Домклик изучил эффекты Дальневосточной и Арктической ипотеки на рынок жилья

Дальневосточная и Арктическая ипотека (далее по тексту – ДВиА) – это государственная программа льготного кредитования под 2% годовых. Главная цель – привлечение и удержание жителей в регионах Дальнего Востока и Арктики, а также комплексное социально-экономическое развитие этих территорий.

ДВиА оживила строительство и развитие инфраструктуры, предоставив возможность обзавестись жильём по льготной ставке. Однако в настоящее время программа сталкивается с двумя ограничениями: на первичном рынке не всегда хватает лимитов, а на вторичном преобладает старый фонд, вкладываться в который не всегда рационально.

Что изменила Дальневосточная и Арктическая ипотека

ДВиА стала драйвером строительного рынка. В Дальневосточном округе объёмы ввода жилья удвоились: с 2,5 млн кв. м в 2019 году до 4,7 млн кв. м в 2025 году, а общий объём строительства утроился. В регионах, частично или полностью входящих в Арктическую зону, только в 2024 году – первом полном году действия программы – объём возводимого жилья увеличился на 40%.

Стабильно растущий спрос на покупку жилья в Арктической зоне и на Дальнем Востоке подтверждают и ипотечные выдачи. По данным ипотечных сделок Сбера, за последние 3 года количество выдач по ДВиА не падало ниже 30 тыс. в год. Объёмы выдач также показывают устойчивый рост, выйдя на рекорд в 2025 году – тогда россияне оформили ДВиА на сумму более 190 млрд за год.

Наиболее востребованным типом жилья остаются новостройки – за всё время действия программы выбор в их пользу сделали почти 50% заёмщиков. Готовые квартиры оформили приблизительно 30% взявших ДВиА, а чуть более 20% взяли загородную недвижимость.

Рост цен на жильё затронул и недвижимость на Дальнем Востоке и Арктике, о чём говорит увеличение среднего размера кредита. Если в 2020 году средняя сумма выдач составляла 3,4 млн руб., то в 2025 году – уже 5,6 млн руб. (+63% за пять лет). При этом на первичном рынке средняя площадь приобретаемого жилья за последние три года даже немного снизилась – с 47 до 44 кв. м. Это косвенный признак того, что лимиты в 6 млн рублей перестают быть комфортными.

Выбор жилья по ДВиА кардинально отличается на первичном и вторичном рынках. Среди квартир в новостройках отчётливо преобладают (39,6%) малометражные квартиры площадью до 40 кв. м.

В то же время в сделках по покупке готовых квартир лидируют квартиры площадью 51-70 кв. м.

Исходя из того, что максимальная сумма кредита по ДВиА (ставка до 2%) составляет 6 млн рублей, а минимальный размер первоначального взноса – 20%, аналитики рассчитали площадь квартиры в новостройке и квартиры на вторичном рынке, которую можно приобрести с помощью ДВиА.

Площадь квартиры рассчитана на основе данных Центра финансовой аналитики Сбера (ЦФА) и Домклик.

Проблема первичного рынка: недостаток квадратных метров

По нормативам, семье с одним ребенком нужно минимум 54 кв. м, с двумя детьми – 60-70 кв. м, однако текущие 6 млн рублей в пяти регионах позволяют взять в новостройке только 40 «квадратов» или меньше. В их числе: Приморский край, ЯНАО, Камчатский край, Амурская и Сахалинская области.

В 6 регионах по ДВиА возможно приобрести квартиру площадью от 40 до 50 кв. м, что также не соответствует потребностям семьи с детьми. Среди таких регионов – ХМАО, Чукотка, Бурятия, Хабаровский и Забайкальский края, а также Якутия.

Реально купить квартиру 60+ кв. м в новостройке по базовому лимиту могут только четыре региона (Еврейская АО, Ненецкий АО, Республика Коми, Архангельская область), но в этих регионах строительство ведётся в ограниченных масштабах, не успевая за спросом.

Программа предусматривает повышенный лимит – 9 млн рублей, если площадь жилья равна или превышает 60 кв. м. Но в эконом- и комфорт-сегментах такие лоты не слишком распространены и чаще встречаются в более дорогих бизнес- и премиум-сегментах.

Проблема вторичного рынка: устаревший жилищный фонд

Казалось бы, в случае недостатка средств для покупки просторной квартиры на первичном рынке, можно выбрать вторичное жильё – там лимитов хватает на квартиры от 50 кв. м в любом регионе. Однако на рынке готовых квартир остро стоит другая проблема: высокая доля устаревшего и изношенного жилья.

По данным ипотечных сделок Сбера, около 60% покупок по ДВиА на вторичном рынке – это квартиры советского периода (так называемые «хрущёвки» и «брежневки»). Они требуют капремонта, морально устарели и имеют высокую степень износа.

Мало в регионах Арктической зоны и Дальнего Востока жилья, построенного после 2010 года. Например, в ДФО «свежая вторичка» составляет менее 10% от всего жилищного фонда. Особенно сложно с выбором в Еврейской АО, Чукотке и Якутии.

Данные проблемы не случайны: жилфонд на Дальнем Востоке и в Арктике изношен почти на 50% (при средних 30% по РФ), а доля аварийного жилья более чем в два раза превышает средние показатели по РФ: 19,3% против 8,1%.