.

В большинстве крупнейших регионов отмечается увеличение цен на готовое жилье. Наиболее сильный рост за месяц отмечен в Ленинградской области, Республике Дагестан и Московской области (1,4%, 1,3% и 1,1% соответственно). В нескольких регионах цены снизились: на 0,2% в Свердловской области и Ставропольском крае, на 0,1% — Кемеровской области и Краснодарском крае.

За год цены сильнее всего выросли в Пермском крае (14,3%), Республике Татарстан (13,5%) и Челябинской области (13,2%). Наименьший рост отмечен в Кемеровской области (2,1%).

Что будет с ценами на вторичном рынке?

Разрыв между ценой предложения и сделки на вторичном рынке остался на высоком уровне (14,9% против 15,1% в феврале), компенсируя январское падение до 1,11. Таким образом этот показатель вернулся в коридор 1,15-1,2, где он находился со второй половины 2023 года. Причиной январского падения было сильное сокращение количества сделок, в феврале и марте этот показатель существенно вырос.

Широта рынка

В результате снижения темпов роста цен по итогам марта на вторичном рынке несколько выросло число регионов, в которых на протяжении последних трех и более месяцев подряд падают цены на жильё.