Исследование Домклик: портрет покупателя на рынке ИЖС в 2024 году

С конца 2022 года рынок ИЖС переживает настоящий бум: в 2023 году мы неоднократно фиксировали рекордное число выдач ипотечных кредитов, а в 2024 году продолжаем наблюдать обновление рекордов по доле ИЖС в общем количестве ипотечных выдач Сбера.

Аналитический центр Домклик изучил динамику ипотечных сделок в данном сегменте с начала 2023 года и выделил основные изменения на рынке строительства частных жилых домов. Также эксперты выяснили, как изменились основные характеристики заемщика.

Как менялся спрос на ИЖС

В 2023 году мы наблюдали бурный рост спроса на рынке ИЖС: рост непрерывно продолжался с февраля по октябрь. Если в начале года количество выдач составляло по 2-3 тыс. шт. в месяц, то к IV кварталу оно уже достигло рекордных 15 тыс. шт. Доля выдач также выросла с 4% в I квартале до 11% в IV квартале.

Аналитики Домклик полагают, что активное развитие рынка в 2023 году стало следствием ряда законодательных реформ:

– в 2022 году Сбер распространил выдачу льготной ипотеки на строительство частного дома собственными силами (хозспособом).

– с 2022 года стало возможным получать ипотеку на ИЖС единовременно. Ранее кредит можно было получить только частями (траншами).

– в середине 2023 года Сбер начал выдавать ипотеку на ИЖС без дополнительного обеспечения на период стройки, под залог земельного участка.

В начале 2024 года количество выдач продолжило держаться на высоком уровне – по 7-10 тыс. шт. в месяц. При этом доля ИЖС в общем количестве неоднократно обновляла рекорд – последний был зарегистрирован в марте (23%). Стабильный рост объясняется не только высокой востребованностью рынка ИЖС, но и введенными ограничениями на первичном и вторичном рынках. Кроме того, приобретение строящегося жилого дома обойдется дешевле, чем покупка квартиры. Если медианная стоимость квадрата на первичном и вторичном рынке в апреле 2024 года была равна 150 тыс. и 103 тыс. соответственно, то на рынке ИЖС (дома) – 55 тыс. руб. Полагаем, что интерес населения к сегменту ИЖС продолжит укрепляться в связи с законодательными нововведениями, в частности, с запуском ипотеки с открытием эскроу-счетов.

Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка:

«На сегодняшний день программы льготного ипотечного кредитования, в частности, программа «Господдержки», остаются ключевым стимулом для покупки частного жилого дома. По статистике за первые четыре месяца этого года, практически все ипотечные сделки по кредитованию ИЖС заключаются на льготных условиях, при этом 63% сделок проходят по «Господдержке. А это значит, что по истечении срока действия льготной ипотеки рынок ИЖС ждет активный период трансформации».

Как изменилась география ипотеки на рынке ИЖС

Карта востребованности индивидуального жилищного строительства (ИЖС) по федеральным округам РФ. По каждому округу указано количество ипотечных сделок на рынке ИЖС (в тыс.шт., указано в кружке), доля ИЖС в общем количестве ипотечных сделок (в %), топ-3 региона с наибольшим количеством сделок на рынке ИЖС. В таблице справа указан топ-20 регионов РФ с наибольшим количеством сделок на рынке ИЖС. Данные Сбера за январь-апрель 2024 г.

За первые четыре месяца 2024 года лидерами по количеству сделок на рынке ИЖС стали Центральный и Приволжский федеральные округа: на их долю пришлось 23,9% и 23% всех выдач по стране соответственно. На оставшиеся округа, за исключением Северо-Кавказского округа, приходится по 8-13% сделок. В СКФО было проведено всего 2,3% сделок.

Что касается распределения количества сделок по субъектам, то здесь лидирует Подмосковье (Центральный округ): в области было совершено 13,4% всех сделок по стране (сегмент ИЖС). Далее следуют Краснодарский край (Южный округ), Республика Башкортостан (Приволжский округ), Республика Татарстан (Приволжский округ) и Ленинградская область (Северо-Западный округ): на регионы пришлось по 4-7% всех выдач на рынке ИЖС по РФ.

С января-апреля 2023 года география спроса существенно поменялась. Наиболее явные изменения произошли в четырех федеральных округах. Если в Центральном и Дальневосточном округах доля сделок снизилась на 4-5 п.п., то в Сибирском и Южном округах она, наоборот, увеличилась на 4-5 п.п.

Рассмотрим подробнее, за счет каких регионов выросла доля Сибирского и Южного округов:

• Республика Тыва (почти 28% всех сделок на рынке ИЖС в Сибирском округе). Регион вошел в топ-20 субъектов РФ с наибольшим количеством выданных кредитов на ИЖС за январь-апрель 2024 года (6-е место). Также Тыва возглавила список регионов по темпам прироста числа сделок с января-апреля 2023 года: так, спрос на ИЖС вырос в 13,1 раза.
• Краснодарский край и Ростовская область (более 70% всех сделок на рынке ИЖС в Южном округе). Субъекты входят в топ-20 субъектов с наибольшим количеством сделок на ИЖС за первые четыре месяца 2024 года (2-е и 9-е места соответственно), а также в топ регионов с наиболее высокими темпами роста спроса на рынке ИЖС с января-апреля 2023 года (количество сделок выросло в 3,9 и 4,2 раза соответственно).

Что касается востребованности сегмента ИЖС по сравнению с другими типами недвижимости, доля ИЖС в общем количестве выдач по РФ за январь-апрель 2024 года составила около 20%. По округам доля варьируется от 20% до 25%, за исключением двух округов – Уральского (17%) и Северо-Кавказского (7%). Отметим, что такие регионы Северо-Кавказского округа, как Республика Ингушетия, Республика Дагестан и Чеченская Республика, занимают последние места по доле ИЖС среди всех российских регионов: значение параметра не достигает и 1%.

Как изменился портрет заёмщика на рынке ИЖС

Портрет заемщика на рынке ИЖС. По РФ и каждому федеральному округу указаны медианный возраст, распределение по количеству детей (в %), медианный доход (в тыс.руб.), доля клиентов в браке (в %) и доля женщин (в %).  Данные Сбера за январь-апрель 2024 г.

Аналитики Домклик сравнили портрет заемщиков на рынке ИЖС в январе-апреле 2024 года с аналогичным периодом 2023 года:

• Медианный возрастзаемщиков по России не изменился с января-апреля 2023 года – 37 лет. В федеральных округах параметр также остался неизменным (36-38 лет).
• Теперь женщиныпо РФ оформляют примерно 45% кредитов на рынке ИЖС. В федеральных округах показатель колеблется между 42% и 50%. Наиболее высокий процент – в Дальневосточном округе (более 49%).Хотя ипотеку на ИЖС по-прежнему чаще оформляют мужчины, доля женщин выросла за последний год (на 4 п.п. по РФ и на 4-7 п.п. в федеральных округах). Единственным исключением стал Дальневосточный округ, где показатель почти не изменился.
• Как по РФ, так и в федеральных округах медианный доходсущественно вырос. В среднем по России он составил 119 тыс.руб., т.е. на 93,3% выше, чем в первые четыре месяца 2023 года. В округах показатель варьируется. Наибольший доход отмечается в Центральном (171 тыс.руб.) и Северо-Западном (138 тыс.руб.) округах, что неудивительно: именно здесь находятся столичные регионы. Округа с наибольшим приростом дохода – Северо-Кавказский (+142%), Центральный (+119%) и Приволжский (+116%).
• По сравнению с январем-апрелем прошлого года, в первые четыре месяца 2024 года снизилась доля заемщиков, состоящих в браке- с 76% до 70%. Показатель больше всего уменьшился в Сибирском (на 13 п.п.) и Северо-Кавказском округах (на 12 п.п.), из-за чего доля заемщиков в браке здесь стала самой низкой (примерно по 62%). Самое высокое значение показателя – в Южном, Центральном и Приволжском округах (по 72%).

Заемщики без детей все так же оформляют больше половины ипотек на ИЖС (около 55%), и с прошлого года их доля выросла на 1 п.п. Один ребенок есть у 17% заемщиков, а двое – у 27%. Клиенты с 3 и более детьми составляют чуть более 1%.